銀行開始賣房到底是怎么回事 不良資產(chǎn)處置新趨勢！銀行直供房正大規(guī)模進入樓市和房產(chǎn)法拍市場。銀行加速開展直售房產(chǎn)業(yè)務(wù)，這些房源多為不良資產(chǎn)處置房，近期被批量掛牌處置，出現(xiàn)在京東、阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺上。參與的銀行包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等國有大行，以及城商行、農(nóng)商行和地方農(nóng)信社，如吉林銀行、蘭州農(nóng)商行、四川農(nóng)信系統(tǒng)等，涵蓋住宅、商辦等多種房產(chǎn)。

以郵儲銀行為例，多個分行多次在官方公眾號發(fā)布法拍資訊，如江西分行的法拍項目涉及贛州、南昌、上饒等城市，標(biāo)題基本為“優(yōu)質(zhì)法拍房產(chǎn)+銀行直供”；安徽分行法拍資訊已發(fā)布至第八期，標(biāo)題均為“法院監(jiān)管+銀行直供”。京東資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，自2025年以來，農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的超640個；蘭州銀行接近1800個，相比2024年增長57%；吉林銀行超2000個，天津銀行超1220個。地方農(nóng)信系統(tǒng)房產(chǎn)直售規(guī)模更大，據(jù)不完全統(tǒng)計，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺上，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌標(biāo)的超2.4萬個，遼寧農(nóng)信1.1萬個，廣東農(nóng)信1.2萬個。

長期深耕于北京法拍市場的一位法拍經(jīng)理表示，法院現(xiàn)在不處置銀行斷供的資產(chǎn)，讓銀行自行處置。由于10月份全國法院系統(tǒng)大升級，上拍事項有所滯后，最近才開始大量上房。但這位經(jīng)理對于“銀行直供房”了解有限，稱在北京還沒遇到過。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，銀行“直售房產(chǎn)”一直存在，即貸款違約后，銀行通過債權(quán)獲得作為抵押物的不動產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，然后在公開市場上銷售。之所以近期備受關(guān)注，一是規(guī)模突然增加，特別是中小銀行和農(nóng)商行；二是銀行開始重視從“To B”到“To B和To C”并重。出現(xiàn)這種變化一方面是地產(chǎn)市場下行，銀行希望盡快處理避免資產(chǎn)價格進一步下跌；另一方面，在“互聯(lián)網(wǎng)+”滲透的情況下，直接對C端已經(jīng)成為必然趨勢。此外，傳統(tǒng)的在資產(chǎn)處置平臺上找大宗的B端買家甚至C端客戶比較難了。今年三季度，資產(chǎn)處置平臺上，法拍房的清倉率僅為28.5%。銀行“直售房產(chǎn)”意味著以物抵債，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)到了銀行名下，減少了產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，有利于促進資產(chǎn)交易。

李宇嘉認為，銀行直售房產(chǎn)本質(zhì)上與法拍房區(qū)別不大，但交易風(fēng)險相對較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著銀行業(yè)績考核和資產(chǎn)處置力度加大，加上地產(chǎn)下行后表內(nèi)部分不動產(chǎn)風(fēng)險暴露加大，銀行直接對接C端處置資產(chǎn)可能會增加。未來，銀行端可能成為房源供給的一個重要渠道。

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人王玉臣提醒，銀行直售房產(chǎn)為市場提供了新的“撿漏”機遇，但在心動的同時切莫輕敵。購房者必須摒棄普通二手房交易的思維，以更加專業(yè)、審慎的態(tài)度全面評估。雖然銀行已經(jīng)通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，但在購房前最好到相關(guān)部門核實房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況和查封抵押情況等。

相比于傳統(tǒng)二手房，銀行直售房產(chǎn)價格更低。這些房源大多為抵債資產(chǎn)，銀行通過司法程序取得完整產(chǎn)權(quán)后再處置，價格普遍低于市場價15%-25%，部分多次流拍房源折價更高。以合肥橡樹灣小區(qū)一套房子為例，9月25日在阿里資產(chǎn)平臺被以115.8萬元拍下，該房源為郵儲銀行安徽分行直供房，戶型面積為90.89平方米，相當(dāng)于每平1.27萬元。而該小區(qū)一期至三期在售房源9月成交均價介于1.54萬-1.94萬元之間，意味著該套房源相比市場價至少低24.5萬元，折扣率趨同于法拍房。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月，全國法拍房市場呈現(xiàn)“量價齊跌”的總體特征，平均折價率74.4%。其中，住宅類法拍房掛拍房源數(shù)量為27.7萬套，成交拍品9.2萬套，成交均價8319元/㎡，同比下降11%。法拍經(jīng)理指出，二手市場觀望的人太多，二手房再怎么降也是市場價，法拍房參照的是二手最低成交價，買家一般會有心理預(yù)期，只要比二手房便宜，就能抵抗房價下跌一段時間。

李宇嘉認為，在止跌回穩(wěn)處于關(guān)鍵期的情況下，必須規(guī)范銀行等機構(gòu)為了單方面保障自己的債權(quán)而無謂地降價出售的行為。事實上，法拍房、工抵房、銀行“直售房”，都要從宏觀上統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價格無序下跌的現(xiàn)象。