2024年樓市呈現(xiàn)“前低后高”趨勢，市場在密集政策的推動下逐漸回暖，購房者置業(yè)預(yù)期大幅改善。蛇年“小陽春”能否提前到來？2025年一季度房價會怎么走？返鄉(xiāng)置業(yè)能否重新激發(fā)三四線城市活力？

1月20日晚，每經(jīng)房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第五期，邀請了58安居客研究院院長張波、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、飯總選房出品人司智做客直播間。

張波表示，成交量層面，回暖趨勢非常明確。2024年四季度同比2023年出現(xiàn)一定增長，商品房整體成交金額、面積都超出了市場預(yù)期。盡管2024年總量指標仍處于相對低位，但四季度明顯復(fù)蘇的態(tài)勢將帶來2025年的進一步止跌回穩(wěn)。李宇嘉認為，2025年成交量即便平均數(shù)據(jù)可能比2024年第四季度少，也會超出新政之前的水平，從這個角度來看，止跌回穩(wěn)已經(jīng)實現(xiàn)。下一步主要取決于增量政策能否落地，如果落地，會有更加樂觀的變化。根據(jù)統(tǒng)計局公布的70城2024年12月的數(shù)據(jù)，一線城市新房價格指數(shù)從11月的持平到12月的0.2%，二線城市新房價格環(huán)比從下降轉(zhuǎn)為持平，這是很不容易的。

司智從北京的情況分析，去年四季度北京連續(xù)三個月網(wǎng)簽量都接近或超過2萬套，已經(jīng)多年沒有發(fā)生過這種情況。從2025年1月開始，實時成交同比仍在增長，只是春節(jié)因素令增速逐步衰減。在這種慣性之下，可以預(yù)計今年春節(jié)之后出現(xiàn)“小陽春”沒有問題。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，返鄉(xiāng)置業(yè)幾乎被遺忘。但在2025年止跌回穩(wěn)的大背景下，三四線城市有望借此重新抓住機遇。李宇嘉認為，現(xiàn)在各地應(yīng)該再次重視返鄉(xiāng)置業(yè)。返鄉(xiāng)置業(yè)人群有不同特征，需要根據(jù)他們的需求來確定供應(yīng)。初代進城務(wù)工人員、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的年輕群體和購置婚房的群體這三類人群長期在城市生活，接觸過高品質(zhì)產(chǎn)品。他們更關(guān)注性價比和優(yōu)質(zhì)房源。三線和四線城市應(yīng)了解外界變化，當前高能級城市的供給端產(chǎn)品迭代非常快速，想對標好房子、好產(chǎn)品非常容易。政府和開發(fā)商都應(yīng)該充分了解購房人的需求痛點——有配套、有品質(zhì)、有學(xué)位、有就業(yè)機會，才能打動購房者。

司智提出，返鄉(xiāng)置業(yè)是歷年來的重點領(lǐng)域，主要由兩個因素決定：北上廣深房價太高，選擇在老家購買；隨著一線城市認貸政策的調(diào)整，異地置業(yè)不再影響所在城市的首套和二套房認定。今年的調(diào)研顯示，許多人回到老家置業(yè)的意愿比前兩年明顯高很多。但在實際購房層面，大家仍有疑慮。三四線城市分化嚴重，買房人雖然想買，但不知道如何選擇，因此現(xiàn)階段比較猶豫。盡管今年比去年返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿更強，但是否拿出真金白銀仍需謹慎判斷。

張波建議返鄉(xiāng)置業(yè)時注意以下幾點：不要因為便宜而多買一套，即使產(chǎn)品好、價格低也不建議在非自用的需求下購買；年輕群體返鄉(xiāng)就業(yè)不必急于在老家所在地買房，可以放大半徑，根據(jù)未來的就業(yè)機會、子女教育等選擇合適的區(qū)域和城市；不必著急購買，目前三四線城市真正的好產(chǎn)品還不多，未來還會有更多優(yōu)質(zhì)房源值得等待。

近年來，部分城市一二手房成交量逆轉(zhuǎn)，也有的城市價格倒掛逐漸消失，疊加市場對新房交付的擔憂，買房人產(chǎn)生了新的糾結(jié)：2025年，買新房還是二手房？張波認為這個問題沒有標準答案。一二手房在不同區(qū)域有著不同優(yōu)勢。以上海為例，二手房銷售情況非常好，新房也銷售得非常好。仔細觀察發(fā)現(xiàn)，二手房中400萬元以下的低總價房子成交占比更大，一方面原因是置換需求，另一方面是上海限購政策相應(yīng)放松，購房門檻降低，更多人選擇先購買二手房。對于資金充裕度較高的群體，建議以自住為主、兼顧資產(chǎn)配置；對于普通購房者，選擇新房還是二手房要根據(jù)所在城市的情況分析。

李宇嘉以廣深地區(qū)為例分析，2022年之前的新房供應(yīng)基本都在郊區(qū)，去化壓力很大，現(xiàn)在新的住宅供應(yīng)慢慢回到主城區(qū)，以改善型為主。二手房成交占比從2022年的約30%上升到了60%，大部分剛需都已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房，所以新房慢慢趨向改善。如果未來收入確實有一定的不確定性，就不要貿(mào)然加太多杠桿，賣掉舊房再去買改善的；如果支付能力、預(yù)算沒有問題，需要進行改善，當前的新盤不僅得房率高、園林景觀好，物業(yè)服務(wù)也好，再考慮到現(xiàn)有房價下的高贈送，至少和周邊同品質(zhì)的二手房價格接近，這時候選擇新房就更加有意義。

司智則提出，過往調(diào)研顯示，參與調(diào)研的群體中，75%~78%的人群選擇“新房二手房皆可”，具體操作則需從三個方面考慮：產(chǎn)品、需求、風險。從產(chǎn)品角度來看，小城市基本以購買新房為主，大城市比較復(fù)雜，近兩年新房完全吊打二手房，但大城市有剛性需求，二手房正好匹配這樣的需求。從需求上看，有時候新房價格反而比周邊二手房低，加上中國人買房有新房情節(jié)，遇到剛性需求無法滿足的情況，才會選擇購買二手房。從風險角度來說，交付和對品質(zhì)的期待成了購買新房的未知數(shù)。一線城市往往還面臨著新房供應(yīng)缺乏的問題，以北京為例，有在售房源的二手房小區(qū)近8000多個，但新房在售項目非常少，對于購房人來說，選擇二手房也是無奈之舉。