政策暖風(fēng)下的樓市“金九” 分化中顯暖意。2025年9月，上海、北京、深圳等核心城市密集釋放房地產(chǎn)優(yōu)化政策，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季節(jié)點(diǎn)形成政策合力。從半月度成交數(shù)據(jù)與市場(chǎng)反饋來(lái)看，政策紅利正逐步傳導(dǎo)至交易端，但城市間、板塊間的分化態(tài)勢(shì)依然顯著，新房與二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出差異化復(fù)蘇特征。

核心城市在“金九”期間表現(xiàn)出一定的市場(chǎng)回暖跡象，但復(fù)蘇力度存在明顯差異。三季度以來(lái)，中央城市工作會(huì)議明確“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的頂層設(shè)計(jì)，84個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)167次穩(wěn)市場(chǎng)政策，北上深限購(gòu)松綁成為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。在此背景下，9月重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度較8月明顯提升，但復(fù)蘇力度呈現(xiàn)“滬強(qiáng)京深弱、二手強(qiáng)新房弱”的格局。截至9月16日，上海、北京、深圳三地二手房成交均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，而新房市場(chǎng)僅上海保持雙位數(shù)增幅，北京、深圳仍處于調(diào)整期。

上海新房市場(chǎng)在高端改善盤(pán)集中入市的帶動(dòng)下表現(xiàn)突出，9月1-16日成交4705套，同比激增28.1%，環(huán)比漲幅達(dá)44.86%，創(chuàng)下近三年同期次高。青浦區(qū)更在9月19日升級(jí)人才購(gòu)房政策，社保未滿(mǎn)1年的無(wú)房人才可通過(guò)綠色通道購(gòu)房，進(jìn)一步釋放需求。市場(chǎng)反饋顯示，浦東前灘、徐匯濱江等熱門(mén)板塊新盤(pán)去化率普遍超過(guò)70%，部分高端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

北京新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)“到訪升溫、成交滯后”的特征。8月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，9月上半月成交1326套，同比、環(huán)比分別下降8.61%和11.72%。但新政落地后，通州、大興等外圍區(qū)域售樓處到訪量較此前增長(zhǎng)30%以上，多孩家庭改善型房源咨詢(xún)量顯著上升。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著中秋、國(guó)慶假期促銷(xiāo)發(fā)力，成交數(shù)據(jù)有望在9月末迎來(lái)拐點(diǎn)。

深圳新房市場(chǎng)處于“政策松綁與庫(kù)存消化”的博弈期。9月1-16日新房成交814套，同比下降10.45%，但環(huán)比已回升25.52%。新政將羅湖區(qū)、龍華區(qū)等納入非核心區(qū)，取消套數(shù)限制，疊加房貸利率統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得光明云筑、羅湖蓮塘金岸里等項(xiàng)目咨詢(xún)量增長(zhǎng)20%。不過(guò)，福田、南山等核心區(qū)新盤(pán)供應(yīng)有限，一定程度上制約了整體成交規(guī)模。

二手房市場(chǎng)成為9月樓市復(fù)蘇的核心動(dòng)力，三地均實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。上海表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，9月上半月成交10329套，同比增長(zhǎng)32.53%，環(huán)比增長(zhǎng)4.8%，浦東張江、閔行莘莊等板塊“以?xún)r(jià)換量”效果顯著，議價(jià)空間從8月的5.2%收窄至4.5%。

深圳二手房市場(chǎng)在新政刺激下爆發(fā)力最強(qiáng)。9月5日分區(qū)限購(gòu)松綁政策落地后，首周（9月6日-12日）二手房成交1531套，較政策前一周增長(zhǎng)19.9%，日均成交量較8月提升28.7%。鹽田、大鵬兩區(qū)因全面取消限購(gòu)，成交量同比增幅超100%，不少東北客戶(hù)通過(guò)異地看房平臺(tái)咨詢(xún)山海度假物業(yè)。截至9月16日，深圳二手房累計(jì)成交2604套，同比大漲43.37%，環(huán)比增長(zhǎng)20.43%。

北京二手房市場(chǎng)受益于“連環(huán)單”釋放，9月上半月成交7219套，同比增長(zhǎng)16.68%，環(huán)比增長(zhǎng)13.94%。五環(huán)外不限購(gòu)政策使得昌平回龍觀、房山長(zhǎng)陽(yáng)等區(qū)域房源掛牌量一周內(nèi)增長(zhǎng)12%，部分急售房源成交周期從45天縮短至30天以?xún)?nèi)。但受網(wǎng)簽滯后影響，新政的完整效果預(yù)計(jì)將在10月數(shù)據(jù)中充分體現(xiàn)。

北上深均采用“分區(qū)域梯度放松”的限購(gòu)策略，兼顧市場(chǎng)穩(wěn)定與需求釋放。北京以五環(huán)為界，外環(huán)外全面放開(kāi)限購(gòu)，二孩家庭二套房可按首套貸款；上海外環(huán)外對(duì)社保滿(mǎn)1年的非滬籍不限購(gòu)，單身人士納入家庭購(gòu)房范疇；深圳政策力度最大，8個(gè)非核心區(qū)對(duì)非深籍不限套數(shù)，鹽田、大鵬完全取消限購(gòu)，同時(shí)統(tǒng)一首套與二套房貸利率。

信貸支持同步加碼，深圳明確貸款利率不再區(qū)分首套二套，北京、上海則優(yōu)化公積金貸款額度，上海非滬籍首套房免征房產(chǎn)稅，多重政策組合顯著降低了購(gòu)房成本。企業(yè)購(gòu)房政策也迎來(lái)突破，深圳允許納稅100萬(wàn)以上的企業(yè)在核心區(qū)購(gòu)房，解決員工住房需求，為市場(chǎng)注入增量資金。

全國(guó)多地通過(guò)真金白銀的補(bǔ)貼與展銷(xiāo)活動(dòng)激活市場(chǎng)。廣西于9月15日啟動(dòng)總額1.2億元的購(gòu)房補(bǔ)貼，首套、二套新建住宅每套補(bǔ)貼1萬(wàn)元，車(chē)位每個(gè)補(bǔ)貼1000元，覆蓋全域且不設(shè)戶(hù)籍限制。長(zhǎng)春在9月開(kāi)展秋季促銷(xiāo)月，一次性付款購(gòu)房可獲1.5萬(wàn)元消費(fèi)券，指定區(qū)域房源還可疊加開(kāi)發(fā)商折扣，單套最高優(yōu)惠達(dá)15萬(wàn)元。

房展會(huì)成為線下引流的重要載體。深圳創(chuàng)新推出“全國(guó)巡展”模式，9月12日至15日在哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春舉辦商品房推介會(huì)，吸引超萬(wàn)人咨詢(xún)，登記意向客戶(hù)376組，華潤(rùn)、中海等房企推出專(zhuān)屬特價(jià)房，深鐵置業(yè)更是以“購(gòu)房送深圳旅游”吸引東北客群。重慶秋季房交會(huì)線上展會(huì)從9月1日持續(xù)至10月31日，整合50余家房企200余個(gè)項(xiàng)目，提供VR看房、在線答疑等一站式服務(wù)。河南則計(jì)劃在年底前舉辦不少于100場(chǎng)房展會(huì)，疊加購(gòu)房補(bǔ)貼政策，形成“月月有活動(dòng)、季季有高潮”的促銷(xiāo)氛圍。

當(dāng)前樓市復(fù)蘇仍處于“政策傳導(dǎo)期”，9月數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)積極信號(hào)，但庫(kù)存高企、信心不足等問(wèn)題仍待解決。從供給端看，上海、成都等城市9月新盤(pán)推盤(pán)量同比增長(zhǎng)20%以上，高端改善型房源占比提升至60%，有望滿(mǎn)足差異化需求。需求端，二手房“以?xún)r(jià)換量”仍將持續(xù)，核心城市掛牌量預(yù)計(jì)在10月達(dá)到峰值后逐步回落。

政策層面，中央已明確“采取有力措施鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，預(yù)計(jì)四季度將有更多二線城市跟進(jìn)限購(gòu)松綁，公積金政策、稅費(fèi)減免等支持力度可能進(jìn)一步加大。要素市場(chǎng)化配置試點(diǎn)的落地，也將通過(guò)盤(pán)活存量土地為市場(chǎng)注入長(zhǎng)期動(dòng)力。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于“政策紅利窗口”，核心城市外圍區(qū)域、次新二手房及品牌房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目具備較高性?xún)r(jià)比。隨著“金九”政策效果的持續(xù)釋放，疊加國(guó)慶假期促銷(xiāo)旺季，“銀十”成交有望實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。