那些滿二不滿五的次新房，現(xiàn)在怎么樣了

上海929新政后，10月二手成交非?；鸨?。其中一條政策是“增值稅5改2”。以一套滿二不滿五、總價(jià)300萬(wàn)的次新房為例，新政前買家需支付15.14萬(wàn)元的增值稅及附加，現(xiàn)在則無(wú)需這筆費(fèi)用，大大降低了購(gòu)房成本。

關(guān)于上海哪些房子屬于“滿二不滿五”，可以粗略認(rèn)為，大部分滿二不滿五且可交易的次新房集中在2017到2020年入市的樓盤。這四年間，入市的新房項(xiàng)目分別為126、243、232和250個(gè)，總計(jì)851個(gè)項(xiàng)目，取證房源量超過(guò)24.5萬(wàn)套。再加上二手房市場(chǎng)中滿足房齡要求的次新房掛牌在2到3萬(wàn)套之間，總體數(shù)量約27萬(wàn)套，占整體樓市比例較大。

從歷年的掛牌情況看，自2021年起，房齡在5年內(nèi)的次新房占比持續(xù)下降，從3.88%降至1.86%。加上“滿二”的限定，今年1到8月次新房的掛牌總量不超過(guò)3000套。但9月和10月的掛牌量顯著增加，10月新增掛牌達(dá)3299套，同比增長(zhǎng)9%，增幅明顯。

鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年2月初篩選“房齡5年以內(nèi)”標(biāo)簽的房源僅有43頁(yè)，總掛牌量約1000套。目前這一數(shù)字已大幅增加至81頁(yè)，掛牌量超過(guò)2000套。這些次新房主要集中在五大新城、浦東、寶山以及靜安和普陀的部分板塊，以外環(huán)外的剛需板塊為主。

過(guò)去幾年里，五大新城的新房供應(yīng)每年都有好幾萬(wàn)套，如2022年臨港共推出32個(gè)項(xiàng)目、14105套房源，并引入了大量戶籍人口。浦東新區(qū)的新房供應(yīng)多集中在非核心板塊，如惠南、周浦、航頭等，成為許多購(gòu)房者上車的首選。顧村憑借地鐵優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期作為寶山新房供應(yīng)主力。靜安大寧板塊的靜安府東區(qū)和西區(qū)共有近100套房源在售。

9月和10月的最新掛牌數(shù)據(jù)顯示，奉賢金匯和浦東前灘板塊表現(xiàn)突出。奉賢金匯的次新房總價(jià)親民，有的僅需200多萬(wàn)。不少小區(qū)的掛牌數(shù)超過(guò)30套，有的是因?yàn)榭們r(jià)低或小戶型多，也有的是投資客較多。

貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前幾年次新房的成交量逐年增加，2020年成交21套，2021年成交85套，2022年成交129套，預(yù)計(jì)2023年全年成交約300套。新政后，很多客戶選擇略過(guò)老破小，直接購(gòu)買熱門板塊的次新房。前灘、徐涇等高分搖號(hào)板塊變得更有吸引力，甚至新天地豪宅如翠湖天地五期、中海建國(guó)里也紛紛掛牌。新政下，豪宅稅費(fèi)節(jié)省200多萬(wàn)，對(duì)中高端客戶有較大吸引力。例如，中海建國(guó)里10月成交3套，成交均價(jià)為15.2萬(wàn)/平米，相比掛牌價(jià)下調(diào)超兩成。

次新房議價(jià)空間有限，業(yè)主們通常不會(huì)輕易降價(jià)。部分典型次新小區(qū)在10月的成交表現(xiàn)顯示，500萬(wàn)以下的剛需次新房議價(jià)空間和成交周期有所收窄，而剛改及千萬(wàn)豪宅的價(jià)格不再堅(jiān)挺，成交周期延長(zhǎng)。

次新房掛牌和成交的起勢(shì)，部分中介認(rèn)為是因?yàn)榇涡路啃詢r(jià)比較高，許多人抱著“撿漏”心態(tài)來(lái)看房。相比新房，次新房沒(méi)有積分要求，且土拍取消溢價(jià)率限制后，核心地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)不斷攀升。此外，次新房所見(jiàn)即所得，交付風(fēng)險(xiǎn)較低，吸引了越來(lái)越多購(gòu)房者關(guān)注。

最近前灘板塊再度熱了起來(lái)，10月成交量猛增至40套，創(chuàng)下今年單月新高。前灘板塊的小戶型較多，學(xué)位未使用，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻。10月成交的40套中有28套是70平以下的小戶型，代表小區(qū)如尚峰名邸和江悅名庭。

除了前灘，青浦徐涇板塊的網(wǎng)紅盤萬(wàn)科天空之城、蟠龍?zhí)斓匾黄诤驼猩毯鐦蚬^，以及寶山楊行的四季都會(huì)、浦東惠南的海玥瑄邸和臨港新城的保利玲瓏公館，也在10月取得了今年以來(lái)的成交新高。

929新政實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，但已開(kāi)始刺激低總價(jià)剛需市場(chǎng)，并逐漸傳導(dǎo)到改善次新部分。未來(lái)三到六個(gè)月內(nèi)，更多優(yōu)質(zhì)房源將進(jìn)入市場(chǎng)，精準(zhǔn)激活這些房源和業(yè)主，縮短置換年限，提升整個(gè)樓市活躍度。上海正持續(xù)降低限購(gòu)、限售及稅收門檻，以滿足更多人的購(gòu)房需求。未來(lái)，好房子仍會(huì)搶手且溢價(jià)空間高。