零公攤需克服諸多挑戰(zhàn)！“舉全家之力買套房，結(jié)果公攤面積占了快三分之一”。這樣的情況，如今正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。據(jù)潮新聞報道，越來越多的熱門城市開始落地政策明確支持提升得房率（指可供住戶支配的面積即套內(nèi)建筑面積與每戶建筑面積即銷售面積之比）。

12月13日起施行的《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》中明確，杭州新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽臺只算一半面積、開放式風(fēng)雨連廊不計容、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計容，等等。

不僅是杭州，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來深圳、成都、貴陽、湛江、紹興等超過20個城市的規(guī)劃和自然資源部門出臺了新規(guī)，新規(guī)對包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。

只要是買過房子的人，相信都對公攤影響房屋面積痛感強(qiáng)烈。公攤面積涉及小區(qū)樓房公共區(qū)域的面積分?jǐn)?，其中包括電梯、走廊等。從過去的情況來看，國內(nèi)住宅公攤比例高達(dá)15%-30%，這也意味著購買100多平方米的住宅，實(shí)際居住面積可能僅70-85平方米。

而從購房成本來看，購房人是按照房本面積支付的房款，這也意味著在房價高漲時期，每平方米的實(shí)際房價要比看起來更高。而回到居住層面來看，購房人實(shí)際居住面積不足房本面積不說，公攤面積的存在還增加了入住后的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等持續(xù)開支，因為這些費(fèi)用基于房本面積而非實(shí)際居住面積計算。

公攤制度和新房預(yù)售制都源自香港，上世紀(jì)90年代引入內(nèi)地。但香港已于2013年廢除了該制度。國際上，多數(shù)國家和地區(qū)采用套內(nèi)面積銷售。多年以來，內(nèi)地取消住房公攤的呼聲一直很高，卻未見實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

針對公攤面積的改革，目前仍主要以地方探索為主。2019年時，住建部曾經(jīng)發(fā)布《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知，提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。但是2022年3月，住建部再度發(fā)布《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知，并未再提及套內(nèi)面積交易的說法。

近期，各地公攤制度開始松動，是一個好的信號。究其根源，還是因為房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)開始從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。對于開發(fā)商而言，由于房子越來越難賣，在價格調(diào)整空間有限的情況下，那就必須通過各種營銷手段來吸引民眾買房。

所以，從目前開始落地新規(guī)的地方來看，其新規(guī)出臺的主要目的還是為了促進(jìn)新房的銷售而非系統(tǒng)性的變革。因為真正意義上的“零公攤”，不僅需要依靠地方規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，更需要一系列配套政策及時跟上。

盡管提升得房率有助于吸引購房者，但要實(shí)現(xiàn)真正的“零公攤”，仍需克服諸多挑戰(zhàn)。最簡單的，比如開放式陽臺、復(fù)式挑空等設(shè)計可以在不計入建筑面積的情況下增加使用面積，但這需要開發(fā)商具備更高的設(shè)計水平和建造能力。

此外，到底是屬于開發(fā)商的“贈送面積”還是因得房率上升而減少的公攤，后期是否存在違規(guī)拆卸的情況，這些都是潛在的風(fēng)險和問題。從長遠(yuǎn)看，上述情況都應(yīng)在購房時列入購房成本中一并考慮，且都需要進(jìn)一步系統(tǒng)性解釋加以明確。

更為重要的是，真正的公攤制度改革，不能止于新房市場。比如過往購買的計入了公攤面積的住房，是否能夠重新計算房子的套內(nèi)面積？以住房面積為基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用是否應(yīng)該調(diào)整？這些都是公攤制度變革背后的未解題。

整體來看，高得房率成為樓市的“新氣象”，對于新購房者來說無疑是件好事，這意味著可以通過更低的價格獲取更多的實(shí)用居住面積。但在此基礎(chǔ)上更值得期待的是，隨著各地得房率調(diào)整探索的推進(jìn)，針對以上諸多問題，未來能有更多確定性的配套和保障政策出臺，形成可供全國推廣的更新的公攤改革方案，以跟上“零公攤”時代的步伐。