開發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國房地產開發(fā)投資同比增速扭轉持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地產開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2015年全年提高4.77個百分點。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2015年全年提高4.73個百分點，總體呈現快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進入10月份以后，政府加強了樓市調控，但房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調整過程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個重點城市的房地產住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調整運行，重點城市住宅開發(fā)投資累計量的全國占比保持在50%以上。

住房供求空間錯配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問題依然突出，表現為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產投資、新開工依然強勁，去庫存效果不明顯。

從庫存來看，熱點城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大。據中國指數研究院統計，截止到2016年8月底，北上廣深四個一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現下降趨勢。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個月。2016年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點城市庫存顯著下降，甚至出現告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠超過全國40個重點城市。當前及未來庫存壓力主要體現在非重點城市當中。

從潛在供給來看，聯系到非重點城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點城市，使得住房在重點城市與非重點城市的空間錯配進一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點城市的新開工累計值占全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當經過一定的施工周期轉化為未來的住房有效供給后，空間錯配必將進一步加劇。

熱點城市樓市

由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜

在經濟下行壓力仍然較大的宏觀背景下，面對起初的樓市局部過熱形勢，政府沒有及時發(fā)聲，使得市場預期中央會為了保增長而放任房價上漲，從而引起市場恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢。2016年年初以來隨著熱點城市房地產庫存量的不斷減少，部分城市從去庫存轉為抑制購房，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點城市樓市完全陷入市場恐慌，最終導致房價爆發(fā)式上漲?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F，在預期改變和恐慌心理驅動下，一些城市某些地段的樓盤呈現出“去年低價無人問，今年價高爭先搶”的怪象。進入10月份后，熱點城市政府相繼出臺了一系列的樓市調控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產市場，熱點城市樓市由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜。

通過中國住房市場風險監(jiān)測體系測度發(fā)現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀?？v向來看，當前住房市場風險整體高于2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風險仍然處在可控的范圍。第一，主要指標沒有超越風險控制線；第二，本輪過熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點；第四，有諸多政策工具可以備用。