2025年5月20日，根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局官網(wǎng)信息：太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達商業(yè)管理有限公司、陽光人壽保險股份有限公司，將直接或通過各自關聯(lián)方共同設立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購萬達商管直接或間接持有的48家目標公司100%股權。
除了太盟、騰訊、陽光保險，據(jù)天眼查，高和豐德（北京）企業(yè)管理服務有限公司實際控制人是高和資本董事長蘇鑫。北京市潘達商業(yè)管理有限公司最終控制人為京東集團股份有限公司。
2024年，萬達出售的廣場數(shù)量是32座，進入2025年，新華保險已連續(xù)五次接盤。加上此次出售，萬達目前已出售85座廣場。根據(jù)萬達集團官網(wǎng)，截至2023年年底，全國共有498座萬達廣場。也就是說，賣了不到20%。
國家市場監(jiān)督管理總局信息顯示，目前該筆股權收購交易已被無條件批準。
賣掉優(yōu)質(zhì)項目
根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的《經(jīng)營者集中簡易案件公示表》，此次交易的48家目標公司，在全國39個城市從事大型零售商業(yè)地產(chǎn)運營業(yè)務。除存在橫向重疊或縱向關聯(lián)的城市市場外，目標公司在其他城市大型零售商業(yè)地產(chǎn)運營市場上的份額均未超過25%。
作為曾經(jīng)萬達的高級管理人員，林立在看到這48個廣場的名單后，對南方周末記者表示，“這些都屬于萬達集團比較優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)項目”，他將自己認為最好的項目劃上了紅線，包括北京、廣州、成都、杭州、廈門等多個一、二線城市項目。
以杭州拱墅萬達廣場為例，今年2月，“杭州第一座萬達廣場要賣了”的消息沖上微博熱搜榜單第十名。這個項目在全國萬達廣場布局中排第108位，曾是萬達在杭州的起點，是當?shù)刈畲蟮纳虉鲋弧?/p>
2024年，拱墅萬達的報價為14.8億元。據(jù)澎湃新聞援引知情人士信息，此次48座萬達廣場收購將通過專項基金平臺完成。太盟計劃注資約50億元認購基金次級份額；一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集。
共計500億元，簡單計算下來，平均每個廣場價格為10.4億元。
入職萬達超過十年，曾參與了多座萬達廣場建設的陳強曾比喻，“萬達現(xiàn)在等于資產(chǎn)全都擺在‘貨架’上賣，有錢你就可以買，價格也足夠低?！?/p>
此次賣掉的48座廣場陳強都很熟悉，在他看來都是萬達能拿出來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這體現(xiàn)在租金表現(xiàn)上。而對于是否屬于賤賣，他對南方周末記者表示，“出售的標準是從租金收益出發(fā)，不能看建造成本了，這在當下沒什么意義。”
他曾經(jīng)手過一個萬達廣場，建造成本接近7億元，最終賣了4億元。以拱墅萬達為例，2024年公開信息顯示，它的整體商業(yè)綜合體出售回報率在8個點以上，這個表現(xiàn)在行業(yè)里屬于“非常良好”。
一位曾經(jīng)手過萬達集團資產(chǎn)管理的受訪者對南方周末記者表示，“全國的萬達廣場有50%以上集中在三、四線城市。此次收購很明顯都集中在一、二線城市，從太盟的角度出發(fā)，它肯定是選擇最好的?！?/p>
在公示已出售的48家萬達廣場中，一位受訪者將其認為最好的項目劃上了紅線。受訪者供圖
為什么要賣？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，未來三、四線城市的萬達廣場也會繼續(xù)出售，“因為萬達還沒有安全，此次出售48個廣場項目的原因就是債務危機。”他對南方周末記者表示。
以大連萬達商管為例，其披露的2024年公司債券中期報告顯示，期內(nèi)，萬達商管合并口徑有息負債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債302.69億元。對應的是，合并資產(chǎn)負債表顯示，萬達商管貨幣資金為115.77億元，僅有負債的8%。
中期報告認為，目前萬達商管有息負債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務壓力。而由于發(fā)行人公開市場再融資渠道暫未恢復、子公司珠海萬達上市進展不及預期等影響，債券價格進一步波動，公開市場再融資難度提升。
“賣賣賣”成為必然選擇。出售萬達廣場外，今年4月萬達以24.97億元的價格，向同程旅行出售萬達酒店管理公司。這可為王健林帶來約15億元現(xiàn)金流。
林立認為，在目前商業(yè)地產(chǎn)受外部環(huán)境影響表現(xiàn)不佳時，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目就不像過去那般值錢?！芭c其頂著那么大的債務壓力，不如出售一部分資產(chǎn)來減輕債務?！彼麑δ戏街苣┯浾弑硎尽?/p>
據(jù)天眼查信息，王健林作為直接被執(zhí)行人、被凍結股權的金額合計約4.44億元，股權所在企業(yè)包括大連萬達商管、萬達體育等多家公司。大連萬達集團股份有限公司股權凍結25筆，股權凍結金額已超162億元，累計被執(zhí)行金額75億元。
八年前，王健林第三次成為中國首富時，身家達到330億美元（約合人民幣2150億元）。2025年最新榜單數(shù)據(jù)，王健林財富估值為200億元，名列1390位。
目前，王健林名下關聯(lián)40余家企業(yè)，其中32家處于注銷或吊銷等狀態(tài)。
債務危機源自對賭
2017年，王健林調(diào)整了萬達架構，將原商業(yè)地產(chǎn)公司更名為萬達商管集團，申請上市，但遲遲未能成功，2021年3月撤回上市申請。
四個月后，萬達商管集團再次被拆分，以輕資產(chǎn)運營為核心的珠海萬達商管成立，并在三個月后赴港上市。
到2023年年底，珠海萬達商管連續(xù)四次向港交所遞交招股書，但均以失敗告終?！吧鲜羞^程中，應該是兩次對賭為今天的萬達債務危機埋下了禍根?！绷至δ戏街苣┯浾哒f。
2016年9月，王健林為了尋求資金，完成萬達商業(yè)私有化退市，與投資人簽署了300億元的對賭協(xié)議，要求是萬達在兩年內(nèi)完成A股上市，否則要承擔數(shù)百億元的股權回購與利息償還義務。
2018年，上市失敗，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)、永輝超市等以340億元收購了萬達商業(yè)于香港退市時引入投資人的14%股份。
2021年，珠海萬達商管繼續(xù)沖擊港股，它與太盟投資集團、騰訊等22家機構投資者再次簽署對賭協(xié)議，若2023年前未能上市成功，投資人享有到期贖回權。
上市仍然未果后，太盟聯(lián)合其他投資者，對珠海萬達商管進行再投資600億元。這是近五年來中國私募股權市場中最大規(guī)模的單筆投資，解除了王健林的對賭危機，也讓他失去了對珠海萬達商管的控制權，大連萬達商管對珠海萬達商管的持股比例從78.83%降至40%。
2024年10月，蘇寧易購與永輝超市以六年前的對賭協(xié)議，通過仲裁向萬達集團及其子公司追繳股份回購款，總額超過86億元。其中蘇寧方請求裁決支付股份回購款50.4億元。
此前，多位資本市場人士向南方周末記者分析，如果珠海萬達商管能在港股上市，不僅能解決萬達投資方的負債問題，增加新的融資渠道，還可以在一定程度上緩解流動性問題。無法上市，就會導致萬達的資產(chǎn)負債越來越惡化。
為什么要買？
太盟為何在投資了600億元后繼續(xù)對萬達加碼？
首先，此次收購若通過專項基金平臺完成，太盟計劃注資金額為50億元。林立形容，“這樣的投資，更像是一種撬動資本來推進資產(chǎn)包的買賣，通過太盟搭建基金購買平臺，順利地將資產(chǎn)賣出去。”
這符合太盟主席兼首席執(zhí)行官單偉建的風格。
剩下的，是一些國有大行組成的銀團提供的300億元貸款授信，以及將通過夾層融資渠道募集的150億元。這樣的投資或許也與萬達“輕重有別”的商業(yè)地產(chǎn)模式有關系。
2015年，萬達開啟了“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的征程，經(jīng)過復雜的股權變化，王健林實現(xiàn)了通過萬達集團控制大連萬達商管，再控制珠海萬達商管的多層股權控制關系。
在萬達內(nèi)部，將大連萬達商管稱為“大商管”，珠海萬達商管稱為“小商管”。比較籠統(tǒng)的劃分是：前者持有各地四百多座萬達廣場，是重資產(chǎn)；后者負責各地萬達廣場的管理業(yè)務，為輕資產(chǎn)。
萬達輕資產(chǎn)負責商場設計、招商和運營，收入以服務費和租金為主，無需再承擔大量資本開支。根據(jù)南方周末此前報道，萬達商管管理人在管理過程中會收取一定勞務費。按照萬達速度，兩年內(nèi)，就可以建成一座廣場，那么開業(yè)以后，每年的租金收入原則是三七開，個別商場會有上下浮動。
簡單來說，吃源源不斷的租金，利用過去的經(jīng)驗，躺著收錢。
在王健林不斷出售萬達廣場這一重資產(chǎn)的同時，萬達輕資產(chǎn)的數(shù)量在上升。
2023年年底，珠海萬達商管運營管理商業(yè)廣場497家，商業(yè)運營總建筑面積6898萬平方米。一年后，珠海萬達商管獨家運營513座已開業(yè)萬達廣場，合計管理超7000萬平米，居全球商業(yè)不動產(chǎn)運營領域首位。
此次收購，是太盟等合作方拿下萬達輕資產(chǎn)的控制權后，進一步將萬達重資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)項目收入囊中。
“萬達因為不能上市，對賭失敗，太盟接盤，但萬達的賬并沒有清光，隨著時間往下拖，只能賣資產(chǎn)?！鄙鲜鲈?jīng)手過萬達集團資產(chǎn)管理的受訪者表示。
萬達通過快速復制的模式擴張，將萬達廣場從100座開到接近500座。但在上述人士看來，早期萬達的10個廣場中，只有一兩個項目不及預期，但到了2018年前后，10個項目里面有一半不達預期。這一階段的萬達廣場開始大量在三、四線城市鋪開，數(shù)量上升的同時，效益很難兼顧。
但他依然認為，與其他商業(yè)地產(chǎn)品牌相比，萬達的回報率仍舊保持在行業(yè)較高水平?！叭绻暂^低的價格收購，在目前極低的利率背景下，3000億元的商場，1500億元拿下，回報率依然不錯。”
什么樣的萬達廣場很難賣？陳強總結，“萬達賣不出去的廣場項目，很多是經(jīng)營貸太重。比如建設成本15億元，但貸款了10億元，這種買回來以后不可能賺錢。”
