下半年樓市展望：市場(chǎng)分化探底前行政策組合拳下的新格局

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2025-07-17 18:18:59 楚蕓工作室

央行釋放的1萬億資金和LPR降至3.5%的歷史低點(diǎn)，對(duì)三四線樓市產(chǎn)生了顯著影響。武漢購房者發(fā)現(xiàn)100萬房貸能省4.7萬利息，西安首付門檻降至15%，而無錫多子女家庭可領(lǐng)取5萬補(bǔ)貼。然而，鄭州某樓盤仍在降價(jià)拋售，哈爾濱老破小半年內(nèi)降價(jià)7次仍無人問津。這場(chǎng)政策狂歡背后，三四線城市是站在反彈起點(diǎn)還是下跌中繼？

央行降準(zhǔn)釋放的資金形成雙重推力：一方面，2000多個(gè)停工項(xiàng)目被列入“白名單”加速復(fù)工，鄭州某爛尾盤三個(gè)月內(nèi)完成封頂；另一方面，房貸利率下調(diào)使購房成本降低。以鹽城為例，首付15%加利率3.5%的組合使當(dāng)?shù)貏傂杓彝ベ彿块T檻從60萬降至18萬。部分股份行還為優(yōu)質(zhì)客戶提供額外15個(gè)基點(diǎn)的利率優(yōu)惠，等額本金還款方式可再省3萬利息。

人口流動(dòng)逆轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出新特征：衢州通過20萬人才補(bǔ)貼吸引返鄉(xiāng)青年，帶動(dòng)當(dāng)?shù)馗纳菩妥》啃枨笤鲩L35%；鹽城因長三角電子企業(yè)內(nèi)遷帶來2.3萬新增就業(yè)，配套人才公寓去化周期縮短至8個(gè)月；宜昌高鐵新城規(guī)劃落地后，沿線地塊溢價(jià)率較周邊高22%。但風(fēng)險(xiǎn)同樣存在，某三線城市工業(yè)用地轉(zhuǎn)化率不足40%，庫存去化周期高達(dá)28個(gè)月。

武漢的1%增值稅補(bǔ)貼與無錫5萬現(xiàn)金直補(bǔ)形成對(duì)比，前者更利好改善群體，后者直接刺激剛需入場(chǎng)。衢州將人才補(bǔ)貼與購房綁定，本科以上學(xué)歷購房占比提升至47%。但過度補(bǔ)貼可能扭曲市場(chǎng)，某地因財(cái)政吃緊導(dǎo)致補(bǔ)貼延遲發(fā)放，引發(fā)維權(quán)糾紛。部分城市債務(wù)率突破200%，后續(xù)政策持續(xù)性存疑。

通過建立“人口增長率+工業(yè)轉(zhuǎn)化率+庫存周期”三維模型，宜昌和鹽城等五城進(jìn)入觀察名單。這些城市的共性包括常住人口年增長超1.8%，工業(yè)用地轉(zhuǎn)化率達(dá)65%以上，商品房庫存去化周期控制在10-12個(gè)月。需規(guī)避的區(qū)域往往庫存去化周期超24個(gè)月或開發(fā)商集中甩貨導(dǎo)致價(jià)格踩踏。

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