時(shí)隔十年重啟的國家層面城市工作會(huì)議，為中國城市發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)指明了轉(zhuǎn)型方向。會(huì)議強(qiáng)調(diào)從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”，從“棚改貨幣化”升級為“城市更新+保障體系”。財(cái)富創(chuàng)造邏輯正從“野蠻生長”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬珳?zhǔn)深耕”。

會(huì)議將“高質(zhì)量開展城市更新”作為核心任務(wù)，標(biāo)志著這一領(lǐng)域從輔助角色躍升為主導(dǎo)力量，蘊(yùn)含巨大財(cái)富潛力。與2015年“棚改貨幣化”的簡單增量邏輯不同，本輪城市更新以“存量提質(zhì)”為核心，涵蓋改造、運(yùn)營和服務(wù)全鏈條機(jī)會(huì)。

在物理空間改造方面，城中村和危舊房改造將釋放大量剛性需求。未來五年全國將有超過10萬個(gè)老舊社區(qū)進(jìn)入改造序列，涉及建筑加固、管線升級、綠化優(yōu)化等工程，直接推動(dòng)新型建材、智能安防、適老化設(shè)備等產(chǎn)業(yè)增長。例如，僅電梯加裝一項(xiàng)，市場規(guī)模就可達(dá)千億級，具備模塊化安裝技術(shù)的企業(yè)將搶占先機(jī)。

品質(zhì)升級也是重要維度?！敖ㄔO(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”成為明確導(dǎo)向，第四代建筑（如垂直森林、空中庭院）的普及將重構(gòu)住宅價(jià)值體系。這類建筑融合光伏一體化、雨水回收、智能家居等技術(shù)，其建設(shè)成本較傳統(tǒng)住宅增加10%-15%，但市場溢價(jià)可達(dá)30%以上，率先布局的房企和技術(shù)供應(yīng)商將獲得超額收益。

運(yùn)營服務(wù)增值空間同樣值得關(guān)注。城市更新不僅是“改房子”，更是“改生活”。社區(qū)養(yǎng)老、托育中心、便民商超等配套服務(wù)的缺口為連鎖品牌提供了下沉機(jī)會(huì)。以上海某老舊社區(qū)為例，改造后引入24小時(shí)社區(qū)食堂與智能快遞柜，周邊商鋪?zhàn)饨饾q幅達(dá)40%，印證了“空間+服務(wù)”的財(cái)富創(chuàng)造能力。

會(huì)議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，打破傳統(tǒng)“買地賣房”的單一盈利模式，催生多元財(cái)富增長點(diǎn)。在保障房領(lǐng)域，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模建設(shè)培育了“專業(yè)化運(yùn)營”新賽道。多主體供給意味著房企、城投公司和社會(huì)資本均可參與，“長期持有+租金收益+增值服務(wù)”將成為主流模式。深圳保障性租賃住房平均出租率超95%，年收益率穩(wěn)定在3%-5%，疊加社區(qū)電商、家政服務(wù)等增值業(yè)務(wù)后回報(bào)率可提升至8%以上，對追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的資本極具吸引力。

商品房市場則以“改善型需求”為核心驅(qū)動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已超40平方米，但戶均住房套數(shù)僅1.09套，“小換大”“舊換新”的需求占比超60%。政策鼓勵(lì)“高品質(zhì)改善”，使得具備綠色認(rèn)證、智慧社區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套的房源更具保值能力。北京某項(xiàng)目因采用被動(dòng)式建筑技術(shù)（恒溫恒濕），二手房溢價(jià)較周邊小區(qū)高25%，印證了“品質(zhì)即價(jià)值”的新邏輯。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)“發(fā)展組團(tuán)式城市群+以縣城為載體的城鎮(zhèn)化”，打破了“重一二線、輕縣域”的傳統(tǒng)思維，為財(cái)富下沉提供新坐標(biāo)。在城市群層面，長三角、珠三角等都市圈的“同城化”進(jìn)程加速資源重組。蘇州昆山與上海軌道交通互聯(lián)后，昆山房價(jià)較周邊區(qū)域高出30%，通勤圈內(nèi)科創(chuàng)園區(qū)的租金漲幅達(dá)50%，這類“區(qū)位紅利”仍在持續(xù)釋放。企業(yè)布局衛(wèi)星城的研發(fā)中心、物流樞紐既能享受低成本優(yōu)勢又能對接核心城市資源。

在縣域市場，政策首次明確其“重要載體”地位，激活三類機(jī)會(huì)：農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的住房需求，預(yù)計(jì)未來五年縣域商品房銷量年均增速可達(dá)8%；縣域消費(fèi)升級，2024年縣城人均可支配收入增速達(dá)7.3%，母嬰連鎖、新能源汽車下沉店、數(shù)字化家電等領(lǐng)域滲透率不足20%，連鎖品牌的加盟擴(kuò)張空間巨大；特色產(chǎn)業(yè)集群，如浙江義烏的小商品、江西景德鎮(zhèn)的陶瓷，政策支持縣域打造“一鎮(zhèn)一業(yè)”，相關(guān)供應(yīng)鏈企業(yè)可通過技術(shù)賦能提升附加值。

會(huì)議釋放的“安全”與“綠色”信號暗藏財(cái)富密碼。“嚴(yán)格限制超高層建筑”將加速存量超高層改造，玻璃幕墻更換、消防系統(tǒng)升級等工程需求迫切；“推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程”帶動(dòng)地下管網(wǎng)監(jiān)測、燃?xì)庑孤╊A(yù)警等物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普及，相關(guān)傳感器企業(yè)迎來訂單爆發(fā)。

在綠色轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，“雙碳”目標(biāo)與城市發(fā)展深度融合，建筑光伏一體化（BIPV）、地源熱泵、再生骨料等技術(shù)的市場規(guī)模預(yù)計(jì)2030年將突破萬億。某上市企業(yè)的BIPV組件在舊樓改造中中標(biāo)率超60%，2024年相關(guān)業(yè)務(wù)營收增長120%，成為政策紅利的直接受益者。

從城市更新細(xì)節(jié)到房地產(chǎn)模式變革，從縣域經(jīng)濟(jì)下沉空間到綠色科技跨界融合，本次城市工作會(huì)議勾勒出城市的未來和財(cái)富的新地圖。那些能讀懂“存量提質(zhì)”“品質(zhì)優(yōu)先”“民生導(dǎo)向”政策語言的市場主體將在轉(zhuǎn)型中占據(jù)先機(jī)。