6月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70城房價指數(shù)釋放出一個積極的信號，即70城房價指數(shù)同比增幅呈現(xiàn)了不斷收窄的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，從今年1月份開始該指標就已呈現(xiàn)出持續(xù)收窄或持續(xù)變小的跡象，目前已持續(xù)了5個月。了解此類曲線的運動規(guī)律，分析背后的信號意義，積極調(diào)整相關(guān)策略都顯得非常有必要。

同比增幅曲線下行的動力是什么

70城房價指數(shù)，全稱為“全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)”，相當于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”，其對于判斷全國房地產(chǎn)市場價格走勢和地產(chǎn)周期等都有積極的意義。從統(tǒng)計的角度看，同比增幅數(shù)據(jù)約等于過去12個月環(huán)比增幅的累計值。換句話說，同比增幅曲線的收窄，和環(huán)比增幅數(shù)據(jù)的不斷變小是有關(guān)的。而70個城市環(huán)比增幅曲線走勢，又和一些權(quán)重較大或增幅變動較大的城市有關(guān)?；仡櫲ツ晗掳肽耆珖績r走勢，同比增幅曲線持續(xù)攀升，這和一些熱點城市房價過快上漲有關(guān)。同樣的邏輯，近期隨著熱點城市房價增幅的收窄或下跌，同比增幅曲線自然會有下探的可能。

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可以看出，在70個城市中，已有9個城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象，包括?？凇⑸钲?、杭州、三亞、泉州、合肥、南京、成都和鄭州。此類城市購房政策總體偏緊，如部分城市提高了購房首付比例，這都會影響市場的成交量，進而影響價格。預計后續(xù)小跌的城市數(shù)量會增加，這也會促使此類曲線繼續(xù)下行。

反過來思考一個問題，此類曲線之所以沒有加快下行又是什么原因呢？這和近期部分三線城市房價過快上漲的態(tài)勢是有關(guān)的。依然看6月19日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，一些熱點三線城市和非熱點二線城市的房價開始上升，且增幅略偏大，這是值得警惕的。后續(xù)要對此類城市過快上漲的房價進行管制，這樣才有助于同比增幅曲線的繼續(xù)下行。

同比增幅曲線背后的信號

此類曲線的運動軌跡，和政策市的特征有關(guān)。換句話說，此類曲線背后體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場政策效應積極釋放的過程。如果追蹤政策，實際上這條曲線體現(xiàn)了去年“930新政”以來的政策組合拳效應，即樓市擠泡沫效應。

以北京市場為例。從“930新政”以來，北京大致出臺了18個相關(guān)政策文件，形成了較為嚴厲的政策組合拳。在此類文件中，有很多政策要點對于當前市場交易會形成顯著的、實質(zhì)性的影響。同時，這也有助于規(guī)范市場交易秩序、抑制投資投機市場需求，進而對價格走勢也會產(chǎn)生較大的影響。諸多政策對于穩(wěn)定北京房價有積極的作用，比如5月份北京房價指數(shù)環(huán)比增幅為0%。

政策效應繼續(xù)釋放，房地產(chǎn)周期性拐點將不斷逼近。倘若同比增幅為零，那么可以用一句通俗的話來概括，即“房價跌回一年前”。類似情況過去也存在，比如2014年9月70城房價指數(shù)同比增幅出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負的現(xiàn)象，市場真正進入降溫周期。所以，對于此類曲線背后降溫信號的把握顯得很關(guān)鍵。另外，值得強調(diào)的一點是，當前樓市調(diào)整是一個逐漸降溫的過程，并不能代表樓市出現(xiàn)了大拐點，只能理解為是一種周期性的拐點，即市場對此前過快上漲的房價的一種自我修正。

市場參與主體如何調(diào)整策略

從政策層或監(jiān)管層的角度看，在堅持現(xiàn)有政策調(diào)控思路的情況下，也可以積極關(guān)注一些“市場噪音”。這里可以舉三個例子。第一類是高價盤預售證管控過程中，部分樓盤或已私下交易，但沒有納入到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，這會干擾對真實房價的判斷或統(tǒng)計。第二類是違規(guī)收取各類費用或資金。比如部分三四線城市就因存在違規(guī)收取團購費的做法而被舉報。第三類是各類繞過限購政策的市場交易依然存在，類似補繳社保或先草簽再延期一年網(wǎng)簽的做法依然存在。這些交易恰是后續(xù)需要重點監(jiān)管的內(nèi)容。管控住此類交易，也有助于價格數(shù)據(jù)的更好統(tǒng)計。

而從企業(yè)或個人投資的角度看，對于此類房價指數(shù)要持客觀冷靜的態(tài)度。降溫的過程并不否認市場機會的存在。比如，房價指數(shù)降溫往往也和成交量下滑等因素有關(guān)。這個時候部分房企或因為資金吃緊，會采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)等做法，這樣也就產(chǎn)生了一些較好的并購機會。換句話說，很多房企只盯住市場降溫的“負能量”，而沒有看到降溫背后的新機會。對于部分房企來說，若招拍掛市場上拿地比較困難，那么近期可以積極關(guān)注降溫力度大的城市的相關(guān)項目。適當時候積極并購，反而能夠體現(xiàn)出逆周期擴張的獨特思維。個人購房者也可以有類似的邏輯。 (中新經(jīng)緯APP)

【專家簡介】嚴躍進，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)，研究方向為房地產(chǎn)市場與政策，同時對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、區(qū)域市場投資風險等有獨到見解。