房地產(chǎn)收儲被指落地緩慢癥結(jié)何在！

盤活存量土地和收購已建成商品房用于保障房，是去庫存、穩(wěn)樓市的重要措施之一。這一政策組合拳的落地情況備受關(guān)注。

山東省壽光市城投控股披露，其所持部分土地資產(chǎn)被“收儲”，部分存量用地成功“盤活”。與此同時(shí)，張家界等地也在積極推動相關(guān)工作。盡管一些地方公布了收儲情況，但各地對存量用地及商品房的收購面臨多重困難，實(shí)際進(jìn)展并不容易。

一家大型國資房企管理層表示，回購存量用地對于加快房企資金流動性具有重要意義，但從目前觀察到的情況來看，回購工作進(jìn)展相對緩慢。盤活存量用地和存量房涉及很多領(lǐng)域，包括收購價(jià)格確定、資金獲取與使用、以及盤活后的土地利用等問題。

房地產(chǎn)“收儲”被指落地緩慢 癥結(jié)何在？ 資金與操作難題待解

東北證券上海研究咨詢分公司房地產(chǎn)首席分析師吳胤翔指出，當(dāng)前收儲去庫存確實(shí)面臨一些堵點(diǎn)，但在不斷提高收儲力度、優(yōu)化收儲細(xì)則的趨勢下，這些問題將逐漸得到解決，推動樓市企穩(wěn)。

在房地產(chǎn)市場調(diào)控與資源優(yōu)化進(jìn)程中，各地積極探索存量土地的盤活之道。12月23日，壽光城投集團(tuán)披露，其子公司與壽光市土地儲備中心協(xié)商后，將6宗土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給土儲中心，涉及城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地等。轉(zhuǎn)讓金額約3.52億元，預(yù)計(jì)產(chǎn)生交易收益約2059萬元。

58安居客研究院院長張波指出，中央層面出臺多項(xiàng)政策推動地方有序收購存量土地。實(shí)際操作中，地方一般會優(yōu)先收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)的土地。此前，湖南省張家界市也展開了專項(xiàng)債收購存量土地的部署，全面摸清存量閑置土地資產(chǎn)，為市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃提供保障。

就回購存量土地的資金問題，張波表示，地方主要通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券等方式籌集資金，或在收購過程中給予被收購方票據(jù)抵扣后續(xù)土地出讓金。收購后的土地用途主要有幾種方式，包括用于保障性住房建設(shè)、調(diào)整規(guī)劃后再上市、結(jié)合城中村改造等。

重慶建工投資控股有限責(zé)任公司副總經(jīng)理程亮介紹，嘉寓公司簽約收購重慶存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目共13個(gè)，總投入預(yù)計(jì)35億元。除重慶外，安徽、廣西、吉林等地也公布了收購存量房工作的最新進(jìn)展。

然而，多位分析人士指出，各地收儲計(jì)劃進(jìn)展偏慢。中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有超50城發(fā)布收購存量房作為保障性住房的公告，但根據(jù)央行數(shù)據(jù)，用于收購存量商品房的3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，較6月末增加41億元。

收儲進(jìn)展偏慢的原因包括資金籌集和使用的成本、項(xiàng)目的收支平衡考量等。地方政府在收購時(shí)對房源有嚴(yán)格要求，符合收購條件的項(xiàng)目有限。此外，地區(qū)之間的差異也影響收儲工作的落地，三四線城市面臨的挑戰(zhàn)更大。

同策房產(chǎn)分析師指出，收儲工作與保障性住房的潛在需求量評估非常重要，一旦評估失誤，可能會造成資源損失和浪費(fèi)。中指院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，收購存量商品房仍面臨價(jià)格撮合難度大、供需錯(cuò)配等問題，需要更多配套政策支持。隨著增量資金的落位，有助于加快地方政府收購存量商品房的節(jié)奏。