深圳樓市。梁寶欣/攝

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者梁寶欣李貝貝深圳報(bào)道

深圳樓市回暖了？

“現(xiàn)在市場(chǎng)（二手房成交量）已經(jīng)翻倍了。現(xiàn)在有一些業(yè)主感覺(jué)成交量起來(lái)，可能就不那么著急賣(mài)了。價(jià)格的話，我們感覺(jué)目前還沒(méi)有大的（變化），開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)怎么上調(diào)。”12月5日，深圳南山房產(chǎn)中介何葉（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)道。

在何葉看來(lái)，如今深圳房?jī)r(jià)回歸到2017年的水平，處于一個(gè)底部的狀態(tài)，現(xiàn)在的市場(chǎng)對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)已經(jīng)非常友好了，價(jià)格不會(huì)說(shuō)往下走。而深圳樓市成交量的上漲可能會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，如今處于第一步的成交量已經(jīng)起來(lái)了。

據(jù)了解，深圳11月份的一手住宅成交量創(chuàng)近5個(gè)月新高，二手住宅成交量則創(chuàng)下近7個(gè)月以來(lái)新高。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳全市一手住宅成交2773套，環(huán)比上漲4.5%，同比上漲7%；二手住宅成交3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比上漲44.5%。

12月5日，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究總監(jiān)何倩茹在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“近幾年，月均3000套大家就覺(jué)得行業(yè)還有希望，但只有希望是不夠的。按照此前10多年的交易量，二手房月均（成交）5000套左右，可以維持到行業(yè)的正常運(yùn)作?！?/p>

二手住宅成交創(chuàng)近7個(gè)月新高

深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，深圳全市新建商品房成交為36.28萬(wàn)平米，共3373套，同比上漲0.42%；其中新建商品住宅成交為27.68萬(wàn)平方米，2773套，同比上漲6.78%，環(huán)比上漲4.48%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)制圖：梁寶欣

二手房市場(chǎng)方面，11月深圳市二手商品房成交為38.28萬(wàn)平方米，共4024套，同比上漲1.06%；其中二手商品住宅成交為30.7萬(wàn)平米，3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比上漲44.5%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)制圖：梁寶欣

“11月深圳樓市數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，與9月份開(kāi)始執(zhí)行的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’有關(guān)，也與今年以來(lái)，樓市逐步回暖有關(guān)。可以說(shuō)是所有政策一起發(fā)力的結(jié)果，同時(shí)也是市場(chǎng)進(jìn)行了自我調(diào)節(jié)以后的結(jié)果。”何倩茹說(shuō)道。

8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，并從8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

彼時(shí)，樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振就向記者指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”比較貼合實(shí)際的市場(chǎng)需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)明顯的反彈。

此外，在何倩茹看來(lái)，11月的樓市新政確實(shí)也為市場(chǎng)帶來(lái)利好，但由于新政出臺(tái)已經(jīng)臨近月末，因此由新政帶動(dòng)的成交，沒(méi)那么快能顯示到備案數(shù)據(jù)上，估計(jì)這些成交將會(huì)到12月才逐步顯現(xiàn)。

11月22日，中國(guó)人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。同日，深圳市住房和建設(shè)局優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下（含750萬(wàn)元）”這一價(jià)格限制條件。普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個(gè)條件。

據(jù)何葉透露，他有一個(gè)客戶打算買(mǎi)第二套住房，之前需要70%的首付，因受困于二套房首付資金不足，很多房子都不能買(mǎi)，新政出來(lái)后很多房子都可以納入考慮范圍。

值得一提的是，在上述深圳兩大樓市政策實(shí)施后的一周，即第48周（11.27—12.3），據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）統(tǒng)計(jì)，深圳全市二手房（含自助）錄得1115套，環(huán)比上漲15.5%，二手房錄得量明顯上升。政策經(jīng)過(guò)一周時(shí)間的落地轉(zhuǎn)化，第48周二手房錄得量有明顯回升，周成交量再次突破千套關(guān)口。（注：錄得量系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)。）

何倩茹表示，就目前的情況看，交易量短期上漲，暫時(shí)還不能形成支持價(jià)格上漲的動(dòng)力。一是經(jīng)濟(jì)還處于回暖的階段，購(gòu)買(mǎi)力不足以及對(duì)未來(lái)收入的穩(wěn)定性仍存疑慮；二是因?yàn)槟壳暗某山涣窟€是維持在一個(gè)比較低的水平，買(mǎi)賣(mài)雙方的信心還需要一段比較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)修復(fù)，所以目前漲價(jià)的動(dòng)力是很弱的。

“目前，其實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方都比較克制，業(yè)主方?jīng)]有因?yàn)樾抡雠_(tái)而漲價(jià)，依然有議價(jià)空間。而購(gòu)買(mǎi)方也沒(méi)有特別的‘興奮’，新政對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，更多是帶來(lái)的信心，因此他們還是能穩(wěn)步交易，當(dāng)然交易的速度會(huì)稍微加快一點(diǎn)?！焙钨蝗阏f(shuō)。

深圳迎來(lái)“下手好時(shí)機(jī)”？

何葉說(shuō)道，“臨近年底了，最近出來(lái)看房的客戶也多。深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)比較好（下手）的機(jī)會(huì)。”

而樂(lè)有家研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手房成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)占比已達(dá)到78%，較10月大幅提升7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，樂(lè)有家研究中心指出，深圳房?jī)r(jià)距離高峰期已經(jīng)跌了30%以上，部分樓盤(pán)價(jià)格回到2018年。

圖源：樂(lè)有家研究中心

記者通過(guò)深圳南山某房產(chǎn)中介的朋友圈信息了解到，深圳市南山區(qū)友鄰公寓，近期有一套58平米的兩房房源，政府參考價(jià)594萬(wàn)元，業(yè)主報(bào)價(jià)455萬(wàn)元，低于參考價(jià)139萬(wàn)元。

同時(shí)，記者還了解到，位于南山區(qū)的陽(yáng)光棕櫚園，近期有一套85平的三房房源，政府參考價(jià)為692萬(wàn)元，售價(jià)為585萬(wàn)元，低于參考價(jià)107萬(wàn)元。

而在何葉看來(lái)，現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)水平跟2017年是一致。以南山中心區(qū)某小區(qū)為例，一套40、50平米的兩房，最近的成交總價(jià)在390萬(wàn)元—400萬(wàn)元左右，2017年的時(shí)候也是差不多價(jià)格。

不過(guò)，何倩茹則表示，“深圳樓市在筑底了，其實(shí)價(jià)格調(diào)整已經(jīng)挺大的了，至少下調(diào)了30%。深圳有部分小區(qū)價(jià)格回到2019年了，但（房?jī)r(jià)是否回到）2017年就不是很好說(shuō)了?！?/p>

另外，樂(lè)有家研究中心也于12月1日指出，深圳業(yè)主報(bào)價(jià)持續(xù)處于下滑態(tài)勢(shì)，新政未造成業(yè)主大規(guī)模反價(jià)，近8周深圳樂(lè)有家網(wǎng)掛牌價(jià)跌幅3%。

圖源：樂(lè)有家研究中心

需要注意的是，深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至12月4日，深圳二手房在售量逼近6萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。

深房中協(xié)指出，根據(jù)公開(kāi)在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年12月4日，深圳市共有59011套有效二手房源在售，較上周增加994套，掛盤(pán)量上升。其中寶安較上周增加231套，有效在售10275套，龍崗較上周增加216套有效在售15651套，南山較上周增加133套，有效在售10305套。

截圖自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站