原標題：房地產(chǎn)冰火兩重天，該買房還是賣房？

中國城市和小城鎮(zhèn)中心李鐵理事長近日發(fā)表演講，對中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策進行了解讀。

目前我國房地產(chǎn)市場面臨“冰火兩重天”的形勢，“火”顯示在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動；“冰”，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子大面積積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟形勢。

李鐵認為，房價上漲的原因是供給和需求的不相匹配，因此需要在房價上漲的地區(qū)增加土地供給，大力發(fā)展特大城市周邊的中小城市；而對于三四線城市等供給過剩地區(qū)，則要堅定不移地去庫存，并鼓勵發(fā)展實體經(jīng)濟，只有實體經(jīng)濟發(fā)展了，人們的收入水平增高了，才會有人來買房。

2017年房價會上漲還是下跌？該買房還是買房？

房地產(chǎn)形勢判斷

關(guān)于房地產(chǎn)形勢的評價，這次中央經(jīng)濟工作會議也特別明確指出，存在著兩類情況，就是冰火兩重天。

“火”，是火在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動；“冰”，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子是賣不出去的，而且是大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟形勢。

我們看房價上漲，北上廣深的房價上漲是長期趨勢。像北京這樣的城市，房價上漲還有很大空間，離天花板還有很大距離。為什么？因為北京在控制人口的進入，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務，當然會導致與各種公共服務和市場化服務高水準相匹配的房價還有很大的上漲空間。

另外一線城市大多是面對全國的人口，尋租機會高。在北京和上海這類地方，任何一個房地產(chǎn)商，只要你在這里拿到地，就可以掙到錢。

可是我們還同時面對更為嚴峻的現(xiàn)實，就是相當一大部分城市，尤其是二三四線城市存在嚴重的積壓，影響了宏觀經(jīng)濟形勢的增長。可以說，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓，可能會導致GDP增長速度下滑一到兩個百分點。

當前，我國經(jīng)濟增長率從8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能說與這些二三四線城市房子賣不出去沒有關(guān)系。城市政府土地出讓金沒有了，直接關(guān)系到基礎(chǔ)設施投資跟不上去，也是很嚴峻的現(xiàn)實。

我們看到不同機構(gòu)根據(jù)不同的統(tǒng)計方法，得出的結(jié)論，就是平均積壓水平可能達到100億平方米左右。100億平方米需要多少年來消化呢？我們舉了一些個案，有的是需要20年，有的是需要十幾年。

房價上漲的原因是什么？

我們看到如圖所示，北京以海淀區(qū)、東城區(qū)、石景山區(qū)為代表的房價上漲十分清晰，而重要原因是北京的公共服務水平高。但是，與此同時，北京的建設用地供給在逐年下降，從2014年的5150公頃下降到2016年的4100公頃，當前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求的不相匹配嗎？因此中央經(jīng)濟工作會議提到，要在房價上漲的地方增加土地供給。

北京四個城區(qū)，海淀、東城、西城、朝陽，平均房價將近9萬塊錢一平米，上海是10萬塊錢一平米，深圳也是高房價。工薪階層沒有可能買得起這些住房，也沒有更多的土地供給來滿足這些廣大中低收入人口的購買住房的需求。

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