6月20日，新華社瞭望智庫文章稱，當國內(nèi)多地還在如何限購、限售等調(diào)控政策上做文章時，深圳已在探索如何進一步建立房地產(chǎn)長效機制。

6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，該《意見》被稱為是“二次房改”。

深圳通過大幅調(diào)降商品住房比例，使得深圳未來的住房比例關(guān)系發(fā)生改變。《意見》提出，未來深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。

深圳模式的核心是什么？是否定義了全國住房長效機制的范本？澎湃新聞記者采訪了數(shù)名專家，各方普遍認為，減少商品住房供應(yīng)將成為大勢所趨，由深圳這個歷來改革先行者出臺這類新政，將對其他城市產(chǎn)生深刻的借鑒意義。

“四六分”糾偏“重市場、輕保障”

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認為，商品房和政策性住房供應(yīng)“四六分”，這是對1998年房改20年以來“重市場、輕保障”的糾偏性舉措。

而在中國社會科學院金融所研究員尹中立看來，在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年（當年的國務(wù)院18號文件）之后，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大約是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占絕對主導地位。住房供應(yīng)過度倚重商品住房是導致住房價格偏離普通工薪階層收入水平的主要原因，深圳出臺的新文件將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行了重大調(diào)整是落實中央“房住不炒”精神的有力措施。

尹中立認為，未來的深圳市的住房供應(yīng)主要有保障性住房主導。雖然《意見》是一個深圳市出臺的文件，但它是住房制度改革啟航的重大信號。深圳歷來是改革的先行先試者，30多年前的土地制度改革就是從深圳發(fā)端的。不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產(chǎn)市場而言都具有里程碑意義。

“十九大報告提出住房制度改革，說的是多主體供給、多渠道保障、租售并舉，深圳出臺的《意見》可以看成是深化改革的體現(xiàn)，也體現(xiàn)了讓全體人民住有所居的目標。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說道。

在顧云昌看來，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻無可爭議，但是未來減少商品住房的銷售量或成為趨勢。

一定年限后仍具有流通屬性

深圳發(fā)布的《征求意見稿》明確，深圳將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。依據(jù)計劃，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

其中，安居型商品房的相關(guān)創(chuàng)新制度備受關(guān)注?！兑庖姟诽岢?，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購。

《意見》同時提出，購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)，然后與普通商品房一樣可以到市場上進行交易流通。

“深圳的安居型住房不同于北京目前正在開展的共有產(chǎn)權(quán)房，和北京此前的自住房相類似，即住房價格比周邊商品住房低30%左右，但是5年后上市收益的30%上交財政。深圳安居型住房雖然設(shè)置了限售年限但還是具有金融屬性?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

但是，2017年7月，北京樓市提出將自住房改成共有產(chǎn)權(quán)房，北京個人產(chǎn)權(quán)占比達70%，價格比附近同類商品房低了一半，但是無法回購剩余的產(chǎn)權(quán)，回到市場公開流通。這也讓北京此前推出的一批房源出現(xiàn)棄購的現(xiàn)象。

分析人士表示，深圳并沒有將保障性住房的運行絕對封閉，但10年的年限也使得炒房可能性大幅度降低，出去自住需求的居民仍然存在未來改善住房的需求，提供這種途徑既多提供了一種選擇，又沒有“炒房”的負面效應(yīng)，未來的補交收益也能一定程度彌補政府財政投入，使得這一計劃能夠有資金持續(xù)運行下去。

深圳模式推廣？前提是擺脫GDP對房地產(chǎn)依賴

不過在李宇嘉看來，當前深圳的商品房價格很高，而公租房則主要面對低收入群體，對于中間層的人按理來說確實需要安居型住房。此前，深圳實行的是經(jīng)濟適用房，但多提供給國有企業(yè)以及企事業(yè)單位的人群。安居型住房如何避免此前出現(xiàn)過的福利陷阱是值得關(guān)注的問題。

李宇嘉提到，當前，深圳的安居型住房也朝著共有產(chǎn)權(quán)方向在靠攏，但具體方案還未出臺，只是規(guī)定達到條件后可以申請向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。目前與《意見》配套的《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》正在加快修訂。

“深圳有其特殊性，GDP對于房地產(chǎn)的依賴性也不是很大，因此深圳有條件減少新房銷售量，建設(shè)保障性住房?！鳖櫾撇赋觥?strong>

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2017年深圳的GDP是22439億元，房地產(chǎn)投資是2136億元，房地產(chǎn)投資僅占GDP的9.5%，而對房地產(chǎn)依賴度最高的三亞，其依賴度是103.9%，其他的三個一線城市對房地產(chǎn)的依賴度均在12%以上。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師王林燕認為，深圳對房地產(chǎn)的依賴度低于10%，這在全國來說都是很低了，這也說明深圳是最有條件“告別土地財政”的，深圳在金融以及高科技兩大產(chǎn)業(yè)的支撐下，經(jīng)濟高速發(fā)展，動力強勁。

“深圳出臺的新政對其他城市具有借鑒意義，當前，中央明確房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責任是地方政府，因此各地政府都會根據(jù)自身情況進行決策?！鳖櫾撇赋?。

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