春節(jié)過后房子又火得不要不要的了，北上深一線城市房價(jià)聯(lián)袂暴漲，漲價(jià)幾十萬那都是少的?！拔业墓べY就是坐火箭也趕不上房價(jià)的漲勢?！闭眍^君近日常聽到身邊朋友這樣抱怨，為什么接連出臺的去庫存政策沒有止住一線城市房價(jià)飆漲？

一線城市樓市進(jìn)入瘋漲狀態(tài)

清華大學(xué)的研究報(bào)告指出，過去10年，深圳房價(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%。2016年春節(jié)剛過完，關(guān)于一線城市房價(jià)加速瘋漲的消息就再次充斥著各種媒體的熱門版面。

先來看看北京，2月23日，北京大興黃村的一塊地經(jīng)過76輪的激烈競價(jià)，最終被綠地以39億拍到，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的4.7萬/平米，這意味著房子的出售價(jià)格至少要超過7萬元才可能賺錢，而該地的二手房價(jià)格不過2萬多一點(diǎn)而已。與此同時(shí)，萬科北京項(xiàng)目正醞釀10%至20%左右的漲價(jià)。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京新宅網(wǎng)簽量僅為1006套。而二手住宅的網(wǎng)簽量則高達(dá)6048套，日均成交864套，交易量為2010年以來的最高值。從價(jià)格看，成交均價(jià)41490元/平米，較2015年全年均價(jià)已經(jīng)上漲5%左右。在北京，買車要搖號，基本得靠運(yùn)氣，看病要掛號，肯定都遇到過號販子而現(xiàn)在，買房過戶也和春運(yùn)車票差不多了據(jù)說有的黃牛一個(gè)號都賣3000啦！

上海在春節(jié)后則更是頻頻傳出“瘋漲”的消息。媒體報(bào)道稱，上海內(nèi)環(huán)一套老公房，春節(jié)前報(bào)價(jià)430萬元，在與購房者商談中，房主三次提價(jià)，幾天之內(nèi)就漲價(jià)70萬元。2016年1月，上海房價(jià)同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%，更驚人的是，許久不見的“日光盤”盛況再現(xiàn)。上海虹口區(qū)一新盤2月21日推出的352套總價(jià)上千萬的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達(dá)36億元，連銷售人員都感嘆“許久不見這么好的行情了”。

再看看深圳，深圳房價(jià)在過去一年的瘋狂上漲為全國矚目，2015年12月，深圳新房價(jià)格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國。進(jìn)入2016年深圳1月的新房成交均價(jià)達(dá)4.65萬元/平方米，同比漲幅超74%已出現(xiàn)短期泡沫。越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。深圳一些有實(shí)力的投資客會抱團(tuán)，在看好某個(gè)新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。

京滬深房價(jià)快速上漲的四大原因

近來中國樓市的表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化，一方面是二三四線城市努力去庫存，另一方面是一線城市房價(jià)瘋漲。造成北上廣深房價(jià)持續(xù)居高不下的因素主要有以下四點(diǎn)：

（一）政策支持：

各種優(yōu)惠政策出臺刺激購房需求。盡管2016年才剛剛過去50多天，但是各種房產(chǎn)利好政策卻早已迫不急待的推出，節(jié)前是“降首付”，節(jié)后是“降契稅和營業(yè)稅”，同時(shí)還伴有1月份的2.51萬億新增天量信貸的很大一塊流向房地產(chǎn)市場。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出，去庫存政策盡管很多都不是沖著一線去的，但配給三四線城市的藥，最終一定會進(jìn)入一線城市的嘴里。

（二）供求關(guān)系：

一線城市目前仍然是需大于供，去庫存的壓力并不大。市場機(jī)構(gòu)克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫存全部降至十個(gè)月以下，上海只夠賣3.7個(gè)月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個(gè)月；北京的消化周期為9.2個(gè)月；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個(gè)月；深圳商品住宅消化周期為8.7個(gè)月。

（三）一線城市的吸泵效應(yīng)：

在財(cái)經(jīng)作家吳曉波看來，北京，中國首都，中國政治中心；上海，中國的三大金融中心城市之首，經(jīng)濟(jì)總量第一；深圳，中國的科技創(chuàng)新中心城市，中國最大的移民城市，競爭力排中國第一。此類超大中心城市的吸泵效應(yīng)才剛剛開始，北京比首爾、上海比臺北、深圳比香港，正在成為一種預(yù)期。

資金是最聰明的，它天生知道去哪里。這半年，無論是開發(fā)商還是購房客的資金大量涌入一線樓市，或剛需也好，或投資也好，或投機(jī)也好。之所以這三個(gè)城市的樓價(jià)會如此瘋狂，完全是資金推動所致。再加上由于負(fù)利率和人民幣貶值的影響，一線城市樓盤成為財(cái)富保值的重要手段，投資這些城市的房子問題并不大。

（四）房產(chǎn)中介因素：

隨著一線城市的樓市升溫，目前房產(chǎn)中介市場亂象重重。為搶奪市場，有大牌中介推出簽約獨(dú)家房源、辦短期借貸、虛構(gòu)房源等種種招數(shù)，這在一定程度上也推高了房價(jià)。上海以業(yè)主450萬房子被中介搶走賣出510萬。本月15日，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)文明確表示，禁止中介對當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，買賣房產(chǎn)需取得當(dāng)事人的書面同意，若出現(xiàn)“炒房”行為，則需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

超級城市高房價(jià)能撐多久？誰最受影響

一線城市的房價(jià)還會大漲嗎？從上文提到的三個(gè)要素來看，在看不到明顯的經(jīng)濟(jì)格局的改變之前（2017年19大前？），超級城市的房價(jià)很可能會一直被推向新高。在不正當(dāng)?shù)恼{(diào)控下，如果還問高房價(jià)能撐多久？你已經(jīng)無法用正常的思維去判斷或分析，那就只能聽天由命了。而這樣的現(xiàn)狀也必然不能長久。房價(jià)持續(xù)上漲最受影響的是誰呢？

首先，對于老百姓來說，一線城市房價(jià)暴漲，不利民生。對一個(gè)城市一年房價(jià)漲50%，甚至一天漲10%，必然會造成人心的浮動，很多人窮其一生繼續(xù)也買不起一套房，居民生活幸福感還從何說起？深圳2015年度房價(jià)收入比高達(dá)25.8，同比增幅27.6%，這意味著深圳一個(gè)處于平均收入水平的居民家庭，不吃不喝25.8年財(cái)可以買一套100平米房子。

其次，房價(jià)暴漲對于地產(chǎn)商而言也不一定是好事。要知道房價(jià)之所以漲50%，很大一個(gè)可能就是土地出讓價(jià)格也漲了50%甚至更多，地產(chǎn)商的利潤會被壓縮的更多。暴漲的土地價(jià)格，對中小開發(fā)商形成了擠出效應(yīng)，而大型開發(fā)商也幾乎是在火中取栗，他們大多懷著能搶一把是一把的投機(jī)心理，繼續(xù)瘋狂漲下去，樓市越危險(xiǎn)。

再者，房價(jià)上漲過快，滋生金融風(fēng)險(xiǎn)。過快上漲的房價(jià)背后，樓市一定是存在一個(gè)不確定的泡沫，如果哪天真的再來一個(gè)斷崖下滑，原本體質(zhì)就弱下來的銀行肯定吃不了兜著走，房價(jià)暴漲到一定程度，一旦開始下跌，則必定對金融體系造成負(fù)面影響?？磭H，2007年美國次貸危機(jī)，非常典型?？磭鴥?nèi)，2008年深圳房價(jià)大跌之后，曾經(jīng)出現(xiàn)短暫的、個(gè)別的斷供現(xiàn)象，假如當(dāng)時(shí)沒有四萬億刺激，則深圳斷供數(shù)量必定不是個(gè)小數(shù)目。

還有啥大招可出？差異化調(diào)控

不同于三四線城市樓市庫存高企，北京上海深圳廣州樓市需要差異化調(diào)控。

日前深圳傳出限購升級的消息。據(jù)第一財(cái)經(jīng)日報(bào)報(bào)道，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年的政策已經(jīng)確定，相關(guān)部門已開始采取行動。深圳房價(jià)逆天暴漲，政府沒有理由不“潑點(diǎn)冷水”。深圳房價(jià)逆天暴漲，政府沒有理由不“潑點(diǎn)冷水”。與北京、上海、廣州相比，深圳的限購政策最為寬松，上調(diào)非本地戶籍人口的購房門檻被認(rèn)為在情理之中。

近日，上海也發(fā)文將要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。顯而易見，這是實(shí)打?qū)嵉男抡?，雖然不屬于直接抑制需求的政策，但通過擴(kuò)大中小套型比例，能更好的滿足剛需和自住需求。

房價(jià)漲幅較小的廣州則開始推出變相減稅措施，在廣州部分城區(qū)，只要無房，就算首套房標(biāo)準(zhǔn)征收契稅。2月19日，三部委《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》明明規(guī)定：北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。這也就意味著，廣州委婉的拒絕了國家政策。而北京，房價(jià)漲幅小于深圳和上海，大于廣州，因此暫時(shí)無動靜。

房地產(chǎn)專家楊紅旭指出，一線城市，政策動向不一，存在異動現(xiàn)象，也正反映樓市熱度不同。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央允許因地制宜、分類指導(dǎo)、一城一策。隨著未來幾個(gè)月全國樓市繼續(xù)復(fù)蘇，一線城市房價(jià)仍將逞強(qiáng)。