馬光遠：房地產(chǎn)高杠桿的根源就是預售制 現(xiàn)房銷售勢在必行！“十五五”規(guī)劃推動了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。文中提到，要改革和完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售方面，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的，需規(guī)范預售資金監(jiān)管，維護購房人合法權(quán)益。

關(guān)于“現(xiàn)房銷售”是否會成為主流以及“預售”模式是否徹底退出歷史舞臺的問題，知名經(jīng)濟學家馬光遠表示，只有預售徹底退出，房子爛尾問題才能真正解決?！笆逦濉逼陂g，現(xiàn)房銷售將成為主流。但他也指出，預售本身并非沒有價值，可以與現(xiàn)房銷售并存。他建議保留預售制，但逐步付款，并扣留5%-10%作為質(zhì)量保證金。

馬光遠認為，“十五五”期間中國房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的最大變化是從以“預售”為主的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴艾F(xiàn)房銷售”為主。目前中國房地產(chǎn)市場最大的短板是不公平的預售和松散的預售監(jiān)管導致的房子爛尾，損害了購房者的利益。開發(fā)商拿到購房者的首付款及銀行貸款后，名義上有一個監(jiān)管賬戶，但實際上這些錢并未用于建房，而是被挪作他用，導致整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高杠桿現(xiàn)象。高杠桿的根源就是預售，預售本質(zhì)上是一種融資方式，在房子尚未蓋完之前，購房者已經(jīng)支付了全部款項，甚至包括項目的利潤。

我國的商品房預售制度起源于香港，上世紀50年代由霍英東創(chuàng)立。1994年，我國正式引入該制度，并通過頒布《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市商品房預售管理辦法》，將其納入法治化軌道。馬光遠稱，我們只學到了“預售”這個名字，而沒有學到對預售的監(jiān)管。真正的預售應(yīng)該是先給一部分錢，然后根據(jù)項目進度逐步付款，最后即便完成交房，購房者也可以保留10%作為保證金，確保房屋質(zhì)量。

過去我們的預售制度權(quán)利義務(wù)關(guān)系完全是一邊倒，只有開發(fā)商的權(quán)利，沒有購房人的權(quán)利。這導致了對購房者利益保護不到位，資金監(jiān)管不力，最終結(jié)果是房子爛尾或房屋質(zhì)量不過關(guān)。為了彌補這一缺陷，“十五五”規(guī)劃特別強調(diào)完善房地產(chǎn)的開發(fā)、融資、銷售制度，現(xiàn)房銷售也就勢在必行了。馬光遠表示，如果不對購房人進行充分保護，整個房地產(chǎn)市場就很難健康發(fā)展。

實際上，現(xiàn)房銷售并不是新鮮事。以北京為例，自2021年起就在集中土地拍賣中持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點范圍。上海更早探索現(xiàn)房銷售，2014年上海市黃浦區(qū)一地塊競拍時首次提出全裝修現(xiàn)房銷售。馬光遠認為，現(xiàn)房銷售的好處在于購房者可以直接看到房子的質(zhì)量、花園大小、公攤面積、車庫和綠化等實際情況，不再是開發(fā)商PPT里描繪的內(nèi)容，實現(xiàn)了“所見即所得”。

如今中國房地產(chǎn)市場的基本面與過去完全不同。過去開發(fā)商強勢是因為房源稀缺，房價不斷上漲，但現(xiàn)在房價趨于穩(wěn)定，大家不再擔心，因此制度的改變順理成章。馬光遠還指出，不能武斷認為預售制本身沒有價值，即使在發(fā)達國家預售制也很常見。通過預售制，購房者可以參與建房全過程，提出自己的需求。繼續(xù)保留預售制的關(guān)鍵在于如何付款和監(jiān)管，可以學習西方國家的做法，先支付20%，再根據(jù)工程進度逐步撥款，最后保留5%或10%作為質(zhì)量保證金。