2017年被業(yè)界稱為“住房租賃元年”，前所未有的政策支持力度帶動深圳租賃市場進入快車道。去年7月21日，中央九部委聯(lián)合發(fā)文并選取深圳、廣州等12個城市開展住房租賃市場試點，深圳等地隨即陸續(xù)推出多宗只租不售的租賃住宅用地。10月中旬，深圳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》等政策文件，同時研究立法建設(shè)、搭建住房租賃平臺、培育龍頭租賃企業(yè)、明確金融支持政策等工作也快速推進，城中村改造成為重要的租賃用房來源。

專家指出，在“租購并舉”政策推動下，深圳、北京等重點城市從購到租的轉(zhuǎn)變將大大加快，租賃人口占比有望從目前35%左右提升到50%左右，與租賃市場相關(guān)的城市更新、住房改造、增量建設(shè)、經(jīng)紀服務(wù)、資產(chǎn)管理、金融服務(wù)等生態(tài)體系將快速形成。2018年，深圳住房租賃市場將在加速孕育和發(fā)展中成就不平凡的一年。

■巨頭和社會各方力量大舉入市

面對長租公寓市場的巨大藍海，深業(yè)、萬科、佳兆業(yè)、保利等一批房地產(chǎn)巨頭，紛紛以不同形式涉足，競相成立長租公寓品牌，如鏈家自如、世聯(lián)紅璞、魔方公寓、萬科泊寓、新派公寓、YOU+公寓、招商壹棧……據(jù)統(tǒng)計，目前排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓領(lǐng)域，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計達300多家，管理房間數(shù)量超過200萬間，行業(yè)排名前十的企業(yè)管理的房屋間數(shù)均已過萬。

深圳住房用地緊缺，長租公寓有利于盤活包括城中村在內(nèi)的存量房。2017年，在政府主導(dǎo)和推動下，形形色色改造后的長租公寓舊貌換新顏：佳兆業(yè)集團在蛇口舉辦2017佳兆業(yè)創(chuàng)享空間品牌發(fā)布會，深業(yè)集團承租改造運營的首個“青年房卡計劃”落地的長租公寓項目——水圍檸盟人才公寓面市，由萬科旗下全資子公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司主辦的“新圍仔村城中村改造展覽”正式揭幕。

此外，多個行業(yè)巨頭利用其互聯(lián)網(wǎng)、金融等特色優(yōu)勢成為租賃市場的新興力量，發(fā)展勢如破竹。

11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與招商等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套長租房源，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品按居貸。

支付寶租房平臺首批入駐房源已超過100萬套，覆蓋上海、北京、深圳等8座城市。括魔方、泊寓等知名品牌戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端告訴記者，在居住矛盾突出、傳統(tǒng)租房市場痛點多、房地產(chǎn)市場逐漸從增量時代進入存量時代的背景下，長租公寓市場正在經(jīng)歷參與主體多元化、市場規(guī)模不斷擴大、龍頭企業(yè)加速成長的階段。

■金融創(chuàng)新推動租賃市場快速發(fā)展

融資是進入住房租賃市場繞不開的課題，被業(yè)界公認的有效途徑REITs還未得到全面推行，不過與之相關(guān)的嘗試從未間斷。2017年，“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”、“自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”先后發(fā)行，標志著長租公寓在資產(chǎn)證券化道路上邁出了巨大一步。“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”、“保利地產(chǎn)自持租賃住房類REITs”也陸續(xù)獲批，使權(quán)益型公寓類和自持租賃住房類在較短時間內(nèi)均實現(xiàn)破冰。

快速推進的長租公寓金融創(chuàng)新，既昭示政府對此的鼓勵和支持，也為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化起到了重要的示范作用。此外，長租公寓備受市場關(guān)注，除了市場化因素及內(nèi)外部環(huán)境影響外，大量資金的流入亦是其快速升溫的重要推手。此前，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億元，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的“吸金時代”。隨即，互聯(lián)網(wǎng)+ 二房東魔方公寓融資2億美元，成為長租品牌公寓的爆炸性新聞。特別是2017年國家大力提倡“租購并舉”、深圳鼓勵發(fā)展住房租賃市場以來，各類大手筆的股權(quán)融資對租賃市場的快速發(fā)展起到了積極的推動作用。

業(yè)內(nèi)人士分析，長租公寓可以很好地與金融產(chǎn)品相結(jié)合，注重運營、服務(wù)，有助于實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，十分契合房企的轉(zhuǎn)型需求，因此吸引大量企業(yè)投身其中。目前，深圳已出現(xiàn)以龍頭房企、大型國有房企為主力，社會各方力量競相參與的住房租賃供給端，通過對各類房源的建設(shè)、改造、翻新和升級，大量提供穩(wěn)定、長遠、高性價比的租賃房源。

不過對社會資本開展的長租公寓金融創(chuàng)新，張曉端也表達了自己的擔(dān)憂：“包括租賃住房Reits在內(nèi)的金融創(chuàng)新雖將大大助力租賃市場，但相應(yīng)的防范資本盲目追捧可能引發(fā)的金融風(fēng)險也應(yīng)得到重視。”

■多元化市場可滿足不同群體需求

種種跡象顯示，租賃將成為一種生活方式。傳統(tǒng)以私人出租為主的租賃市場，大多面臨著缺乏中介服務(wù)或服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無保證、監(jiān)管漏洞多等各種問題。未來，在住房租賃市場，規(guī)?；?、規(guī)范化、品牌化經(jīng)營將成為常態(tài)。

2017年12月，位于深圳農(nóng)科中心核心地段、炙手可熱的深業(yè)中城也宣布不再賣房，而是轉(zhuǎn)為長租公寓，發(fā)揮其國有企業(yè)的示范作用，承擔(dān)其社會責(zé)任。專家表示，未來類似地塊將提供大量的可租賃房源，并且涵蓋更廣泛的客戶群體，從青年到以家庭為單位；從中低收入家庭到高消費人群；甚至是持續(xù)終身，市場上都將有不同的租房品類。

以深業(yè)集團為例，其打造的全生命周期長租公寓新模式中，針對創(chuàng)業(yè)者、白領(lǐng)、精英及老人等不同人群推出了不同的租賃公寓項目。記者看到福田水圍檸盟人才公寓和龍崗東城中心青年公寓，強調(diào)年輕、共享，多以小戶型為主，價格在65元-75元/平方米不等。因為有政府扶持，在其整體長租公寓模式中屬于保本項目（不以盈利為目的）。而針對精英、品位、居家的深業(yè)中城、深業(yè)世紀山谷項目，則以周邊市場價格為基準，打造成完全的商品式租賃公寓，租金+持有物業(yè)升值則是其主要的盈利模式。業(yè)內(nèi)人士分析，未來將有更多的專業(yè)服務(wù)者從不同的切入點參與到住房租賃市場建設(shè)中來，提供科學(xué)的住房租賃解決方案，構(gòu)建良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的市場格局。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者采訪時也表示，入住長租公寓能夠普遍提升居住環(huán)境，但傳統(tǒng)租賃價格偏高，而租賃成本又在不斷上升，因此并不是所有工薪階層都會選擇。不過，隨著長租公寓數(shù)量的增加、種類的日趨豐富，各個收入階層、各種不同人群都能租賃到適合自己的長租房，上述困境有望打破。

市場人士普遍認為，深圳長租公寓市場當(dāng)前仍處前期投入期，2018年則有望在政府、企業(yè)和社會各方的推動與參與下，走向更加合理、健康、寬廣的發(fā)展道路。

（責(zé)任編輯：馬欣）