買房人搶著給vs銀行不想要

“曾經(jīng)批貸難，如今還貸難?！碑?dāng)前的語境下，“還貸”指的已經(jīng)不是月供的壓力，而是如何提前償還部分甚至全部房貸。到底為什么會(huì)出現(xiàn)這一現(xiàn)象？58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，提前還房貸本質(zhì)上還是民眾對(duì)于未來不確性的防御性反應(yīng)。

“我承擔(dān)了高利率，但手上的房子可能并沒有漲價(jià)，甚至還在跌價(jià)。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款，相當(dāng)于理財(cái)了。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱。

近期房貸利率的動(dòng)態(tài)調(diào)整也是非常重要的觸發(fā)因素?！皩?duì)存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯了。”李宇嘉表示，這時(shí)要么還貸款，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸，這樣月供也就減少了。

資料圖：銀行工作人員清點(diǎn)貨幣。中新社記者張?jiān)茢z

本可以提前收到錢，銀行又為何設(shè)置違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等障礙，變相阻止提前還貸？

“銀行掙錢的一個(gè)主要渠道就是通過對(duì)外放貸賺取利息，房貸利息又是比較重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣表示，

一方面是周期越長(zhǎng)利息就越高，另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少，差額隨著時(shí)間的延續(xù)會(huì)越來越大。

央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2022年全年住戶存款增加17.84萬億，較2021年多增7.94萬億。

“這其中包括理財(cái)贖回的資金、預(yù)防性儲(chǔ)蓄、買房延后的資金等，大部分成為定期存款。”李宇嘉解釋，

資金成本在增加，增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆担媪糠抠J又被提前還款，銀行收益自然受到?jīng)_擊。

銀行是否合理vs買房人如何操作

但在此情況下，銀行是否可以設(shè)置還款障礙？

“部分存量房貸利率偏高，受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、供求關(guān)系影響和決定，反映的是當(dāng)時(shí)房貸市場(chǎng)價(jià)格情況，主要不是銀行的問題?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼指出，雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利，但提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利，的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

王玉臣介紹，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

“如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的，此外還要注意看雙方的協(xié)議約定?！蓖跤癯继崾?，一些銀行的按揭貸款合同文本中會(huì)約定提前放貸需要支付違約金，這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款，在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無效的概率是極低的。

“如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)協(xié)議約定，銀行就無權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金?！蓖跤癯颊f。

若是確認(rèn)好合同后，提前還房貸依然受阻，買房人應(yīng)怎樣維護(hù)自身合法權(quán)益？

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師朱逸聰提出三種維權(quán)渠道：一是先與貸款銀行積極協(xié)商，以及撥打貸款行總行的客服電話投訴；如果上述救濟(jì)途徑效果不佳，可以撥打銀保監(jiān)會(huì)的投訴電話或者政務(wù)熱線；最后可依據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟。

“如果遇到因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證?！蓖跤癯继嵝?，一般來說，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請(qǐng)，提交申請(qǐng)時(shí)注意讓接受人簽回執(zhí)，或者通過郵寄的方式做好取證，保存好郵單和銀行的簽收記錄。

資料圖：商品住宅高樓。中新社記者陳超攝

提前貸款會(huì)否持續(xù)vs存量房貸利率是否能降

當(dāng)前提前還貸已引發(fā)多波熱潮，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這才只是開始。

“

只要房貸利率高于理財(cái)利率，房?jī)r(jià)和居民預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在

?！崩钣罴沃赋觯@也是去年以來，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大，且社會(huì)各種投資收益率持續(xù)降低，只要存量房貸不降低，未來幾個(gè)月提前還款會(huì)繼續(xù)明顯增加?！敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，整體看提前還款才只是開始。

面對(duì)存量房貸客戶的還款壓力，呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多。

從銀行的角度看，張大偉認(rèn)為，銀行大概率不會(huì)主動(dòng)降低存量房貸利率，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品，且一旦存量房貸降息，對(duì)銀行的利潤(rùn)有很大影響。

但從宏觀角度看，與存量房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR報(bào)價(jià)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為還有下調(diào)空間。

2023年1月1日，隨著2022年LPR的下調(diào)，部分存量貸款利率開始重新定價(jià)，簽訂LPR浮動(dòng)利率的購房者房貸利率隨之降低，但對(duì)比當(dāng)前新增房貸利率仍有不小的差距。

“為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的迫切性較高。接下來除了強(qiáng)化‘保交樓’等供給端支持外，持續(xù)下調(diào)居民房貸利率，推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在?！睎|方金誠首席分析師王青認(rèn)為，這也是上半年穩(wěn)增長(zhǎng)、防控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要發(fā)力點(diǎn)。

“提前還貸”咋又雙叒上熱搜？！

對(duì)于個(gè)人房貸提前還款潮，短期內(nèi)銀行不樂意看到，所以有了關(guān)閉線上預(yù)約提前還款渠道等消極應(yīng)對(duì)措施。不過，也有銀行逆勢(shì)而上，如某家以零售貸款為主業(yè)的大型銀行主動(dòng)下調(diào)存量客戶房貸利率，存量客戶和新增客戶同步進(jìn)入“3時(shí)代”，獲得客戶的好評(píng)，畢竟大家都是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“理性人”。

進(jìn)入2023年后，提前償還房貸現(xiàn)象進(jìn)一步成為銀行和媒體等重點(diǎn)關(guān)注的一種“潮流”，并引發(fā)社會(huì)各方熱議和解讀。那么，當(dāng)前部分個(gè)人房貸客戶提前還貸的直接核心原因?yàn)楹?？是什么?dǎo)致了這種

“潮流”的興起？

2022年四季度開始，部分個(gè)人房貸客戶到銀行辦理或預(yù)約提前還貸的現(xiàn)象開始明顯增多。通過央行的季度《貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》我們可以看到對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)：去年三季度末金融機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸余額38.91萬億元，

到了四季度末余額只有38.80萬億元，即3個(gè)月之內(nèi)凈減少約1100億元

（相關(guān)詳情見附圖一）。這是個(gè)人房貸多年以來首次出現(xiàn)季度負(fù)增長(zhǎng)。

進(jìn)入2023年后，提前償還房貸現(xiàn)象進(jìn)一步成為銀行和媒體等重點(diǎn)關(guān)注的一種“潮流”，并引發(fā)社會(huì)各方熱議和解讀。作為金融從業(yè)人員，筆者認(rèn)為

當(dāng)前部分個(gè)人房貸客戶提前還貸的直接核心原因在于價(jià)格（包括存款貸款利率和資產(chǎn)收益率等）的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期變化，

因?yàn)閮r(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心機(jī)制，而目前正處于利率市場(chǎng)化加速的轉(zhuǎn)折期。

（附圖一）

住房貸款利率下行影響

首先，從五年期LPR的變化看。

因?yàn)閭€(gè)人房貸利率定價(jià)是以此為錨的。2019年實(shí)行新的LPR，當(dāng)時(shí)五年期利率為4.85%。雖然在2020年由于疫情等原因LPR下行明顯，不過至2021年末五年期LPR尚有4.65%。2022年之內(nèi)五年期LPR分別在1月份、5月份和8月份進(jìn)行了3次下調(diào)，最后下降至目前4.30%的歷史低值。

其次，從實(shí)際房貸平均利率看。

以2018年以來各季度末月份的個(gè)人房貸平均利率為例，2018年3月至2022年3月數(shù)值在5.34%至5.75%之間波動(dòng)，此后才降到5%以下。其中，

2022年6月和9月個(gè)人房貸平均利率分別為4.62%和4.34%

（相關(guān)詳情見本文附圖二）。從去年四季度開始，受購房與房貸需求下降影響，部分城市的首貸優(yōu)惠利率已經(jīng)降到4%以下，其中個(gè)別達(dá)到了3.7%，進(jìn)入“3時(shí)代”。筆者預(yù)測(cè)去年12月房貸平均利率在4.20%左右，因?yàn)檠胄幸雅度陚€(gè)人房貸平均利率為4.26%。

（附圖二）

再次，從不同貸款利率差值看。

2018年和2019年各季度末的月份，個(gè)人房貸平均利率一般低于同期貸款加權(quán)平均利率，或者略高一點(diǎn)；但是2020年以后，個(gè)人房貸利率相對(duì)后者更高，其中最高差值達(dá)到93個(gè)BP；直到2022年9月二者持平，差值為零。這種前后較快的價(jià)格差異的變化，會(huì)讓金融消費(fèi)者產(chǎn)生心理落差。

更直白地說，縱向比較，在較高利率時(shí)獲得房貸的居民更會(huì)認(rèn)為價(jià)格不夠合理；橫向比較，首次房貸這類客戶其實(shí)比一般中小企業(yè)可能更優(yōu)質(zhì)、卻以更高利率獲得貸款，他們也會(huì)感覺不夠合理，因此在可能的情況下干脆一還了之。

從金融理論上看，當(dāng)利率進(jìn)入下行周期時(shí)，銀行貸款客戶一般會(huì)縮短其借款的久期，包括提前償還本息、以新的短期貸款替代長(zhǎng)期貸款、以低利率貸款替代高利率貸款（前者如目前的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款）等方法，以減少利息支出。

一定程度上客戶借款和購房一樣是“買漲不買跌”，所以我們看到

在人口總量因素（長(zhǎng)期與短期雙重）和人口收入因素（短期）影響下，2022年商品住宅銷售面積增速已經(jīng)陡降

（相關(guān)詳情見本文附圖三）。房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化將影響價(jià)格（多數(shù)區(qū)域表現(xiàn)為下降）及心理預(yù)期變化，進(jìn)而影響對(duì)房貸利率的感受與預(yù)期變化。

（附圖三）

商品住宅價(jià)格變化影響

房貸利率涉及居民負(fù)債的財(cái)務(wù)成本，商品住宅價(jià)格則涉及購房的直接成本，二者還具有相關(guān)性；同時(shí)從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，二者的上行或者下行變化，會(huì)對(duì)房貸客戶和其他購房者的“心理賬戶”產(chǎn)生影響。

在房?jī)r(jià)上行周期，投資性購房需求肯定是上升的，所以多年前有不少“房叔”和“房姐”之類人物的出現(xiàn)。而自住性購房（包括首次購買和改善性購買）需求同樣會(huì)上升，因?yàn)楹笃谙鄬?duì)前期的價(jià)格差為正數(shù)，即購房者的“心理賬戶”會(huì)產(chǎn)生“收益”的感受?！霸俨毁I，很快就會(huì)漲價(jià)了”，一句簡(jiǎn)單的營(yíng)銷話術(shù)就可以“助推”交易行為的發(fā)生。

相反，

當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入下行或者停滯（相對(duì)消費(fèi)物價(jià)上漲仍然是下降）周期，原有購房者的心理賬戶上會(huì)出現(xiàn)“虧損”感受

（相當(dāng)于銀行投資資產(chǎn)出現(xiàn)浮虧），因此經(jīng)?？梢钥吹接械臉潜P降價(jià)后、之前的購房者會(huì)去售樓部“說理”；前文中已經(jīng)分析，對(duì)于貸款購房者來說，受貸款利率與房?jī)r(jià)下行的雙重影響，其心理變化表現(xiàn)更加明顯。

從宏觀視角看，2001年至2021年期間，全國商品住宅平均價(jià)格是持續(xù)上行的（不考慮復(fù)雜的區(qū)域差異），而2018年以來上行趨勢(shì)放緩，到2022年開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門官方數(shù)據(jù)，2022年全國商品住宅銷售面積114631萬平方米，同比增長(zhǎng)-26.8%；銷售金額116747億元，同比增長(zhǎng)-28.3%；由此測(cè)算

全國住宅均價(jià)為10184.6元/平方米，同比下降2.0%

（相關(guān)詳情見本文附圖四）。

這成為居民購房意愿下降的重要影響因素（且可能形成循環(huán)影響），也使得有房貸的居民在對(duì)比了住宅資產(chǎn)“收益”與相關(guān)利息財(cái)務(wù)成本之后，更感覺“收益不能覆蓋成本”和“劃不來”而推動(dòng)了提前還貸。

（附圖四）

居民財(cái)富收益下行影響

如果就“房子和房貸”來說“房和貸”，還不足以較全面地解釋提前還貸成潮的原因；我們可能需要站到住戶部門資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表的宏觀角度來分析，因?yàn)楸M管房產(chǎn)是其最主要的資產(chǎn)，但是占比還是相對(duì)有限。據(jù)中泰研究院研究，2021年末我國住戶部門的總資產(chǎn)中，實(shí)物資產(chǎn)（房產(chǎn)、汽車、收藏等）和金融資產(chǎn)分別占比為67.8%和32.2%；前者中房產(chǎn)占比約94.3%；后者中占比最多的是存款50.2%，然后是理財(cái)、保險(xiǎn)和股票分別占比12.5%、11.6%和11.0%。

先說股票，2022年以散戶為主的住戶部門實(shí)現(xiàn)正收益的相對(duì)不多。以上證指數(shù)為例，2021年最后一個(gè)交易日為3639.78點(diǎn)；2022年最后一個(gè)交易日下跌至3089.26點(diǎn)。這一年估計(jì)不少股民是被“收割”了。

再說理財(cái)，2022年四季度銀行理財(cái)產(chǎn)品遭遇到罕見的大面積凈值下跌（全年回報(bào)為負(fù)的理財(cái)產(chǎn)品有3104只、占比23.29%），讓許多財(cái)富管理客戶大額贖回；全年收益率大于5%的理財(cái)產(chǎn)品僅397只、占比僅2.98%。

最后說存款，雖然相對(duì)前兩種投資來說利息收益更為穩(wěn)定，所以去年居民的儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)非常強(qiáng)勁，全年同比增長(zhǎng)17.4%，是2009年后的增速最大值，從整體上說住戶部門“有錢還貸”；但是存款利率下行仍然明顯，特別是2022年9月多家大行先后發(fā)布公告下調(diào)其RMB存款掛牌利率。以JT銀行三年期定期存款產(chǎn)品為例，2021年12月利率為3.50%；2022年8月下調(diào)至3.35%，至2022年11月只有3.25%。2023年開門紅期間仍然還是3.25%。

（附圖五）

而在居民各類資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)的背后，是無風(fēng)險(xiǎn)收益率的明顯下行。據(jù)央行《2022年金融市場(chǎng)運(yùn)行情況》數(shù)據(jù)，

去年12月末，十年期國債收益率2.84%；雖然比上年同期上行6個(gè)BP，但是仍然處于歷史相對(duì)低位

（相關(guān)詳情見本文附圖）。同期銀行間同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率為1.26%，同比下行76個(gè)基點(diǎn)，反映出去年商業(yè)銀行的同業(yè)資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

前文已經(jīng)指出，當(dāng)前提前還貸成潮的直接核心原因在于資金與資產(chǎn)的價(jià)格（存款貸款利率和資產(chǎn)收益率）變化；其實(shí)間接核心原因也在于價(jià)格變化，不過是勞動(dòng)力的價(jià)格，即工資等收入增長(zhǎng)明顯放緩，同時(shí)年輕人的就業(yè)預(yù)期不強(qiáng)。這就體現(xiàn)在住戶部門的現(xiàn)金流量表上，工資收入現(xiàn)金流與投資收益現(xiàn)金流的變化。

結(jié)語

對(duì)于個(gè)人房貸提前償還陡然成潮，短期內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)者可能是不樂意看到的。所以有的采取了消極方式，諸如關(guān)閉線上預(yù)約提前還貸通道、通過媒體和“專家”建議“提前還貸不可取”等；不過也有的采取了積極應(yīng)對(duì)措施。例如，近期某家以零售貸款為主業(yè)的大型銀行主動(dòng)在諸多城市下調(diào)存量客戶房貸利率，即存量客戶和新增客戶同步進(jìn)入“3時(shí)代”，獲得客戶的好評(píng)，畢竟大家都是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“理性人”。站在更為長(zhǎng)期、宏觀的視角觀察，當(dāng)前住戶部門一定程度上對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行縮表，是對(duì)過去部分居民負(fù)債過度擴(kuò)張、杠桿率過度提升的一種修正，不一定不利于銀行的長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展，因?yàn)榫用竦呢?cái)務(wù)更穩(wěn)健，銀行的經(jīng)營(yíng)也會(huì)更穩(wěn)健。