樓市利好，已出盡了嗎？

11月13日，三部門發(fā)布多條減稅政策，明確了取消普宅標(biāo)準(zhǔn)的配套稅費(fèi)政策。很快，多個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)，快速落地相關(guān)政策。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這些政策的出臺(tái)降低了個(gè)人所得稅以及購(gòu)房契稅支出，使得交易成本更加合理，同時(shí)更好滿足居民的置換需求，尤其是改善性住房的置換需求，增強(qiáng)了市場(chǎng)參與者的信心，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到了積極作用。

滬京深三地已跟進(jìn)

11月18日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。當(dāng)日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局也發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

11月19日，繼上海、北京之后，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)相關(guān)征稅問(wèn)題予以明確。

“9月底以來(lái)，北京從‘適時(shí)取消’到‘及時(shí)取消’，再到本次‘取消’，提法上經(jīng)歷了多次調(diào)整。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者解釋，本次政策落地，涉及的稅費(fèi)主要包括增值稅和契稅，具體變化與此前三部門的減稅政策保持一致。

“本次稅收政策調(diào)整是為了貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，體現(xiàn)了這幾個(gè)城市對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的決心。”有業(yè)內(nèi)專家分析稱，此次稅收政策的調(diào)整取消了個(gè)人出售非普通住宅2%的所得稅，以1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅，擴(kuò)大了交易稅優(yōu)惠覆蓋面，或?qū)⒂兄卺尫鸥纳菩灾脫Q需求。同時(shí)，對(duì)符合年限的住房，免征增值稅，降低了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的交易成本，簡(jiǎn)化了稅收流程，有利于提高二手房與新房之間的流通速度。

在陳文靜看來(lái)，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差額繳納增值稅，對(duì)于購(gòu)房者而言是一筆較高的支出成本，也一定程度受此影響，北京二手房的成交結(jié)構(gòu)中大面積戶型占比較低，此次稅收政策優(yōu)化后，滿2年的住房成交時(shí)均可免征增值稅，對(duì)于有意愿購(gòu)買改善類次新房的購(gòu)房者而言，購(gòu)房成本可有較大程度的降低。另外，針對(duì)契稅政策的優(yōu)化，也能有效降低改善型第二套住房的購(gòu)房成本，加速改善置換客戶入場(chǎng)。

“取消普宅標(biāo)準(zhǔn)為一線城市市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)提供了進(jìn)一步支撐，市場(chǎng)活躍度有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，也將助力全國(guó)市場(chǎng)‘止跌回穩(wěn)’。”陳文靜如是評(píng)價(jià)。

能省多少錢？

“北京市普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后，只要是滿2年的住房，出售時(shí)就免征增值稅?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)單解釋了這項(xiàng)政策。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，面積在90-139平方米的二套房購(gòu)置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%，而這個(gè)面積段可以覆蓋到目前京滬大部分改善型需求。另一方面，京滬等地很多早年買房群體房產(chǎn)增值額較大，新政后免掉增值稅，疊加契稅、個(gè)稅等影響，帶來(lái)的一次性降成本效應(yīng)非常明顯。

那么，本輪稅費(fèi)調(diào)整后，購(gòu)房者究竟能省多少錢呢？北京市民韓女士想置換一套面積為130平方米的房子，房款約為800萬(wàn)元。政策調(diào)整前，該住宅被認(rèn)定為非普通住房，6年前房東以500萬(wàn)元購(gòu)入，韓女士需繳納增值稅15萬(wàn)元。政策調(diào)整后，這筆增值稅可全部節(jié)省。在個(gè)人購(gòu)買住房契稅方面，如果韓女士想要買的這套房是家庭唯一住房，調(diào)整前契稅是12萬(wàn)元，調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省4萬(wàn)元；如果是第二套房，調(diào)整前契稅是24萬(wàn)元，調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省了16萬(wàn)元。綜合來(lái)看，韓女士?jī)H稅費(fèi)即可節(jié)省超30萬(wàn)元。

多項(xiàng)利好穩(wěn)樓市

實(shí)際上，除了本次稅收政策，多項(xiàng)樓市利好政策近期相繼落地。例如，在金融支持方面，9月24日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行公布了降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸首付比例等一攬子房地產(chǎn)金融政策。

而廣州的放寬人才“入戶”條件也被視為一個(gè)積極信號(hào)。11月18日，廣州發(fā)布廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于公開(kāi)征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》意見(jiàn)的公告，提出新增安居樂(lè)業(yè)、投資納稅兩種入戶政策。其中新增安居樂(lè)業(yè)入戶政策是本著合理有序、漸進(jìn)適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，實(shí)施區(qū)域差別化安居樂(lè)業(yè)入戶，對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員”，可申請(qǐng)入戶。

“該項(xiàng)政策將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放，有利于帶動(dòng)這些區(qū)域的銷售去化?！庇惺袌?chǎng)專家分析，實(shí)施該項(xiàng)政策短期內(nèi)能夠帶動(dòng)有入戶需求的購(gòu)房入市，加快廣州市商品住宅庫(kù)存的去化。同時(shí)，中長(zhǎng)期也將為廣州帶來(lái)持續(xù)的住房需求釋放。

李宇嘉表示，近期有關(guān)部門和地方有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效，給市場(chǎng)傳達(dá)了積極的信號(hào)。10月份，重點(diǎn)城市新房和二手房市場(chǎng)帶看量、認(rèn)購(gòu)量都出現(xiàn)明顯反彈，部分城市增長(zhǎng)幅度超過(guò)50%甚至翻倍。

“總體來(lái)看，一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)保持樂(lè)觀的態(tài)度。”11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司負(fù)責(zé)人付凌暉在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示。

對(duì)于下一步市場(chǎng)走向，香港信和集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任廖群表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回升，現(xiàn)在人們所關(guān)心的是反彈、回升和企穩(wěn)能否持續(xù)?！痹谄淇磥?lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵抓手，將促使消費(fèi)和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)雙雙反彈。

“整體來(lái)看，近期出臺(tái)的多項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響，加上近期多部門頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，居民置業(yè)信心開(kāi)始恢復(fù)，核心城市市場(chǎng)‘回穩(wěn)’態(tài)勢(shì)明顯?！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進(jìn)對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示，短期來(lái)看，在一攬子增量政策帶動(dòng)下，市場(chǎng)積極變化有望延續(xù)，疊加年底各開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)，四季度新房市場(chǎng)或有進(jìn)一步改善，預(yù)計(jì)四季度銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄。