香港大火，對大陸樓市有什么影響？ 高層住宅養(yǎng)護成本引關(guān)注！很多人認為“高層住宅最終會淪為貧民窟”，我不認同這種觀點。實際上，大多數(shù)高層住宅本來就是貧民窟，只是人們支付了不合理的高房價，才覺得自己不是貧民。

在討論這個問題之前，我們先向香港火災(zāi)中的遇難者表達哀悼，向逆行的消防員致以敬意。這場災(zāi)難不僅是一個沉重的打擊，也提醒我們思考中國樓市的根本問題。

中國的現(xiàn)代化進程只有短短40年，尚未經(jīng)歷完整的基建周期。許多中國人默認房價是購房的唯一剛性支出，對建筑養(yǎng)護成本缺乏具體概念。以香港失火的宏福苑為例，這棟建于1983年的樓宇在2016年因港府定期驗樓要求需強制翻新外立面。業(yè)主大會通過翻新招標(biāo)，涉及8棟樓1984戶，僅更換外墻外皮，施工報價就達3.3億港幣（約2.7億元人民幣），每戶需繳納15-18萬人民幣。即便在中國大陸，類似的外立面翻修工程總報價也在1.2-2億人民幣之間，每戶仍需承擔(dān)6-10萬元的剛性維修支出。大修基金按房價3%收取，一套300萬的房子，大修基金僅9萬元，勉強夠一次外立面翻新。保守估計，一套中國高層住宅在70年使用周期里，維持基本功能的累計剛性支出約為房價的30%-50%，意味著期間需再次繳納10-16次大修基金。

住房養(yǎng)護是剛性要求，國家于2022年緊急修訂《住宅專項維修資金管理辦法》和《城市危險房屋管理規(guī)定》，將驗樓及后續(xù)修繕列為國家強制措施。限期內(nèi)不執(zhí)行，業(yè)委會負責(zé)人將被追究刑事責(zé)任，業(yè)主與業(yè)委會也會被處以額外罰款。廣州荔灣一棟7層唐樓被鑒定為D級危房，業(yè)主拒不修繕，區(qū)住建局對主要業(yè)主各罰款8萬元并強制代修，費用120萬向業(yè)主追繳。若抗拒抵賴，維修賬單與罰金需一并繳納，交不起則由地方強制法拍。房價上漲時變現(xiàn)尚能還清，若房價下跌，最終可能房子沒了、貸款仍在，還要償還修繕開支，淪為噩夢場景。深圳南山的前海時代，2010年交付，2025年進行外墻加屋面防水大修耗資1.08億，此時距交房僅15年。數(shù)據(jù)顯示，中國高層住宅70%的維護費用產(chǎn)生于房屋壽命的最后20年。

許多人擔(dān)心70年產(chǎn)權(quán)到期后的問題，其實不必操心，因為房子大概率撐不到50年就會失去可居住性。即便房子本身能撐住，日益頻繁且昂貴的維護費用也會讓錢包難以承受。假設(shè)30歲買到新房，60歲前幾乎無需大修，但退休后收入大幅下滑時，房子卻進入爆發(fā)式老化階段，每2-3年可能就需要繳納幾萬甚至十幾萬的維護費，退休金本就捉襟見肘，再加上老年病開支，根本無力支撐。物業(yè)也難以承擔(dān)大任，大型維護更是指望不上。最終，業(yè)主唯一的出路就是放棄房子搬離，且無法賣房套現(xiàn)，因為動輒十幾萬的戶均養(yǎng)護支出風(fēng)險，沒人會接盤陳年舊房，房子的資產(chǎn)流動性幾乎歸零。

這種情況并非危言聳聽，日本和美國都經(jīng)歷過類似情況。在日本，有大量“0元白送”的房產(chǎn)，因后續(xù)維護成本加上房產(chǎn)稅，持有成本遠大于房子本身價值，即便免費送也無人問津。這就是高密度老化住宅的唯一歸宿，中國也不會例外。當(dāng)然，有錢人住的高檔豪宅是例外。以上海湯臣一品為例，2007年建成，房齡17年仍為豪宅天花板，因為其一年物業(yè)費動輒一二十萬，加上當(dāng)年的建筑質(zhì)量，維修保養(yǎng)到位，即便扯皮也比普通小區(qū)快，畢竟對有錢人而言，時間比錢更值錢。

西方國家作為高層住宅概念的發(fā)源地，曾瘋狂追求高層筒子樓以解決住房緊缺問題，但事實證明，這類高層樓房隨時間老化，會伴隨維護成本飆升、優(yōu)質(zhì)住戶離開、社區(qū)功能退化、治安敗壞等問題，絕大部分因集中貧困走向衰敗，成為西方城建史上城市貧民化的典型樣本。后來，西方國家主流住宅普遍控制在4-6層，以平衡土地效率和維護成本，政府也嚴格限制高層住宅的開發(fā)與密度。發(fā)達國家花了近百年總結(jié)出的經(jīng)驗教訓(xùn)，中國并未避開，幾乎摸著石頭重走了一遍彎路。

就消防而言，中國目前最高的消防云梯僅能到101米（約35層），全國僅有40臺左右，連49座一二線城市都不夠分。一旦超高層住宅失火，全省都未必能調(diào)來一臺救援車，即便有，也可能因小區(qū)車道寬度不足、路面非混凝土結(jié)構(gòu)、門前綠化帶、停車位、景觀石、電動車等阻礙，導(dǎo)致云梯無法使用。香港宏福苑火災(zāi)救援進展緩慢，就有這方面原因。該小區(qū)是老小區(qū)，車道窄且路面非混凝土結(jié)構(gòu)，無法承載重型消防車與救援車，云梯和大型消防設(shè)備只能在外圍干瞪眼。廣州支援的101米云梯車剛到香港就被起伏路面卡住底盤，等能作業(yè)時，火勢已無法控制。國內(nèi)主要核心城市的主城區(qū)，在路網(wǎng)和樓宇格局上與香港類似，未來也可能面臨同樣的消防困境。

這場香港的火災(zāi)，如同一面鏡子，照出了中國樓市光鮮外表下的諸多隱患。高房價讓人們忽視了住房的長期養(yǎng)護成本，而當(dāng)這些成本逐漸顯現(xiàn)時，樓市的“底”或許就藏在這些被忽視的細節(jié)與必然到來的老化周期中。