為何多地上調(diào)首套房貸利率 政策調(diào)整期來(lái)臨！分析人士指出，當(dāng)前房貸市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪政策調(diào)整期。二季度降準(zhǔn)降息，疊加公積金利率調(diào)整，房貸成本呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，未來(lái)可能還有下調(diào)空間。

近日，有消息稱廣州首套房貸利率上調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，最新執(zhí)行利率為3.1%。多位廣州國(guó)有銀行人士表示，首套房貸款利率從LPR-60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為L(zhǎng)PR-50個(gè)基點(diǎn)。目前5年期以上LPR為3.6%，行業(yè)預(yù)期LPR在2025年5月20日將下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。一位國(guó)有銀行人士稱，盡管近期房貸利率略有上升，但從5月20日起，首套房貸款利率將隨LPR下調(diào)，依然維持在3%左右。部分新樓盤還提供利率優(yōu)惠券，疊加后房貸利率可能低于3%。

廣州某區(qū)域銀行人士表示，相較于其他地區(qū)，廣州的房貸利率較低，此次上調(diào)是為了減少后續(xù)LPR下調(diào)對(duì)銀行的沖擊。中國(guó)人民銀行于5月7日發(fā)布公告，為實(shí)施適度寬松的貨幣政策，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，自2025年5月8日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由1.50%調(diào)整為1.40%。此舉預(yù)計(jì)帶動(dòng)LPR同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

近半年來(lái)，杭州、佛山、蘇州、東莞等地也相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸利率由2.9%回調(diào)到3%及以上。房貸利率不僅與LPR有關(guān)，還受銀行凈息差和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況影響。2025年一季度，中國(guó)商業(yè)銀行凈息差降至1.43%，較2024年四季度末下降九個(gè)基點(diǎn)。

部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖跡象顯著，這也是房貸利率上調(diào)的原因之一。廣州首套房貸利率上調(diào)引發(fā)關(guān)注。一位全國(guó)性股份制銀行人士稱，從2025年5月17日開(kāi)始，首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，之前是LPR-60BP。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，到了5月20日，LPR將下降10個(gè)基點(diǎn)。多位銀行人士表示，這中間的時(shí)間差多為休息日，對(duì)客戶沒(méi)有影響。實(shí)際上，若降息之后，首套房貸利率仍多在3%左右。

融360數(shù)字科技研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年4月廣州市首套房貸平均利率為2.99%，二套房貸平均利率為3.10%。相比之下，北京市城六區(qū)首套、二套房貸款平均利率分別為3.15%、3.55%；非城六區(qū)首套房、二套房貸款利率分別為3.15%、3.35%。上海市首套房貸平均利率為3.15%，二套房主城區(qū)貸款平均利率為3.55%。深圳市首套房貸平均利率為3.15%，二套房貸平均利率為3.55%。

這不是廣州房貸利率第一次傳出上調(diào)。早在2024年11月，廣州某銀行房貸經(jīng)理表示，在新增房貸利率方面，3%可能是下限，并有望小幅上漲。當(dāng)時(shí)，廣州首套房貸利率多在2.85%-2.9%，接近2024年下半年的公積金貸款利率2.85%。銀行業(yè)人士稱，接到了窗口指導(dǎo)，要求房貸利率不得低于公積金貸款利率。

近半年來(lái)，杭州、佛山、蘇州、東莞等地也回調(diào)了房貸利率。例如，2024年11月至12月初，杭州首套房貸利率兩次上調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%，再調(diào)至3.1%。杭州房貸利率的變化與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易相關(guān)。據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年11月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)2024年1月以來(lái)最高紀(jì)錄，也是自2023年3月以來(lái)連續(xù)20個(gè)月的最高紀(jì)錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前杭州房?jī)r(jià)同比指標(biāo)由跌轉(zhuǎn)漲，意味著持續(xù)的利好政策疊加城市基本面修復(fù)，客觀上部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底反彈，杭州的例子值得學(xué)習(xí)。

未來(lái)房貸利率走勢(shì)如何？2025年4月，1年期和5年期以上LPR分別維持在3.1%和3.6%，連續(xù)六個(gè)月未調(diào)整。5月7日，中國(guó)人民銀行宣布推出一攬子貨幣政策措施，包括下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性貨幣政策利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)等。此外，自2025年5月8日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由1.50%調(diào)整為1.40%，預(yù)計(jì)LPR同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年4月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降，同比降幅持續(xù)收窄。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖有回升，但房?jī)r(jià)止跌動(dòng)力不足，下調(diào)房貸利率可降低購(gòu)房成本。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率可能會(huì)有更大幅度下調(diào)，有助于緩解實(shí)際居民房貸利率偏高的狀況，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

不過(guò)，商業(yè)銀行凈息差繼續(xù)承壓。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年一季度商業(yè)銀行凈息差降至1.43%。一位銀行業(yè)分析人士表示，在大力度措施出臺(tái)前，3%成為一條警戒線。首套房利率在3%以下的城市，下調(diào)空間不大；首套房利率在3%以上的城市，房貸利率仍有調(diào)降空間。融360數(shù)字科技研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，在監(jiān)測(cè)的45個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房貸主流利率在2.99%-3.00%之間的城市有12個(gè)，廣州和佛山最低，為2.99%；主流利率在3.00%-3.20%之間的城市有30個(gè)；主流利率在3.20%-3.60%之間的城市有3個(gè)。