本周一，寧波，最高溫度36度，一場品牌和商業(yè)項(xiàng)目對(duì)接的中國品牌大集在鼓樓附近進(jìn)行。讓人意外的是，一百多個(gè)品牌的出現(xiàn)，竟引來了五六十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的追捧。這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多來自周邊縣市，有的秋天就要開業(yè)，現(xiàn)在還在為沒招滿的場子到處奔走，有的開業(yè)一年多了還在吆喝。

“競爭太激烈，招商難啊。”在現(xiàn)場，不少冒著高溫前來和品牌溝通的商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向錢江晚報(bào)記者吐槽。要知道，以前想要進(jìn)大商場擺個(gè)柜臺(tái)，多的是要擠破頭的品牌。

從挑品牌到被品牌挑，購物中心地位的“下降”，正是眼下招商難的真實(shí)寫照。而這背后，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的過剩。記者經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，除了杭州、溫州、紹興、金華、寧波等市區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目井噴之外，奉化、余姚等三四線小城市也有這樣的通?。阂粋€(gè)人口不過幾十萬的小縣城，擠進(jìn)了十來個(gè)購物中心。人均商業(yè)面積趕超北上廣早已不是夢想，但是，商業(yè)項(xiàng)目過剩，讓很多新項(xiàng)目還未開張就面臨了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：招商難。

開發(fā)商倒貼4000元每平方米

快時(shí)尚品牌還愛理不理

林先生負(fù)責(zé)招商的項(xiàng)目就在一個(gè)距寧波一百多公里的小縣城，幾個(gè)月前，他被上海公司派駐到這里的新項(xiàng)目，從那以后，他就為招商的事情操碎了心。

“實(shí)在是太難了。沒有一個(gè)品牌招進(jìn)來是不難的。”林先生公司負(fù)責(zé)招商的項(xiàng)目體量不小，總面積超過20萬平方米，整個(gè)建筑設(shè)計(jì)得非?，F(xiàn)代化。根據(jù)開發(fā)商的目標(biāo)，該項(xiàng)目建成后將打造成當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性項(xiàng)目。然而，外人看來高大上的定位，絲毫沒有減輕招商的難度。作為一個(gè)品牌眼里的四線城市，這個(gè)小城的消費(fèi)能力有限，附近的同類商業(yè)項(xiàng)目又太多，招商真正成了一塊硬骨頭。

“大品牌根本不會(huì)考慮這種級(jí)別的城市，但項(xiàng)目本身又比較大，還是要招幾個(gè)比較叫得響的牌子。難啊！”自從被派到這里來之后，林先生和他的團(tuán)隊(duì)可謂全身心撲在這個(gè)項(xiàng)目中，忙到晚上十來點(diǎn)也是常有的事。

將定位修整再修整，品牌選了又選，林先生的公司最后將目標(biāo)鎖定在一些快時(shí)尚品牌上。因?yàn)檫@些快時(shí)尚品牌有連鎖效應(yīng)，后續(xù)的招商就會(huì)相對(duì)容易很多。為了吸引這些品牌，開發(fā)商也不惜砸下血本，咬咬牙開出了每平方米補(bǔ)貼4000元的優(yōu)厚條件。然而就算如此，進(jìn)展也并不順利，這些品牌愛理不理的態(tài)度讓整個(gè)招商團(tuán)隊(duì)的心始終懸在半空?！奥?lián)系了一個(gè)多月，心里一點(diǎn)沒底?！绷窒壬г?。

事實(shí)上，林先生負(fù)責(zé)引進(jìn)的快時(shí)尚品牌并不是非常牛氣的那種大牌，在大城市里的很多購物中心都能看到，在杭州的門店就有十多家。而到了小縣城，花錢都不一定請(qǐng)得動(dòng)。

一個(gè)縣城就有十來個(gè)項(xiàng)目

有的購物中心邊營業(yè)邊招商

在浙江的三四線城市，類似像林先生負(fù)責(zé)招商的購物中心并不少。在很多小縣城里，商業(yè)項(xiàng)目在近幾年遍地開花，開張的大型購物中心有三四個(gè)，等待開張的有四五個(gè)，是很普遍的現(xiàn)象。

記者對(duì)奉化的商業(yè)情況進(jìn)行了調(diào)查。奉化走出過丁磊、沈國軍這樣大名鼎鼎的商界領(lǐng)袖，不過對(duì)于不到50萬的人口來說，這還是一個(gè)小城。然而，這里的商業(yè)項(xiàng)目密集程度卻超過很多人的想象。在奉化市區(qū)，大成路、南山路有點(diǎn)類似于商業(yè)主干道，周邊就集中了多個(gè)購物中心。

“奉化真的很小，開車跑完大成路，從東到西也就十分鐘左右的車程。但這附近已經(jīng)開的大型商業(yè)項(xiàng)目就有三四個(gè)，即將開的還有四五個(gè)。”在其中一個(gè)購物中心工作的鄧小姐告訴記者。

大成路和南山路口的太平洋購物廣場，是奉化比較老牌的商場，面積3萬平方米；沿著南山路向南走十來分鐘，就是當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)巨無霸銀泰城，面積將近10萬平方米；銀泰邊上還有冠城國際商業(yè)中心，再往南過一個(gè)路口就是大洋時(shí)代購物中心。雖然比起大城市里的商場，奉化的這些購物中心體量要小一些，但考慮到這里的人口，商業(yè)面積已經(jīng)綽綽有余。

更何況還有更多即將新開的。就在今年四月份，萬達(dá)廣場簽約落戶奉化，宣布將在這里打造萬達(dá)第四代標(biāo)志性大型城市綜合體，這讓很多同行感覺到一陣緊張。 “小城市里的年輕消費(fèi)群體本來就不多，還有這么多的商業(yè)項(xiàng)目，不知道以后會(huì)怎么樣?！编囆〗悴粺o擔(dān)憂。除了萬達(dá)，排隊(duì)等開張的項(xiàng)目還有印象奉化、金鐘財(cái)富廣場、寧興城市廣場等。

在離奉化不到一百公里的余姚，購物中心的貼身肉搏正在上演現(xiàn)實(shí)版。和奉化相比，余姚的購物中心擴(kuò)張起步要早一些，因此，購物中心過剩的后果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。萬達(dá)廣場、保利文化商業(yè)廣場、華潤五彩城、眾安時(shí)代廣場、舜大財(cái)富廣場、銀億四明廣場、嘉悅購物廣場、龍鼎商業(yè)廣場、河姆渡國際廣場等十多個(gè)購物中心擠進(jìn)了這個(gè)小小的縣城。

記者了解到，有一家開張兩年多的購物中心，因?yàn)槿藲鈶K淡，導(dǎo)致品牌不斷撤柜，隔幾天就會(huì)上演品牌的“清場大甩賣”。為了填滿場子，該購物中心也一直處于邊營業(yè)邊招商的尷尬局面。“現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的空置率達(dá)50%，有些攤位都免費(fèi)提供，品牌也不愿意去?！币晃恢槿耸客嘎?。

新聞

全國商業(yè)綜合體亟待去庫存

“招商難是市場上普遍的案例。保守估計(jì)遇到招商難的項(xiàng)目在60%以上，80%以上的項(xiàng)目都在招商上存在問題?！碧窖蟀儇浖瘓F(tuán)有限公司開發(fā)總監(jiān)陳中梁說，“我去年談了200多個(gè)項(xiàng)目，也有不少是浙江的。現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目非常泛濫，同質(zhì)化現(xiàn)象很嚴(yán)重?？梢哉f，現(xiàn)在在浙江已經(jīng)找不到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目了?！?/P>

在陳中梁看來，選項(xiàng)目有兩個(gè)條件：在當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢檬亲詈玫?；?公里區(qū)域內(nèi)體量是最大的。兩者至少符合一個(gè)。在浙江三四級(jí)市場，能符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已很難找到。

商業(yè)項(xiàng)目那么多，卻找不到好項(xiàng)目。背后的原因還在于綜合體遭遇過剩危機(jī)，很多城市布局的商業(yè)體量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越當(dāng)?shù)厥袌龅南芰Α！吧虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)失衡、大型綜合體扎堆，這些商業(yè)項(xiàng)目在新形勢下面臨著生存的挑戰(zhàn)。”寧波市商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

今年年初，寧波市商務(wù)委就在官網(wǎng)發(fā)布了一份2015年寧波市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析：截至2014年底，寧波全市已建成的3萬平方米以上的城市商業(yè)綜合體21個(gè)，在建或待建的有48個(gè)。在現(xiàn)有的綜合體中，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，部分尚未找到屬于自己的核心競爭力，體驗(yàn)創(chuàng)新較少，而消費(fèi)者的容忍性較低，一旦體驗(yàn)感差，往往就不會(huì)再選擇這樣的消費(fèi)模式。市場已經(jīng)難以同時(shí)消化這么多的綜合體。

這并不是個(gè)案。隨著房企大量跑馬圈地，這幾年，商業(yè)項(xiàng)目在各個(gè)城市都呈現(xiàn)出井噴式增長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州建成和在建的商業(yè)項(xiàng)目超過80個(gè)，在省內(nèi)遙遙領(lǐng)先，溫州、紹興、金華等地也都如此。從全國情況來看，這也是普遍現(xiàn)象。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%。二三線城市商業(yè)用房等消化周期高達(dá)50個(gè)月以上。商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢，比住宅地產(chǎn)更嚴(yán)峻?！?本報(bào)記者 莫利萍