易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“首先，長租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長租公寓可以分為自持項(xiàng)目的重資產(chǎn)運(yùn)營模式和整租項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。”如果是前者，那么考驗(yàn)的更多是企業(yè)的資金實(shí)力，因?yàn)橐揽孔饨鸹乜钪芷谳^長。而如果是后者，則更多考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營能力，因?yàn)闊o論是承租、改造還是后期管理運(yùn)營都需要控制成本。“長租公寓本身就是一項(xiàng)利潤較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點(diǎn)?！?/p>

王璽龍介紹說，長租公寓最重要的投入有兩項(xiàng)，一個(gè)是所拿物業(yè)的租金，一個(gè)是改裝投入。而龍湖冠寓的運(yùn)營者則更明確地指出，除資金成本之外，時(shí)間也是一種成本。

王俊英就表示：“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣，一個(gè)是看未來，一個(gè)是看現(xiàn)在。長租公寓項(xiàng)目一次投入特別大，需要一個(gè)漫長的回收周期，誰能把這個(gè)成本控制住，誰一定是未來終極的勝利者?？刂瞥杀臼窃谇岸艘孟马?xiàng)目，中間建造項(xiàng)目，一直到后期運(yùn)營，才能保證整個(gè)項(xiàng)目是賺錢的生意。從建造來說，時(shí)間成本也是很重要的，因?yàn)樯婕白饨鸹厥眨猿杀臼窃谀孟马?xiàng)目的那一刻就已經(jīng)開始計(jì)算了，拖得時(shí)間越久肯定越不好。龍湖的輕資產(chǎn)長租公寓從拿項(xiàng)目到入市時(shí)間大約在130天?！?/p>

焦點(diǎn)3 如何盈利？

擴(kuò)張規(guī)模成首要目標(biāo)

盈利問題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問題。此前王璽龍?jiān)?jīng)透露，熊貓公寓的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠著租金和增值服務(wù)。而王俊英則表示，龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來實(shí)現(xiàn)的。如果僅依靠租金來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回收，那么在單筆收益相對有限的情況下，規(guī)模就成為決定性的因素。

“從盈利角度來說，集中式公寓可能做到2萬間房時(shí)，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)指出，從企業(yè)角度來說，基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場。而除規(guī)模之外，長租類項(xiàng)目要想盈利，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。