廣西南寧玖悅府小區(qū)近期因業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛引起了廣泛關(guān)注。該樓盤銷售均價約為每平方米8000元，套均總價在75萬元至105萬元之間，2022年12月陸續(xù)交付。

盡管項目已交房兩年多，但有業(yè)主反映小區(qū)存在諸多問題，如小區(qū)圍墻仍用鐵皮代替、地下車庫未交付、地下停車場多處漏水等。業(yè)主陳先生表示，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備差，每月每平方米2.8元的物業(yè)費遠超周邊同類小區(qū)。部分業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商降價無果后，采取了拒交物業(yè)費的措施。

這場糾紛的核心在于高昂的物業(yè)費。業(yè)主們認為，玖悅府收費高于周邊多個小區(qū)，但服務(wù)水準卻大打折扣，質(zhì)價不符。更讓業(yè)主無法接受的是，開發(fā)商駿榮公司在2022年12月收房時隱瞞了房屋未通過消防驗收和五方驗收的事實，直至2023年3月才通過驗收。

今年7月，矛盾進一步激化。業(yè)主們集體發(fā)函要求調(diào)低物業(yè)費，但最終協(xié)商未果，超過20戶業(yè)主收到了法院傳票。業(yè)主隨即向物業(yè)提起反訴，要求撤銷前期物業(yè)服務(wù)合同并退還每戶1000元物業(yè)費，理由是簽訂合同時存在欺詐行為。

據(jù)《南國早報》報道，物業(yè)方面對于基礎(chǔ)設(shè)施不到位和降物業(yè)費等問題也表達了自己的苦衷。工作人員透露，他們已就圍墻建設(shè)提交方案，但由于開發(fā)商資金問題擱置；地下車庫漏水等硬件問題多次協(xié)調(diào)開發(fā)商無果。物業(yè)因墊付水費和公攤電費快撐不住了，而降費申請跟上級公司申請也未得到回應(yīng)，目前只能按現(xiàn)有標準收費。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，駿榮公司持股99%的大股東為南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為龍光控股的關(guān)聯(lián)公司。龍光控股2022年3月出現(xiàn)流動性危機，目前仍在化債過程中。面對這樣的現(xiàn)狀，業(yè)主可以要求降物業(yè)費嗎？

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣分析稱，物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量之間存在直接的法律關(guān)系，業(yè)主可以以服務(wù)質(zhì)量不符合約定主張減免或整改，但需證明物業(yè)公司構(gòu)成相應(yīng)違約。小區(qū)圍墻、地下車庫未交付屬于開發(fā)商責任，并非物業(yè)的義務(wù)。但是，類似地下電動車停放處漏水通常屬于物業(yè)維修范圍，物業(yè)未修則構(gòu)成服務(wù)瑕疵或服務(wù)問題。

王玉臣還提到，從法律層面來說，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個相對獨立的法律關(guān)系。開發(fā)商承擔房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量交付義務(wù)，依據(jù)是《商品房買賣合同》。而物業(yè)負責按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》提供服務(wù)（包括協(xié)調(diào)開發(fā)商解決配套問題）。物業(yè)未盡協(xié)調(diào)義務(wù)需視情況承擔違約責任，但業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費，物業(yè)費并非開發(fā)商交付義務(wù)的對價。