趙婷 李滬生 應(yīng)尤佳

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)一詞越來越頻繁地被市場(chǎng)提及，并陸續(xù)出現(xiàn)在各類資產(chǎn)支持計(jì)劃中，且伴隨著各種“首單產(chǎn)品”的冠名。

面對(duì)REITs的廣闊市場(chǎng)，各類金融機(jī)構(gòu)躍躍欲試。記者采訪了解到，受限于政策、稅收等各種問題，公募基金涉足尚存障礙，發(fā)行的相關(guān)產(chǎn)品仍為私募框架，但部分公司已在積極布局，靜待風(fēng)來。而具備ABS(資產(chǎn)證券化)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的基金子公司也表現(xiàn)得較為踴躍。

類REITs產(chǎn)品頻出

上周五，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式發(fā)行，被稱為全國(guó)首單住房租賃類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品。

據(jù)介紹，該產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)位于北京市國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”，不依賴于主體信用，憑借公寓資產(chǎn)的租金回報(bào)和良好的物業(yè)增值預(yù)期獲得了優(yōu)先級(jí)和權(quán)益級(jí)投資者的認(rèn)可，產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元，期限5年。

近期，REITs頻現(xiàn)于發(fā)行的各種資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃中，引發(fā)各方關(guān)注。

據(jù)了解，REITs為“Real Estate Investment Trusts”的簡(jiǎn)稱，作為房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，并將投資綜合收益中的大部分比例分配給投資者的金融工具。

一家基金子公司高管表示，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行了19單類REITs產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)認(rèn)可度提升，市場(chǎng)會(huì)培育出來。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)上部分產(chǎn)品不能稱之為真正的REITs，若以房租做ABS需將租期拉長(zhǎng)至少20年，在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)就需要每3年~5年給金融機(jī)構(gòu)回售權(quán)，由原物業(yè)持有方提供流動(dòng)性支持，但關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)并不能轉(zhuǎn)移。

盡管尚在探索期，且存在稅收、法律主體等各方面問題，其廣闊的前景依然得到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。諾德基金董事長(zhǎng)潘福祥表示，REITs其實(shí)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定的產(chǎn)品，一方面分享房地產(chǎn)增值的收益，另一方面，可以分享出租帶來的穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)性收入。

此外，潘福祥認(rèn)為，如果經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能夠資產(chǎn)證券化，對(duì)于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低金融杠桿，降低銀行負(fù)債率都會(huì)是個(gè)好工具，且這個(gè)工具被理論和實(shí)踐都證明是有效的。作為金融衍生品在運(yùn)作時(shí)可能有一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，但是通過適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管和風(fēng)控。