怎么看新一輪城市更新？存量激活成主流！2025年，城市更新正以全新的邏輯推進(jìn)。隨著增量擴(kuò)張的空間見頂，存量改造的命題逐漸浮現(xiàn)。中央最新定調(diào)“建設(shè)好房子”，不是多蓋新房，而是將老房子、舊房子和城中村改造成好房子，這標(biāo)志著從“規(guī)模競賽”到“品質(zhì)革命”的深層轉(zhuǎn)變。

東北證券最新報告指出，當(dāng)前中國城市更新正在經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型，從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升，強(qiáng)調(diào)存量改造利用而非大拆大建，目標(biāo)是打造宜居、韌性、智慧城市。大范圍棚改難以重啟，只有資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項目可能僅存在于少數(shù)核心城市的核心區(qū)域。2025年已下達(dá)800億元中央預(yù)算內(nèi)投資用于城市更新專項，全國已有310多個城市完成專項規(guī)劃編制。

新一輪城市更新明確轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升模式，注重存量改造利用（而非大拆大建），打造宜居、韌性、智慧城市。在增量方面，中央強(qiáng)調(diào)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的高品質(zhì)住宅；在存量方面，政策要求加強(qiáng)既有建筑改造利用，將老舊房屋改造成優(yōu)質(zhì)住宅，《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》明確摒棄大拆大建，轉(zhuǎn)向“改造利用為主”。目標(biāo)上，政策以打造“宜居、韌性、智慧城市”為核心，注重補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、修復(fù)生態(tài)系統(tǒng)和保護(hù)歷史文脈。時間維度上，《意見》設(shè)定到2030年城市更新行動取得重要進(jìn)展，表明這是一項長期戰(zhàn)略。

當(dāng)前城市更新與過去棚改模式存在本質(zhì)區(qū)別，前者強(qiáng)調(diào)存量激活，后者關(guān)注增量擴(kuò)張。上輪棚改伴隨著房價上漲預(yù)期、土地財政依賴度高、房企擴(kuò)表拿地激進(jìn)、三四線城市庫存絕對量高企等背景，而如今房價尚未完全企穩(wěn)、地方財政收入更加多元、房企拿地聚焦核心城市回歸理性、供應(yīng)大幅收縮庫存絕對量顯著下滑。因此，過往以棚改為主的增量擴(kuò)張式城市更新已不再適用。

開發(fā)方式上，聚焦既有建筑改造利用，不搞大拆大建；核心目標(biāo)上，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造宜居韌性、智慧城市；用地特征上，推動土地混合開發(fā)利用和用途依法合理轉(zhuǎn)換，通過回收閑置用地等方式盤活利用存量低效用地；文化處理上，堅持保護(hù)第一、應(yīng)保盡保；資金來源上，創(chuàng)新形成政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的多元實施模式。

根據(jù)報告，城市更新已進(jìn)入規(guī)模化實施階段，呈現(xiàn)三方面進(jìn)展：規(guī)劃全覆蓋，310多個城市已完成專項規(guī)劃編制，297個地級市全面開展城市體檢，精準(zhǔn)定位設(shè)施缺口和安全隱患，建立“規(guī)劃-片區(qū)策劃-項目方案”三級實施體系；城市覆蓋擴(kuò)大，2024年首批確定15個城市啟動實施城市更新行動，2025年住建部和財政部又選拔第二批20個城市，未來幾年中央財政計劃補(bǔ)助超200億元支持名單城市完善基礎(chǔ)設(shè)施短板；資金保障充足，通過“兩重”建設(shè)安排2025年超長期特別國債1350億元，支持各地建設(shè)改造城市燃?xì)?、排水、供水、供熱等地下管網(wǎng)約14.8萬公里，此外，2025年國家發(fā)改委下達(dá)中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專項800億元。

東北證券認(rèn)為，城中村改造呈現(xiàn)“范圍收縮、模式分化”趨勢。大范圍棚改難以重啟，主要原因包括基本面變化和政策明確反對大拆大建，近期《求是網(wǎng)》也強(qiáng)調(diào)城市更新不是“建新”和大拆大建。政策明確優(yōu)先實施“群眾改造意愿強(qiáng)烈、城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟”的城中村改造項目。在房價尚未完全企穩(wěn)背景下，符合條件的項目可能僅存在于少數(shù)核心城市的核心區(qū)域（如上海地鐵沿線）。棚改模式難以規(guī)避宅地再次出讓（為達(dá)到資金平衡，往往需開發(fā)高容積率產(chǎn)品），與嚴(yán)控增量的政策導(dǎo)向不符。多數(shù)項目將以“整治提升”或“拆整結(jié)合”（部分保留修繕）為主。