美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷變化。上周，美國(guó)抵押貸款利率下降，低于52周平均水平。賣家開始降低掛牌價(jià)，市場(chǎng)上活躍房源數(shù)量增加。

陳躍武表示，近期數(shù)據(jù)顯示美國(guó)樓市進(jìn)入2022年以來(lái)的第二個(gè)調(diào)整期，但此輪調(diào)整較為溫和。美國(guó)房產(chǎn)賣家擁有豐厚凈資產(chǎn)，沒有被迫賣房的壓力。隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)降息，預(yù)計(jì)到2026年美國(guó)房貸利率將降至5%至6%區(qū)間。截至10月3日，美國(guó)30年期固定房貸利率為6.34%。

根據(jù)Realtor.com發(fā)布的2025年9月房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告，自2024年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加平衡。待售房屋供應(yīng)量連續(xù)23個(gè)月增長(zhǎng)，連續(xù)5個(gè)月超過(guò)100萬(wàn)套活躍房源。9月份近20%的房源降價(jià)，房屋掛牌價(jià)在35萬(wàn)至50萬(wàn)美元之間的房主最有可能降低售價(jià)。9月房屋上市時(shí)間中位數(shù)上升至62天，比去年同期增加了7天，比8月份增加了2天。房源活躍時(shí)間越長(zhǎng)，買家的選擇就越多。

標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)顯示，7月美國(guó)整體房?jī)r(jià)同比上漲1.7%，紐約、芝加哥和克利夫蘭分別上漲6.4%、6.2%和4.5%。邁阿密、達(dá)拉斯、舊金山和坦帕則出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，跌幅在1.3%至2.8%之間。陳躍武解釋稱，美國(guó)住房市場(chǎng)的地域格局有明顯不同，東北部和中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)表現(xiàn)最佳，而南部和西部一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)陷入停滯或負(fù)增長(zhǎng)。

他認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)整主要集中在佛羅里達(dá)州和得克薩斯州的部分地區(qū)，這次調(diào)整將是溫和的。美國(guó)房產(chǎn)凈值創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到17.6萬(wàn)億美元，房屋貸款拖欠率接近34年來(lái)最低水平。目前美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量是4.7個(gè)月的銷售量，低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。美國(guó)400萬(wàn)套住房短缺問(wèn)題依然存在，長(zhǎng)期來(lái)看供不應(yīng)求，這是房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的根本原因。Zillow對(duì)人口普查數(shù)據(jù)的分析顯示，美國(guó)住房短缺仍達(dá)到470萬(wàn)套的歷史最高水平。

美國(guó)房貸利率通常受美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦基金利率和美國(guó)10年期國(guó)債收益率等因素影響。受美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期影響，房貸利率自7月以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)。ICE發(fā)布的10月《ICE房貸監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，由于抵押貸款利率回落，美國(guó)人住房負(fù)擔(dān)能力已達(dá)到過(guò)去兩年半以來(lái)的最佳水平。截至9月中旬，30年期抵押貸款平均利率為6.26%，平均房?jī)r(jià)的每月本金與利息支付額降至2148美元，相當(dāng)于美國(guó)家庭月收入的30%。盡管這一比例仍比長(zhǎng)期平均水平高出五個(gè)百分點(diǎn)，但較今夏的32%和2023年底的35%峰值已有顯著改善。

東北部和中西部地區(qū)在房?jī)r(jià)增幅上領(lǐng)先，這受益于低庫(kù)存與較強(qiáng)的負(fù)擔(dān)能力。9月，全美80%的市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲，為九個(gè)月來(lái)最高比例。在過(guò)去12個(gè)月中，30年期抵押貸款利率在2024年9月下旬跌至6.08%的低點(diǎn)，但此后再未達(dá)到這一低點(diǎn)。陳躍武認(rèn)為，隨著房貸利率持續(xù)下降，對(duì)房產(chǎn)的需求將大幅釋放，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲將再次加速，增長(zhǎng)幅度在未來(lái)將重新回到5%至10%。不過(guò)，由于共和黨和民主黨未能就臨時(shí)預(yù)算案達(dá)成一致，美國(guó)聯(lián)邦政府10月1日“停擺”，短期內(nèi)可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不利影響。