萬科“深鐵時代”108天：償還債券超129億元，營收和銷售額下滑是痛點 深鐵集團持續(xù)支持。5月15日，萬科發(fā)布公告稱，將于5月6日對公司債“20萬科04”進行贖回登記，并于5月19日完成該債券的贖回及摘牌?！?0萬科04”債券余額15億元，于2020年5月發(fā)行，期限為7年，附第5年末發(fā)行人贖回選擇權、發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

萬科在償債高峰之年行使贖回權的背后，是第一大股東深鐵集團的支持。5月14日，萬科公告稱，深鐵集團擬向公司提供不超過15.52億元的借款，借款利率為2.34%，借款期限為36個月，用于償還公開市場發(fā)行的債券本金與利息。此外，4月29日，深鐵集團還向萬科提供了33億元的借款。短短半個多月時間，深鐵集團兩次提供借款，合計金額達到48.52億元。

對此，萬科相關人士表示，深鐵集團作為積極股東和耐心資本，通過資金支持和業(yè)務支持等市場化手段，體現了大股東對萬科的支持，有助于提升市場各方對萬科的信心。

今年1月27日，萬科發(fā)布重大公告，宣布董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭辭職。同日，萬科披露了第二十屆董事會第十二次會議決議，選舉辛杰為萬科第二十屆董事會主席，并同意聘任郁亮及深鐵集團領導干部李鋒、華翠和李剛為公司執(zhí)行副總裁，同時聘任田鈞為公司董事會秘書。2月5日，萬科內部公示了十名擬任命的經營管理人員，其中6名來自深鐵集團或其子公司，部分人員曾任職于深圳國資委控股的公司。這些新任人員將負責集團總部戰(zhàn)略投資、財務、法務等關鍵部門，以及北京和華東兩大核心區(qū)域。

國資班底接管后，深鐵集團對萬科的支持進一步加大。今年2月以來，深鐵集團先后四次向萬科提供借款，累計金額達到118.52億元。值得注意的是，最新的兩筆借款為純信用借款，無需抵質押；而此前的兩筆借款中，萬科分別提供了萬物云市值為40億元的股票、價值60億元的資產作為抵押或質押。付息方面，最新的兩筆借款為到期時利息隨本金一起結清，而之前的兩筆借款則為按季度付息。

除了直接借款，深鐵集團還于1月27日收購了萬科旗下紅樹灣項目49%收益權，以及項目管理經營公司深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%的股權，合計總價約13.5億元。在深鐵集團的支持下，萬科如期償還了多筆債務。克而瑞研報指出，2025年萬科將面臨償債高峰期。截至2024年末，萬科有息負債共3612.8億元，短債規(guī)模1582.8億元，占比43.8%。同期，公司在手貨幣資金881.6億元，現金短債比0.56。

今年一季度，萬科已完成五筆境內債的兌付，本金規(guī)模合計98.9億元。5月12日，萬科旗下一筆發(fā)行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債已到期并獲得償還。年初至今，萬科已累計償還境內外債超129億元。根據萬科公告，公司還計劃分別于5月16日、6月5日、6月19日進行“20萬科04”、“22萬科03”、“20萬科06”三筆公司債的全額贖回登記，債券余額分別為15億元、3.5億元、12億元。

Wind數據顯示，截至目前，萬科擁有境內債券余額共388.51億元，一年內到期或行權的債券規(guī)模達278.57億元，占比71.8%。其中，2025年7月將是償債高峰，按行權計約62.63億元境內債將到期；境外債方面，公司債券余額達13.7億美元，一年內到期的債務規(guī)模0.7億美元。

一季度，萬科實現營業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，經營服務業(yè)務貢獻營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%；房地產開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入228億元，同比下降51.1%。受開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率下滑等因素影響，歸母凈利潤為-62.5億元。銷售方面，一季度萬科實現合同銷售面積254.0萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%。

標普信評PCA在研報中表示，銷售跌幅高于市場均值，一方面反映企業(yè)經營調整對市場信心的沖擊，另一方面暴露出萬科近年高能級城市土儲補充不足導致的庫存結構失衡，“有效”貨值短缺使其未能把握本輪核心城市小陽春機遇?；葑u也在研報中指出，銷售額下滑將直接影響萬科的現金生成和償債能力。數據顯示，截至2025年3月底，萬科實現經營活動產生的現金流量凈額為-57.93億元（2024年第一季度為-94.21億元），較去年同期減少36.28億元，凈流出收窄幅度達38.52%。不過，惠譽指出，2025年第一季度，萬科的自由現金流（FCF）為-80億元，低于預期?？紤]到萬科現金流生成的不確定性，深鐵集團持續(xù)且及時提供流動性支持，對化解萬科的短期融資需求可能至關重要。