以北京市場(chǎng)為例。從“930新政”以來(lái)，北京大致出臺(tái)了18個(gè)相關(guān)政策文件，形成了較為嚴(yán)厲的政策組合拳。在此類文件中，有很多政策要點(diǎn)對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)交易會(huì)形成顯著的、實(shí)質(zhì)性的影響。同時(shí)，這也有助于規(guī)范市場(chǎng)交易秩序、抑制投資投機(jī)市場(chǎng)需求，進(jìn)而對(duì)價(jià)格走勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。諸多政策對(duì)于穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)有積極的作用，比如5月份北京房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅為0%。

政策效應(yīng)繼續(xù)釋放，房地產(chǎn)周期性拐點(diǎn)將不斷逼近。倘若同比增幅為零，那么可以用一句通俗的話來(lái)概括，即“房?jī)r(jià)跌回一年前”。類似情況過(guò)去也存在，比如2014年9月70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象，市場(chǎng)真正進(jìn)入降溫周期。所以，對(duì)于此類曲線背后降溫信號(hào)的把握顯得很關(guān)鍵。另外，值得強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，當(dāng)前樓市調(diào)整是一個(gè)逐漸降溫的過(guò)程，并不能代表樓市出現(xiàn)了大拐點(diǎn)，只能理解為是一種周期性的拐點(diǎn)，即市場(chǎng)對(duì)此前過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)的一種自我修正。

市場(chǎng)參與主體如何調(diào)整策略

從政策層或監(jiān)管層的角度看，在堅(jiān)持現(xiàn)有政策調(diào)控思路的情況下，也可以積極關(guān)注一些“市場(chǎng)噪音”。這里可以舉三個(gè)例子。第一類是高價(jià)盤(pán)預(yù)售證管控過(guò)程中，部分樓盤(pán)或已私下交易，但沒(méi)有納入到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，這會(huì)干擾對(duì)真實(shí)房?jī)r(jià)的判斷或統(tǒng)計(jì)。第二類是違規(guī)收取各類費(fèi)用或資金。比如部分三四線城市就因存在違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)的做法而被舉報(bào)。第三類是各類繞過(guò)限購(gòu)政策的市場(chǎng)交易依然存在，類似補(bǔ)繳社?；蛳炔莺炘傺悠谝荒昃W(wǎng)簽的做法依然存在。這些交易恰是后續(xù)需要重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容。管控住此類交易，也有助于價(jià)格數(shù)據(jù)的更好統(tǒng)計(jì)。

而從企業(yè)或個(gè)人投資的角度看，對(duì)于此類房?jī)r(jià)指數(shù)要持客觀冷靜的態(tài)度。降溫的過(guò)程并不否認(rèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在。比如，房?jī)r(jià)指數(shù)降溫往往也和成交量下滑等因素有關(guān)。這個(gè)時(shí)候部分房企或因?yàn)橘Y金吃緊，會(huì)采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)等做法，這樣也就產(chǎn)生了一些較好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。換句話說(shuō)，很多房企只盯住市場(chǎng)降溫的“負(fù)能量”，而沒(méi)有看到降溫背后的新機(jī)會(huì)。對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，若招拍掛市場(chǎng)上拿地比較困難，那么近期可以積極關(guān)注降溫力度大的城市的相關(guān)項(xiàng)目。適當(dāng)時(shí)候積極并購(gòu)，反而能夠體現(xiàn)出逆周期擴(kuò)張的獨(dú)特思維。個(gè)人購(gòu)房者也可以有類似的邏輯。 (中新經(jīng)緯APP)

【專家簡(jiǎn)介】嚴(yán)躍進(jìn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與政策，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、區(qū)域市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等有獨(dú)到見(jiàn)解。