改善型普宅價格超越別墅

市場對改善型產(chǎn)品的饑渴，同樣反映在別墅市場上。

亞豪機構市場數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京住宅的成交均價為45967元/平米，相當于別墅價格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網(wǎng)簽以來，住宅均價首次超越別墅。

據(jù)介紹，這種現(xiàn)狀還將在未來得以延續(xù)。從今年取得預售許可的兩類產(chǎn)品來看，住宅備案均價仍然高于別墅，這預示著至少在今年之內(nèi)，住宅價格將持續(xù)超越別墅。以大興南五環(huán)周邊為例，中鐵建和綠地兩項目的預售價格分別在73000元/平米和75000元/平米，而同區(qū)域的疊拼別墅備案價格為70833元/平米。

另一方面，別墅成交量也陷入了苦戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年7月北京別墅市場僅實現(xiàn)成交353套，成交面積7.97萬平方米，環(huán)比分別減少9%、22%，同比更是出現(xiàn)54%、65%的大幅下滑。

有業(yè)內(nèi)人士表示，眼下北京改善產(chǎn)品不少都是從把控總價出發(fā)去設計產(chǎn)品，而非單價。對于定位改善家庭、戶型面積相對較大的別墅產(chǎn)品，必須要將總價控制在改善客群可接受的范圍之內(nèi)，在單價上做出讓步成為部分房企的選擇。

【分析】

“地段定價”或不再延續(xù)

目前，不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續(xù)。

就在8月1日北京本月首場土拍上，位于東城區(qū)的永外大街地塊頗受關注。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯(lián)合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。

實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據(jù)土地出讓規(guī)定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創(chuàng)使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執(zhí)行的“90/70”也成為一大短板。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%，而套均面積200平方米以上產(chǎn)品占比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

在業(yè)內(nèi)看來，相比于前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準則，目前改善型客戶更傾向于去考量產(chǎn)品的綜合素質(zhì)，這也是郊區(qū)項目價格受到認可的重要原因。

郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創(chuàng)自2006年北京開始網(wǎng)簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現(xiàn)熱銷樓盤。多個項目開盤后迅速售完，甚至出現(xiàn)“夜光盤”的極端案例。

“這折射出了市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結束?！惫惚硎?，項目冀望于在競爭中獲得領先身位，需要在地段、產(chǎn)品、價格三個層面共同發(fā)力。其中，價格的高低并非絕對數(shù)值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優(yōu)勢，再疊加地段與產(chǎn)品要素。

本版采寫/新京報記者方王洋

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