政策持續(xù)發(fā)力，市場預(yù)期正悄然轉(zhuǎn)變，一線城市高端改善項目率先回暖，而三四線城市的庫存壓力依然考驗著整個行業(yè)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1至10月份，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅比去年同期分別收窄9個和11.3個百分點，商品房待售面積已連續(xù)8個月減少。

房地產(chǎn)市場正處于“新舊模式轉(zhuǎn)換時期”，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時間，但正繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進。2025年的中國房地產(chǎn)市場正處于關(guān)鍵筑底期，盡管主要指標仍處負區(qū)間，但改善趨勢明確。前10個月，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降6.8%和9.6%，降幅已較去年同期顯著收窄。更為積極的信號是庫存的持續(xù)消化。截至10月末，全國商品房待售面積比9月末減少322萬平方米，這已是連續(xù)第8個月減少，顯示出政策調(diào)控與市場自我調(diào)節(jié)的雙重作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁表示，要把城市更新擺在更加突出的位置，系統(tǒng)推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)。這些政策舉措和市場數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場雖然仍處調(diào)整階段，但最困難的時期可能正在過去。

今年房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出多維發(fā)力、精準施策的特點。從中央到地方，一系列政策組合拳密集出臺，推動市場止跌回穩(wěn)。中央層面，國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。“好房子”建設(shè)備受矚目，新版《住宅項目規(guī)范》正式實施，對住房質(zhì)量提出了更高要求。

土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也顯示出積極變化。根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)預(yù)估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍，扣除不可售和尾盤部分，行業(yè)新增供給已低于新房成交，標志著行業(yè)正式邁入去庫存新周期。這種變化的核心原因是地方主管部門緊縮供地規(guī)模，通過構(gòu)建“好房子”標準體系、降低容積率、強化配套要求等措施，新出讓地塊的產(chǎn)品力顯著提升，市場更愿意以高價獲取高品質(zhì)地塊。從投資熱點看，房企拿地進一步聚焦核心城市，一二線城市住宅用地出讓金同比增幅明顯，而三四線城市土拍表現(xiàn)持續(xù)較弱。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場最顯著的變化之一是需求結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變。市場正從普遍性的快速增長轉(zhuǎn)向由改善性需求主導(dǎo)的新階段。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生改變，存量房規(guī)模較大，剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，而新房則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求。這一趨勢在成交數(shù)據(jù)中得到了充分驗證：2025年1至7月，重點30城120至144平方米戶型成交占比升至30%。在北京，120平方米以上大戶型占比高達42%，杭州、成都等二線城市改善型戶型占比超過50%。高端市場表現(xiàn)尤為亮眼，以上海為例，今年上半年已經(jīng)誕生超25個“日光盤”，其中大多數(shù)是均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目。1至8月，北京1000萬至2000萬元總價段新房成交同比增長67%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場最明顯的特征是區(qū)域分化加劇，形成了“強者恒強”的市場格局。一線城市特別是上海，因其堅實的人口基礎(chǔ)和精準的政策調(diào)控，有望成為全國樓市復(fù)蘇的風(fēng)向標。自2023年7月以來，一線城市在高品質(zhì)改善項目入市帶動下，新房價格月度同比呈上漲態(tài)勢。相比之下，三四線城市房價持續(xù)承壓。在二手房市場，分化同樣顯著。重點30城1至7月二手房成交套數(shù)同比增長10%，到7月，二手房成交占比已升至68%，創(chuàng)下近年新高。

多家主流機構(gòu)對房地產(chǎn)市場未來走勢給出了“觸底在望”的判斷。摩根士丹利預(yù)測，內(nèi)地樓市將在2026年觸底，并認為在財政政策支持下，一線城市表現(xiàn)可能較強，帶動全國跌幅趨向溫和。標普信用評級（中國）分析認為，2025年全國商品房銷售額降幅將顯著收窄，預(yù)計將下降5%-10%。不同能級城市的復(fù)蘇步伐將存在明顯差異，一線城市特別是上海有望率先企穩(wěn)，但全國市場完成舊模式出清則平均需要28個月。站在南京新街口的高層住宅，可以同時看到市中心核心地塊改善型項目售樓處絡(luò)繹不絕的看房人群，另一邊是遠郊樓盤依然高企的庫存和謹慎的購房者。這種分化正是當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的縮影。多位專家指出，未來房地產(chǎn)市場將形成“L”型趨勢，即企穩(wěn)后銷售面積和房價將圍繞合理水平波動，很難再現(xiàn)過去的快速反彈。