地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者萬(wàn)科也加入了公開市場(chǎng)債券展期的隊(duì)伍。一筆余額為20億元的中期票據(jù)將于12月召開持有人會(huì)議商議展期事宜。盡管展期不等于違約，但對(duì)公司的信用狀況仍會(huì)產(chǎn)生不利影響，短期內(nèi)萬(wàn)科的債券和股票價(jià)格可能會(huì)顯著下跌。

根據(jù)萬(wàn)科披露的2025年三季報(bào)，截至10月30日，公司已完成288.9億元公開債務(wù)的償還，第一大股東深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供291.3億元的股東借款。盡管企業(yè)和國(guó)資股東積極努力，萬(wàn)科仍未能遏制信用風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。此次債務(wù)展期表明，國(guó)資股東希望萬(wàn)科通過(guò)自身努力和市場(chǎng)化方式化解債務(wù)，無(wú)法再進(jìn)行無(wú)條件的資金支持。

萬(wàn)科債券展期不僅反映了微觀房企的困境，還涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向及穩(wěn)地產(chǎn)政策的有效性等宏觀問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況依然不佳。從銷售數(shù)據(jù)看，2025年前10個(gè)月商品房銷售面積同比下滑6.8%，銷售額同比下滑9.6%，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下滑超過(guò)30%。房?jī)r(jià)方面，10月70城房?jī)r(jià)環(huán)比、同比繼續(xù)全線下跌，二手房跌幅更大。庫(kù)存消化周期已達(dá)30個(gè)月的歷史新高，尤其在三四線城市更為嚴(yán)重。盡管已有白名單貸款超過(guò)4萬(wàn)億、保交樓專項(xiàng)借款3000億以及城中村改造收購(gòu)存量房等措施，但市場(chǎng)反應(yīng)卻越來(lái)越遲鈍。

從宏觀經(jīng)濟(jì)研究的角度來(lái)看，加大救助房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度是必要的。持續(xù)高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)擠出其他領(lǐng)域的投融資機(jī)會(huì)。日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)也說(shuō)明，投融資體系需要快速?gòu)膫鹘y(tǒng)領(lǐng)域切換到新領(lǐng)域，避免金融體系資產(chǎn)負(fù)債表?yè)p失集中顯現(xiàn)。然而，日本當(dāng)時(shí)緩慢而長(zhǎng)期的通縮環(huán)境不利于創(chuàng)新體制形成，銀行部門因凈息差收窄普遍產(chǎn)生“惜貸”現(xiàn)象，居民部門忙于去杠桿，導(dǎo)致高技術(shù)產(chǎn)品消費(fèi)需求不足，電子產(chǎn)業(yè)隨之衰落。

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)自2022年4月以來(lái)普遍下跌已近四年，各地房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅普遍超過(guò)30%，部分城市甚至超過(guò)40%。住房占居民總資產(chǎn)比重接近六成，資產(chǎn)縮水對(duì)居民支出預(yù)期及能力的壓制顯著，社零額增速持續(xù)偏低，居民消費(fèi)信心指數(shù)仍在谷底，新增信貸數(shù)據(jù)多個(gè)月份為負(fù)。這些數(shù)據(jù)表明居民部門正處于去杠桿過(guò)程中，權(quán)益市場(chǎng)上行難以對(duì)沖房?jī)r(jià)下行的影響。盡管近年來(lái)我國(guó)在高技術(shù)制造和人工智能等領(lǐng)域取得顯著進(jìn)步，新動(dòng)能帶來(lái)的增長(zhǎng)還不足以對(duì)抗舊動(dòng)能形成的收縮。

從資源流動(dòng)和資金配置角度看，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)增幅不超過(guò)科創(chuàng)投資回報(bào)即可。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向下調(diào)整不能觸底，最終可能通過(guò)消費(fèi)端對(duì)高技術(shù)領(lǐng)域的投資回報(bào)形成制約。

關(guān)于如何救助房地產(chǎn)市場(chǎng)，有不同觀點(diǎn)。一部分人認(rèn)為應(yīng)救主體，通過(guò)白名單、保交樓等方式穩(wěn)定開發(fā)商并防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。另一部分人則認(rèn)為應(yīng)救市場(chǎng)，如降低存量房貸利率、全面放開限購(gòu)等提高市場(chǎng)交易活躍度。還有人認(rèn)為應(yīng)救價(jià)格，通過(guò)穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格來(lái)改變預(yù)期。但實(shí)際上，每條路徑都已出臺(tái)一定措施，但并未真正作用于價(jià)格端，核心在于市場(chǎng)不相信政策希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能需要采取間接的、市場(chǎng)化的手段盡快形成房?jī)r(jià)底部。一方面要明確釋放供給收縮信號(hào)，如停止新增地產(chǎn)開發(fā)，減少土地供應(yīng)，盤活現(xiàn)有土地和房產(chǎn)存量，停止公共房屋樓宇新增供給，在市場(chǎng)上收購(gòu)存量房改為保障房，并利用保障房租賃價(jià)格間接影響商品房交易價(jià)格。另一方面要推動(dòng)市場(chǎng)交易活躍且可持續(xù)，政府部門可以成立住房穩(wěn)定基金，低價(jià)時(shí)買入高價(jià)時(shí)賣出，充分釋放逆周期回購(gòu)信號(hào)，使市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)到政策對(duì)房?jī)r(jià)的重視。

2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況或?qū)⒏右蕾囃庠谡吒深A(yù)來(lái)打破當(dāng)前負(fù)向循環(huán)。相對(duì)確定性的政策包括專項(xiàng)債加大收購(gòu)存量土地和住房力度，緩解供需失衡壓力，建議以此方式儲(chǔ)備的土地暫時(shí)退出市場(chǎng)以釋放減少土地供給的信號(hào)。此外，存量房貸利率仍有可能繼續(xù)下調(diào)，各地也有發(fā)放住房消費(fèi)券的探索，以及采取以舊換新等措施加快存量房流通，這或有助于提高市場(chǎng)交易活躍度。2026年宏觀經(jīng)濟(jì)或依然重復(fù)前高后低的走勢(shì)，期待有“一攬子地產(chǎn)支持政策”，下半年7月可能是一個(gè)合適的預(yù)期兌現(xiàn)時(shí)點(diǎn)。