物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了40多年的發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)張和上市熱潮后再次面臨瓶頸期。中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來(lái)，重慶、銀川、青島、武漢等城市超過(guò)100個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降費(fèi)幅度在20%-35%之間。中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，截至2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個(gè)城市的物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)都有所下跌。

近期，60家上市物業(yè)企業(yè)披露財(cái)報(bào)，2024年凈利潤(rùn)均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至4.2%。資本離場(chǎng)與股價(jià)下跌加劇了物業(yè)企業(yè)的生存壓力。面對(duì)困境，物業(yè)企業(yè)通過(guò)退出低效項(xiàng)目、獨(dú)立拓展新賽道、參與老舊小區(qū)改造等方式尋求突圍。

在某一線城市郊區(qū)的新交房樓盤業(yè)主群內(nèi)，業(yè)主們討論著“換物業(yè)降費(fèi)”的話題。業(yè)主張澤解釋了希望物業(yè)降費(fèi)或更換物業(yè)的原因：小區(qū)去年年底交房時(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，過(guò)半業(yè)主拒絕收房等待整改。三個(gè)月后問(wèn)題逐步解決，業(yè)主開始收房，但物業(yè)要求補(bǔ)齊從去年年底開始計(jì)算的物業(yè)費(fèi)。此外，該樓盤業(yè)主還對(duì)門禁制度和人臉識(shí)別未完善卻急著收費(fèi)表達(dá)了不滿。

法律上，業(yè)主購(gòu)房時(shí)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方約定若達(dá)到交房條件，業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)。張澤認(rèn)為物業(yè)是開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司，近5元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)較高。他提到許多城市的物業(yè)公司都在降費(fèi)，希望物業(yè)改變“躺著賺錢”的觀念。

小區(qū)業(yè)主們計(jì)算出，小區(qū)約10萬(wàn)平方米建面，一年基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入達(dá)500多萬(wàn)元，加上電梯廣告、停車費(fèi)、快遞柜收益，即便降費(fèi)也有其他物業(yè)公司愿意投標(biāo)。對(duì)此，一位資深物業(yè)人士表示，剛需電梯小區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收入大部分用于人員成本，包括保安、保潔、綠化園藝、工程維修、客服管家等。物業(yè)公司還需承擔(dān)設(shè)備設(shè)施維護(hù)、突發(fā)應(yīng)急、社區(qū)活動(dòng)等支出。公共區(qū)域收益扣除合理成本后歸業(yè)主共有。評(píng)判物業(yè)公司收費(fèi)高低關(guān)鍵看是否“質(zhì)價(jià)相符”。

過(guò)去幾年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了一輪上市潮，由于穩(wěn)定的現(xiàn)金流和不斷增長(zhǎng)的新拓面積、儲(chǔ)備面積，資本市場(chǎng)給予高估值。然而近兩年來(lái)，降價(jià)潮席卷全國(guó)，規(guī)模增長(zhǎng)乏力，資本淡漠離場(chǎng)，物業(yè)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)型與重塑。最近60家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露的財(cái)報(bào)顯示，2024年毛利潤(rùn)均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤(rùn)均值1.9億元，同比下降19.7%。

過(guò)去，物業(yè)行業(yè)被認(rèn)為是具有持續(xù)穩(wěn)定收入的“現(xiàn)金奶牛”，但現(xiàn)在上市物企出現(xiàn)現(xiàn)金流承壓情況。2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量走向存量，上市物企營(yíng)收增速也在收窄，2024年60家上市物企營(yíng)收總額增長(zhǎng)至2858.1億元，同比增長(zhǎng)3.9%。

許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在上市時(shí)曾描繪“社區(qū)增值服務(wù)”的美好前景，但在實(shí)際操作中面臨與大公司的競(jìng)爭(zhēng)，未能實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)。從2021年至2024年，60家上市物業(yè)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)占總營(yíng)收比重從15%降至11.9%。

伴隨物業(yè)降費(fèi)潮的是資本淡出。過(guò)去兩到三年，上市物企的股價(jià)大幅下降。例如，世茂服務(wù)從2021年的27元/股降至0.8元/股。股價(jià)下滑背后是對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)成長(zhǎng)性與獨(dú)立性的擔(dān)憂。部分房企爆雷時(shí)期，物業(yè)企業(yè)被出售換取資金救地產(chǎn)板塊，這些情況拖累了物業(yè)股股價(jià)和估值。

這種與母公司地產(chǎn)平臺(tái)之間的復(fù)雜聯(lián)系仍影響著物業(yè)企業(yè)。如新城悅服務(wù)因關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)調(diào)查導(dǎo)致年報(bào)遲遲未發(fā)，處于停牌狀態(tài)。盡管面臨困難，多位物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示行業(yè)舊模式正在被顛覆，存在很多希望。

面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，多家頭部物業(yè)企業(yè)宣布退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。例如，萬(wàn)物云2024年全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，涉及飽和收入2.86億元。許多企業(yè)在獨(dú)立拓展優(yōu)質(zhì)賽道，如中海物業(yè)在學(xué)校、醫(yī)院領(lǐng)域發(fā)力，招商積余聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)。今年中央提出要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入改造范圍，為物業(yè)企業(yè)提供增量紅利。保利物業(yè)通過(guò)“政府+企業(yè)+居民”三方合作模式，在長(zhǎng)三角地區(qū)接管超200個(gè)改造小區(qū)，帶動(dòng)營(yíng)收增長(zhǎng)25%。

物業(yè)行業(yè)正站在歷史性的拐點(diǎn)上，從追逐管理面積轉(zhuǎn)向深耕服務(wù)價(jià)值。當(dāng)AI、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)深度融入服務(wù)場(chǎng)景，“好房子、好服務(wù)”從口號(hào)落地為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這場(chǎng)價(jià)值深挖的征程才剛剛開始。