海通證券測(cè)算，在扣除5%的相關(guān)支出后，原規(guī)劃下（根據(jù)2012年公告，原規(guī)劃為工業(yè)用地），土地增值收益全部為中集享有，預(yù)計(jì)該收益或超過10億元；新規(guī)劃下，土地增值收益的40%歸中集，60%歸其他相關(guān)方，預(yù)計(jì)中集獨(dú)自享有的土地增值價(jià)值或達(dá)238億元（對(duì)應(yīng)的面積約為19萬平方米），幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)新中集。

根據(jù)公告，相關(guān)部門已經(jīng)同意在前海服務(wù)區(qū)安排約5.7萬平方米用地供公司先期啟動(dòng)，其中約3.6萬平方米為先期啟動(dòng)項(xiàng)目的一期用地。此外，南方中集同意由前海管理局依據(jù)深圳市政府《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》和專項(xiàng)規(guī)劃，分階段收回整備范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地及公共綠地。

“工轉(zhuǎn)商”可能性較大

事實(shí)上，具體到前海片區(qū)，作為深港合作的實(shí)驗(yàn)田擁有三大“地主”，除了中集集團(tuán)外，招商局集團(tuán)在前海擁有約4平方公里土地，深圳國(guó)際全資子公司西部物流擁有約38萬平方米，包括中集集團(tuán)、深圳國(guó)際、招商局集團(tuán)在內(nèi)的三企業(yè)，因地價(jià)升值帶來的資產(chǎn)溢價(jià)，早已成為多方矚目的焦點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然各方都在不遺余力地推動(dòng)土地確權(quán)，這也符合前海加快開發(fā)的大背景，但在確權(quán)的過程中，涉及多方利益的土地性質(zhì)“工轉(zhuǎn)商”如何厘定則成了此前最大的難題。

記者從中集的公告中看到，目前框架協(xié)議僅明確了整備范圍和整備原則，各方在土地價(jià)值評(píng)估差異處理、土地增值收益分享等問題上達(dá)成了共識(shí)。麥伯良曾表示，土地確權(quán)有兩大難點(diǎn)，一是涉及利益特別大，二是要形成可推廣復(fù)制的案例。

除明確土地權(quán)屬問題之外，誰來開發(fā)、又如何開發(fā)也是制約“工轉(zhuǎn)商”進(jìn)程的另一大瓶頸。但從目前中集集團(tuán)表態(tài)來看，其多次強(qiáng)調(diào)要以開發(fā)商的角色直接參與土地開發(fā)。

“根據(jù)前海合作區(qū)規(guī)劃及進(jìn)展，很大可能為‘工轉(zhuǎn)商’，但后續(xù)事項(xiàng)尚需等各方另行簽署協(xié)議，存在不確定性?！庇兄槿耸繉?duì)此表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中集目前在全國(guó)擁有近30平方公里土地儲(chǔ)備。除了深圳前海（52.4萬平米）外，還有深圳太子灣（6.4萬平方米）、深圳坪山（82萬平方米）、上海寶山（17.8萬平方米）等核心地塊。

根據(jù)中集集團(tuán)在投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上的披露，前海土地方案的框架已基本明朗，蛇口太子灣地塊方案則有望在下半年落地。