隨著《住宅項目規(guī)范》實施進入倒計時，北京新房市場已顯現(xiàn)政策聯(lián)動效應(yīng)。在傳統(tǒng)銷售旺季“小陽春”期間（3月1日至4月26日），北京新房累計成交7855套，相比1月和2月總成交量增長了55.92%，環(huán)比同期增長超五成。部分符合“好房子”新政的項目搶跑成為關(guān)鍵。

盡管《住宅項目規(guī)范》正式實施尚待5月1日，北京新房市場早已掀起“前置性”產(chǎn)品更迭。得房率、層高、功能陽臺等硬核指標(biāo)成為購房者關(guān)注焦點，部分項目得房率高達100%，受到購房者青睞。業(yè)內(nèi)專家分析，當(dāng)“好房子”項目得房率競爭觸及天花板，住宅產(chǎn)品硬件標(biāo)準(zhǔn)趨近同質(zhì)化，公共空間品質(zhì)提升正成為差異化競爭新賽道。

作為房地產(chǎn)市場銷售旺季的3月及4月，北京新房市場呈現(xiàn)傳統(tǒng)旺季特征。3月1日至4月26日，北京新房累計網(wǎng)簽量達7855套，與1月和2個月累計成交的5038套相比，實現(xiàn)了55.92%的顯著增長。部分符合“好房子”新政的項目搶跑成為關(guān)鍵。隨著這些項目入市，后續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有望進一步體現(xiàn)購房成交熱度，長尾效應(yīng)可期。

隨著“好房子”項目的集中入市，其在與存量項目的競爭中更具優(yōu)勢。一位購房者因家中二胎出生，現(xiàn)有80平方米的房屋無法滿足居住需求，萌生了換房的想法。他看中了建投國貿(mào)·瑨上139平方米戶型，得房率84%，而相鄰的北京城建國譽頌得房率高達100%。同樣預(yù)算下，后者能多獲得一間兒童房的功能空間，對二孩家庭來說是剛需中的剛需。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，存量項目若要在競爭中突圍，需重新審視市場策略。通過價格調(diào)整與競品形成錯位競爭，或等待區(qū)域內(nèi)相鄰項目完成去化后，使得兩者總價區(qū)間重疊度相似的房源進一步降低，避免直接客源爭奪的競爭態(tài)勢。此外，通過多元化營銷手段清倉庫存，為后續(xù)市場布局騰出資金與空間。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，“好房子”的集中入市為新房市場注入新動能與新亮點。這類產(chǎn)品通過空間利用率的突破和居住體驗的升級，有效激活了新增購買力及潛在改善型需求，提升了房地產(chǎn)交易活躍度，形成了供需兩端的良性互動。

4月北京新房市場“小陽春”行情持續(xù)發(fā)酵，多個熱門項目售樓處即便工作日期間也現(xiàn)人流高峰。中海麗金府未正式開盤但已吸引多組購房者前來看房。該項目130平方米戶型得房率達94%，160平方米戶型達90%，較周邊競品高出7—15個百分點。購房者實際獲得使用面積較周邊競品可多約17—27平方米，相當(dāng)于用同等預(yù)算獲得更大居住空間。

位于通州的北京城建國譽頌通過將陽臺、挑空、設(shè)備平臺等空間進行玻璃外封一體化設(shè)計，實現(xiàn)得房率100%的極限值。招商蛇口北京公司相關(guān)人士表示，客戶在購房過程中更關(guān)注未來的生活方式和居住質(zhì)量，對戶型設(shè)計、精裝配置、小區(qū)公區(qū)的品質(zhì)等關(guān)注度明顯提升，年輕人對于建筑美學(xué)的要求和收納體系的設(shè)計更加關(guān)注。

區(qū)域市場中得房率更高的“好房子”項目往往能實現(xiàn)營銷破局。這類產(chǎn)品通過空間利用率的提升，強化了居住體驗感。海淀為代表的核心區(qū)域憑借較好的客戶基數(shù)、優(yōu)越的區(qū)位條件、成熟的產(chǎn)業(yè)配套及便捷的軌道交通資源，持續(xù)保持市場需求端的強勁態(tài)勢。購房者對區(qū)域未來價值潛力的認(rèn)可，疊加當(dāng)下旺盛的改善型需求與強勁的購買力支撐，也使得多數(shù)項目實現(xiàn)快速去化。

當(dāng)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)成為行業(yè)共識，新項目憑借高得房率、3米層高、功能陽臺等硬核指標(biāo)持續(xù)沖擊市場，倒逼存量項目加速迭代。但當(dāng)越來越多符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項目入市，率先“吃螃蟹”的項目具備的設(shè)計優(yōu)勢正逐步被后續(xù)跟進的項目所抵消。例如目前在售的“好房子”項目招商云璟攬閱、中海麗金府、北京城建國譽頌等產(chǎn)品之間的“品質(zhì)同質(zhì)化”競爭愈發(fā)激烈。

盡管“好房子”項目相比存量房項目具有明顯優(yōu)勢，但當(dāng)?shù)梅柯视|及天花板且室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)日趨同質(zhì)化時，未來競爭的主戰(zhàn)場或?qū)⑥D(zhuǎn)向社區(qū)公共空間的價值挖掘。房企若要激活改善型需求，推動購房者“賣舊買新”的消費升級，除保持住宅產(chǎn)品本身的競爭力外，還需在社區(qū)公共空間領(lǐng)域構(gòu)建代際優(yōu)勢。

多數(shù)“好房子”項目已經(jīng)開始著手打造公共空間的建設(shè)。例如，北京城建國譽頌小區(qū)內(nèi)設(shè)有藝術(shù)連廊，可供業(yè)主會客或舉辦活動，打造社區(qū)社交場域。中海麗金府以及中海麗澤叁號院在3號樓1層分別配置600多平方米以及400平方米的架空層用作泛會所。“好房子”項目想在競爭中更好地去化，需要調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，將健康、環(huán)保、智能等理念融入產(chǎn)品里，憑借高性價比、較好的產(chǎn)品力形成真正的競爭優(yōu)勢。