很久沒有寫關(guān)于房地產(chǎn)的文章了，主要是因為2021年以來，在中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯風險的情況下，我的呼吁在政策層面很少得到及時回應。2021年恒大風險暴露后，某些部門判斷“恒大只是個案”，我當時立即指出有30多家財務狀況比恒大更嚴峻的房企，說明這是行業(yè)系統(tǒng)性風險。我建議放松包括“三條紅線”、限購和降首付比例在內(nèi)的嚴苛措施，以實現(xiàn)樓市軟著陸。遺憾的是，這些舉措直到2024年9月才得以實施，但已經(jīng)有些晚了。

到2024年9月采取措施之前，房地產(chǎn)的主要指標已經(jīng)大幅回調(diào)：開發(fā)投資下滑超過30%，銷售腰斬，房價普遍下跌30%以上，一線城市房價跌至2016年的水平，大量房企倒閉或陷入僵局，庫存高企，項目爛尾嚴重。盡管出臺了一系列政策，但效果短暫且反復低迷，預期并未改變。

從另一個角度看，我們從未經(jīng)歷過一次真正的房地產(chǎn)調(diào)整，應對經(jīng)驗不足，政策走一步看一步也情有可原。然而，經(jīng)過近五年的調(diào)整，拯救房地產(chǎn)已成為沉重負擔。有機構(gòu)預測，未來房價還有25%到30%的下調(diào)空間，這意味著全國房價跌幅將超過60%，對經(jīng)濟造成災難性影響。

在這種情況下，如何穩(wěn)住房地產(chǎn)市場？辦法是有的。關(guān)鍵是從過去幾年的調(diào)整中總結(jié)經(jīng)驗和教訓，深刻認識資產(chǎn)價格調(diào)整對整體經(jīng)濟的影響。當前房地產(chǎn)市場的預期惡化不僅僅是自身問題，而是各種復雜因素交織導致的惡性循環(huán)。如果我們不能從中吸取教訓，學費就白交了。

對于房地產(chǎn)市場，不能因為各項指標已調(diào)整過頭就認為市場見底?？紤]到市場的非理性反應，如果不采取果斷措施，繼續(xù)下行并非不可能。因此，當務之急是改變預期，通過堅決有力的政策回應大家最擔心的問題。

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，我認為必須出臺震撼人心的措施才能扭轉(zhuǎn)市場預期。具體建議如下：

首先，確保購房不爛尾。政府應兜底保障，確保資金不被挪用，監(jiān)管到位，防止開發(fā)商因資金問題破產(chǎn)。其次，通過政策設(shè)計，對買房給予一定期限的價格保障，如一年內(nèi)房價下跌給予足額補償。再次，取消限購，下調(diào)首付比例和房貸利率，為真正想買房的人減負。此外，推動城市舊改，鼓勵居民換新房。最后，解決農(nóng)民工等群體的住房問題，政府應為其住房問題買單。

如果真的下決心這么做，房地產(chǎn)市場的預期會立即改變，中國經(jīng)濟的最大隱患也將消除。這幾年我研究房地產(chǎn)較多，被一些人誤解為鼓吹房價上漲。事實上，我客觀研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，并多次提醒投資性買房需謹慎。希望我的觀點能得到更多人的理解和支持。