出招，明年樓市將徹底轉(zhuǎn)向分化反彈成主旋律

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2024-12-05 16:14:30 鳳凰網(wǎng)

隨著年末臨近，國內(nèi)樓市的未來走向成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于明年的樓市行情，有人猜測(cè)會(huì)全面回暖，也有人認(rèn)為房價(jià)會(huì)再跌20%。然而，這兩種可能性都不太可能出現(xiàn)。

這一輪樓市周期與以往不同。過去，市場(chǎng)熱度通常從一線城市傳導(dǎo)至二線和三四線城市，但這次政策刺激只能帶動(dòng)少數(shù)城市，無法實(shí)現(xiàn)全面回暖。預(yù)計(jì)明年只有一部分一線城市、強(qiáng)二線城市以及部分三四線城市會(huì)出現(xiàn)房價(jià)反彈。因此，辨別哪些城市有機(jī)會(huì)回暖變得至關(guān)重要。

樓市不可能全面回暖的原因有兩點(diǎn)。首先，市場(chǎng)上的流動(dòng)資金尚未大量釋放。國內(nèi)M1增長速度遠(yuǎn)低于M2增速，表明企業(yè)和個(gè)人更傾向于長期儲(chǔ)蓄而非投資和消費(fèi)。此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，老年人的消費(fèi)能力明顯強(qiáng)于年輕人，而年輕人受就業(yè)、收入和負(fù)債影響，消費(fèi)意愿較低。短期內(nèi)全面恢復(fù)資產(chǎn)價(jià)格幾乎不可能，房價(jià)全面反彈可能要等到2026年或2027年。

其次，許多開發(fā)商仍需繼續(xù)化解債務(wù)。盡管一些開發(fā)商通過去杠桿化減輕了債務(wù)壓力，但僅靠減債不增加營收仍然困難。目前，除了部分國企央企大開發(fā)商外，多數(shù)開發(fā)商仍在溫飽線上掙扎。解決歷史遺留的債務(wù)問題需要時(shí)間，這也限制了全面回暖的可能性。

然而，需求依然存在。當(dāng)前，一線城市的成交量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上漲。例如，上海、深圳和北京的二手房成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)年內(nèi)新高。這種熱度還傳導(dǎo)到了部分強(qiáng)二線城市，如武漢、蘇州和成都，這些城市的成交量也在上升。這些城市的人口增長率較高，住房需求尤其是改善需求較為堅(jiān)挺，能夠以價(jià)換量。

如果這些城市的成交熱度能持續(xù)3-4個(gè)月，那么行情有望從以價(jià)換量過渡到量價(jià)齊漲。市場(chǎng)的庫存周期一旦觸發(fā)警戒線，價(jià)格將開始上漲。預(yù)計(jì)一線城市的反彈最快會(huì)在第一季度出現(xiàn)，強(qiáng)二線城市則可能在2025年年中。

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