阿里巴巴正以約70億港元的價格洽購位于香港銅鑼灣的港島壹號中心。如果交易達(dá)成，這家科技巨頭將從目前租用的時代廣場搬進(jìn)自家持有的新地標(biāo)。這一舉動可能體現(xiàn)了香港房地產(chǎn)吸引力的恢復(fù)。

香港股市也展示了其吸金能力，年初南下資金涌入推動港股領(lǐng)漲全球，至10月10日，恒生指數(shù)年內(nèi)已累漲54.22%，恒生科技指數(shù)上漲66.29%。歷史數(shù)據(jù)顯示，香港股市往往對樓市具有領(lǐng)先效應(yīng)，兩者走勢一致且前者滯后數(shù)月。當(dāng)前，恒生指數(shù)進(jìn)入新一輪上漲周期，市場頻有內(nèi)資、外資抄底房地產(chǎn)的消息傳出，這是否將推動香港樓市走向企穩(wěn)乃至復(fù)蘇？

阿里意欲購置的港島壹號中心是一幢24層的甲級寫字樓，總面積約50萬平方英尺。據(jù)市場消息，阿里巴巴洽購的是最頂?shù)?3層樓面，總面積約27萬平方英尺。以70億港元計(jì)算，相當(dāng)于每平方英尺2.6萬港元。如果交易達(dá)成，阿里巴巴將告別在港租用辦公室的傳統(tǒng)，成為業(yè)主。在香港住宅租金、樓價齊漲，寫字樓租賃需求增強(qiáng)的趨勢下，一次性買斷意味著阿里巴巴能以較低價格和資金成本持有辦公物業(yè)，并抵御未來租金成本上漲的風(fēng)險。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝提到，今年三季度香港甲級寫字樓的凈吸納量及新租賃成交仍保持活躍，未來兩三年暫無新項(xiàng)目落成，將進(jìn)入庫存與新貨的消化期。中區(qū)寫字樓表現(xiàn)最佳，三季度租金跌幅進(jìn)一步收窄。私人住宅市場方面，香港房價已連續(xù)四個月上漲，而租金水平更為堅(jiān)挺，至7月份已連續(xù)八個月上漲，接近歷史高位。

香港住宅租金回報率高于房貸利率，意味著房地產(chǎn)市場租售比進(jìn)一步修復(fù)，改善了投資屬性，為后續(xù)市場需求釋放與復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。阿里巴巴抄底房地產(chǎn)的消息，像是為香港樓市注入了一針強(qiáng)心劑。

自2024年9月以來，港股整體上漲態(tài)勢也為樓市企穩(wěn)提供了催化劑。伴隨港股IPO回暖，香港金融業(yè)復(fù)蘇，推動甲級寫字樓需求及租賃動力增強(qiáng)?；仡櫞饲皫纵喓闵笖?shù)的牛市，總會在后續(xù)帶動香港房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。如2003年SARS后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，恒生指數(shù)漲幅達(dá)263%，私人住宅成交量同比增速在7個月后轉(zhuǎn)正，樓價同比增速則在11個月后回升?；趲纵喼芷诘膶Ρ龋A泰研究認(rèn)為，香港股市與樓市在趨勢上存在聯(lián)動關(guān)系，恒生指數(shù)的上漲往往領(lǐng)先于樓市成交量和價格的修復(fù)。

結(jié)合當(dāng)前來看，這一規(guī)律似乎仍在延續(xù)。2024年9月以來，港股市場整體迎來估值修復(fù)，恒生指數(shù)已持續(xù)上漲超44%，而香港私人住宅樓價指數(shù)也從今年3月連續(xù)上漲。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，港股近日表現(xiàn)強(qiáng)勢，投資者信心回流，資金松動，樓市自然可以搭上“順風(fēng)車”。戴德梁行預(yù)測，2025年全年香港樓市成交量有望達(dá)到58000至60000宗，全年樓價有望止跌回升至最多升2%。

股市活躍拉動下，后續(xù)香港樓市復(fù)蘇還有三個驅(qū)動因素：股市帶來的財富效應(yīng)、供需結(jié)構(gòu)以及利率水平。隨著港股市場估值修復(fù)，更多中概股、內(nèi)資科技股和消費(fèi)股選擇赴港上市，進(jìn)一步推升了港股市場的活躍度。資本市場帶來的財富效應(yīng)外溢至樓市，有望形成正向循環(huán)。從港府供地量來看，2025年1-2月地政總署賣地面積近6萬平，已超過2023年全年?？偣?yīng)規(guī)模維持高位，反映需求復(fù)蘇去化速度有所改善。更重要的是，在影響香港樓市的核心變量上，利率走勢已明確指向“長期下行”。

落實(shí)到樓價上，戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，至9月香港全城二手房每平方尺報價回升至12500港元，較8月環(huán)比微漲0.02%。樓市成交數(shù)據(jù)改善明顯，今年前8個月，香港新房、二手房成交量分別為1.3萬份和2.7萬份，同比分別增長13.9%和13.8%。9月單月，香港二手住宅注冊量達(dá)到3351宗，環(huán)比上漲29.3%。樓市銷售呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢，而香港租金水平已率先回升至歷史高位。至今年8月，香港三大板塊租金水平整體超越2019年8月的高點(diǎn)。

值得注意的是，傳統(tǒng)中租金最低的新界自2024年底以來租金漲幅逐漸超過港島和九龍。究其原因，則是去年港府“高才通”計(jì)劃吸引大量內(nèi)地人才及留學(xué)生涌入，導(dǎo)致市場對新界板塊的大圍、元朗等租賃需求旺盛，同時當(dāng)?shù)匦略龉?yīng)有限，供大于求推動新界租金上漲。不過就租金回報率來看，新界仍不及港島和九龍。因此對于投資客而言，后兩者仍是置業(yè)首選。

展望后續(xù)，多家機(jī)構(gòu)對香港樓市持樂觀態(tài)度。華泰證券預(yù)計(jì)，今年下半年香港私人住宅成交量價將企穩(wěn)回升，2025年、2026年成交量同比分別增長3%、5%，成交價格同比分別上漲0%、3%；瑞銀預(yù)計(jì)，如果美聯(lián)儲持續(xù)減息且美國長債息率下降，2025年香港樓價及租金將同步上升5%-10%；財通證券則判斷，香港樓市已進(jìn)入新一輪復(fù)蘇周期，本地開發(fā)商與商業(yè)運(yùn)營商將率先受益。

然而，市場仍需警惕潛在風(fēng)險。當(dāng)前香港已完工未售的私人住宅庫存達(dá)28000套，去化周期超過21個月，高于歷史均值的9.3個月，庫存壓力可能制約房價上漲幅度。此外，美聯(lián)儲降息節(jié)奏亦存在不確定性，疊加全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩等因素，也可能影響資金流入香港市場的節(jié)奏。