三四線樓市未來(lái)將何去何從？9月末的新政以來(lái)，一線城市有所回暖，企穩(wěn)的目標(biāo)基本達(dá)到；二線城市分化嚴(yán)重，少數(shù)強(qiáng)二線城市跟上了一線的腳步，但大部分二線城市仍在觀望；三四線城市則普遍偏冷。特朗普當(dāng)選后，形勢(shì)又發(fā)生變化：美聯(lián)儲(chǔ)降息空間減少，股市波動(dòng)性加大，購(gòu)房者觀望情緒上升，市場(chǎng)在等待新一輪增量政策出臺(tái)。預(yù)計(jì)這些政策要到明年全國(guó)兩會(huì)之后才會(huì)陸續(xù)推出。

討論三四線城市樓市的未來(lái)時(shí)，需關(guān)注兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：城市的級(jí)別和資金總量。直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市通常被視作二線或以上，而普通地級(jí)市則多為三線或四線。靠近一線城市的普通地級(jí)市機(jī)會(huì)更多，如廊坊、惠州、中山等。資金總量是衡量城市綜合實(shí)力的重要指標(biāo)，它反映了歷年創(chuàng)造和吸引財(cái)富的總積累，比GDP更真實(shí)可靠。例如，北京的資金總量25.4萬(wàn)億，位居全國(guó)第一，嚴(yán)格意義上的一線城市包括北京、上海、香港和深圳。廣州資金總量8.8萬(wàn)億，遠(yuǎn)不及一線城市第一名的一半，因此其一線城市地位備受質(zhì)疑。按照“一半原則”，普通地級(jí)市（非省會(huì)）需達(dá)到1.5萬(wàn)億以上才能算二線，超過(guò)2.5萬(wàn)億才能算中二線，超過(guò)4萬(wàn)億才能算強(qiáng)二線。資金總量低于1.5萬(wàn)億但高于0.75萬(wàn)億的算強(qiáng)三線，低于0.75萬(wàn)億但高于0.5萬(wàn)億的算普通三線，低于0.5萬(wàn)億的算四線。

結(jié)論是，大部分三四線城市的不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)投資價(jià)值不高，金融屬性基本消失。原因在于供應(yīng)量大，人口增量少，很多地方甚至出現(xiàn)人口流失。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年全國(guó)幼兒園“在園幼兒”人數(shù)下降了12.1%，主要是由于出生率下降。新出生人口數(shù)量在過(guò)去兩年跌破了1000萬(wàn)，總?cè)丝谝渤霈F(xiàn)了下降。具體到各省市，廣東、江蘇、浙江等地的情況顯示，只有少數(shù)城市的人口增長(zhǎng)，多數(shù)城市人口減少。這導(dǎo)致許多三四線城市的房屋難以出售，新房去化周期超過(guò)60個(gè)月，有的甚至達(dá)到100個(gè)月。本地居民家庭擁有大量房產(chǎn)，加上外來(lái)人口少，房屋出租困難，資產(chǎn)長(zhǎng)期凍結(jié)。一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，可能會(huì)引發(fā)價(jià)格急跌。

實(shí)際上，這種現(xiàn)象并非壞事，反而為年輕一代提供了緩沖空間。當(dāng)大城市生活壓力過(guò)大時(shí)，三四線城市可以成為他們的去處。這些地區(qū)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，如同一個(gè)巨大的濕地，孕育著小企業(yè)、新生兒和養(yǎng)老需求，讓這個(gè)快速發(fā)展的國(guó)家有喘息的機(jī)會(huì)。從投資角度看，選擇錢多、級(jí)別高的大城市核心區(qū)購(gòu)房是明智之舉。若無(wú)此能力，則應(yīng)合理配置家庭資產(chǎn)，增加金融資產(chǎn)占比，如美元、黃金、ETF基金、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)等。