很多人提到，是不是應(yīng)該在主城區(qū)通過行政手段壓制房價？這是反市場的做法。想買房子的人包括媒體人，他們在北京買房并不等于到主城區(qū)買房。其實(shí)在北京郊區(qū)還有很大空間，關(guān)鍵是相對應(yīng)的政策供給嚴(yán)重不足。
還有就是投資需求。有些智庫調(diào)查得出的結(jié)論，高收入人口城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入水平在20萬元人民幣左右，其實(shí)可能還高。我們也在試圖通過移動端數(shù)據(jù)來調(diào)查人的真實(shí)收入水平。
這么多高收入人口到哪里買房，肯定到北京、上海等投資水平高、尋租機(jī)會高的地方，既可以享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價值。當(dāng)然貨幣貶值速度在加快，把錢存在銀行里肯定也要貶值的。
住房供給嚴(yán)重過剩的原因是什么？
我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)在部分二線城市和絕大部分三四線城市面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房子嚴(yán)重積壓賣不出去，政府的土地出讓不出去，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)。
城市發(fā)展模式主要的財(cái)政資金來源是土地出讓。因?yàn)槲覀兡玫睾鼙阋?，從農(nóng)民手里拿地，征地成本很低。土地出讓收益已經(jīng)成為城市政府經(jīng)營管理城市最重要的資金來源。
我曾經(jīng)講過，按市場規(guī)律，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品，那么在市場競爭的條件下會形成供給波動，這是市場化規(guī)律，是企業(yè)間競爭所導(dǎo)致的結(jié)果?？墒侨绻谝粋€國家，城市政府要大幅度干預(yù)這個市場，甚至城市政府作為利益主體來直接參與市場競爭的話，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會把供給波動過度放大，而且放大到比市場自身競爭所導(dǎo)致的波動高很多，實(shí)際上這種結(jié)果在中國已經(jīng)出現(xiàn)了。
這種波動最明顯的現(xiàn)象就是現(xiàn)在部分二線城市和相當(dāng)大部分的三四線城市的房子賣不出去。一個地產(chǎn)老總曾跟我說，地產(chǎn)商只有通過賣房子才能把成本收回來，而且還要有利潤。企業(yè)需要利潤最大化，政府也需要利潤最大化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的巨大波動，三四線城市的泡沫都是如此產(chǎn)生的。
對策
從金融政策、財(cái)政政策、稅收政策來調(diào)整購買投資性住房是很重要的手段。
在房價上漲地區(qū)要增加土地供給。怎么增加供給呢？我們不能在城市主城區(qū)去修一批低價房，這是做不到的。但可以在周邊和中小城市來發(fā)展。通過特大城市周邊的中小城市發(fā)展來解決中低收入人口住房問題，需要在離主城區(qū)一定半徑距離的地方，通過放大空間的范圍解決用地供給問題，也要解決城市發(fā)展的各種矛盾。
發(fā)展特大城市周邊的中小城市。我們跟世界上其他發(fā)達(dá)國家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)我國中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在特大城市周邊三四十公里半徑，中小城市的數(shù)量很少。為什么？限制開發(fā)，北京上海都是如此。如果放大到50公里半徑左右，就已經(jīng)到了鄰省的邊界。
如果中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，這個政策就會具有非常重要的戰(zhàn)略性價值和內(nèi)涵。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè)，會按照市場規(guī)律帶動城郊中小城市的發(fā)展，并會大大緩解特大城市的房價問題，這是非常重要的一個政策措施。
要改善城市間和特大城市周邊的交通資源配置。我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平很快，也帶動了城市間交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。但是近幾十年是城鎮(zhèn)化高速增長期，我們主要是發(fā)展高速公路、城區(qū)地鐵，但城郊鐵路發(fā)展非常滯后。一旦我們的軌道交通像所有其他發(fā)達(dá)國家特大城市一樣，發(fā)展到兩三千公里的時候，周邊城市就會迅速興起，這也會對促進(jìn)中小城市發(fā)展、緩解住房供給問題會起到非常好的作用。
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