原標(biāo)題：京滬新政落地首個(gè)周末：有二手房置換客買(mǎi)大20平米，新樓盤(pán)到訪量提升50%

12月14日晚，京滬兩地同步調(diào)整樓市新政，內(nèi)容涉及優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房首付比例下調(diào)、調(diào)整房貸利率下限。

至此，北上廣深四個(gè)一線城市均已調(diào)整優(yōu)化樓市調(diào)控政策。

新政落地后的首個(gè)周末，市場(chǎng)反饋究竟怎么樣，新政對(duì)購(gòu)房者決策有哪些影響，記者實(shí)地探訪了多家中介門(mén)店和新房售樓處。

首付壓力變小，置換客買(mǎi)大20平方米

此次，京滬兩地同步出臺(tái)優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

而在這之前，上海、北京執(zhí)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)均已從2014年沿用至今。

其中，上海對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化，剔除了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對(duì)二手房市場(chǎng)而言有直接的影響。

據(jù)上海市徐匯區(qū)田林板塊一中介門(mén)店店長(zhǎng)介紹，“以門(mén)店負(fù)責(zé)的區(qū)域?yàn)槔?，目前系統(tǒng)內(nèi)總上架房源958套，按照原標(biāo)準(zhǔn)，僅105套房源屬于普通住宅。新政調(diào)整后，由于不受總價(jià)限制，周邊868套房源均變?yōu)榱似胀ㄗ≌?。從占比?lái)看，普通住宅的占比從原來(lái)的10%左右變成了90%的量?！?/p>

而一旦認(rèn)定為普通住宅，則意味著二手房出售時(shí)稅費(fèi)成本可明顯降低。

以一套500萬(wàn)元的房源為例，若原買(mǎi)進(jìn)價(jià)100萬(wàn)元，按照原政策，在滿五不唯一的情況下需繳納增值稅及附加稅約20.19萬(wàn)元、個(gè)稅9.62萬(wàn)元，政策調(diào)整后，僅需繳納5萬(wàn)元的個(gè)稅，即增值稅及附加稅直接減免。

從新政落地后的首個(gè)周末來(lái)看，部分二手房中介門(mén)店的帶看量也有所提升。

以上述田林板塊門(mén)店為例，新政實(shí)行首日單店帶看量為7組，第二天帶看量為6組。單日帶看量較新政前的一至兩組有明顯提升。

記者在中介門(mén)店也注意到，有市民陸續(xù)到店咨詢，包括當(dāng)前掛牌價(jià)情況、以及新政影響。

另?yè)?jù)寶山區(qū)一名中介人員反饋，二手房市場(chǎng)在新政出臺(tái)后變化明顯?！拔医裉欤?2月16日）從早上8點(diǎn)開(kāi)始就帶人去看房，到下午5點(diǎn)帶看了7組客戶。其中有明確購(gòu)房意向的就有3組客戶，接下來(lái)就是跟賣(mài)家談?wù)剝r(jià)格了?！痹撁薪槿藛T表示，周末預(yù)約看房的客戶較新政之前明顯增多，而且掛牌的賣(mài)家也有所增加，大多數(shù)賣(mài)家在價(jià)格方面和同小區(qū)同戶型的相比也并未有所漲價(jià)，僅有一兩戶賣(mài)家對(duì)于掛牌價(jià)有所上調(diào)。在記者和該名中介人員交談之時(shí)，該名中介人員就接到了兩個(gè)買(mǎi)家打電話來(lái)進(jìn)行預(yù)約看房。

據(jù)上述中介人員表示，截至12月16日17時(shí)，他所在的中介門(mén)店就新增了約15個(gè)掛牌房源。

不過(guò)，也有中介人員反饋，“看房量較新政前確實(shí)有提升，但從首個(gè)周末的表現(xiàn)看，沒(méi)有我們預(yù)期的那么高，買(mǎi)家賣(mài)家都相對(duì)理性，整體市場(chǎng)穩(wěn)中有升?！?/p>

在成交量方面，據(jù)經(jīng)紀(jì)人反饋，此次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，二套房的首付比例也有所下調(diào)，有利于改善需求入市?！靶抡涞厍?，對(duì)二套房客戶來(lái)說(shuō)，是付七貸三（成），新政之后就可以付五貸五（成），像我們有個(gè)客戶，自己的房子賣(mài)掉300萬(wàn)元不到，

新政落地前他置換考慮買(mǎi)450萬(wàn)左右的房子，新政落地后就重新調(diào)整了自己的預(yù)算，加到了650萬(wàn)左右?？蛻粼究吹亩际?0平左右的房子，這周六買(mǎi)入的是一套80多平的房子，直接改善了居住需求?！?/p>

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在上海宣布新政實(shí)施首日（12月15日），上海二手房成交662套；次日（12月16日）二手房成交738套。另?yè)?jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月份上海全市共成交二手房1.41萬(wàn)套，日均成交約470套。

北京普通住房的標(biāo)準(zhǔn)也迎來(lái)調(diào)整，主要是在建筑面積條件、價(jià)格條件方面作出變動(dòng)，包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)取消了總價(jià)段限制，五環(huán)內(nèi)成交單價(jià)上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環(huán)成交單價(jià)上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環(huán)外成交單價(jià)上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。按照北京市住建委數(shù)據(jù)，政策調(diào)整后北京全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

根據(jù)諸葛研究院數(shù)據(jù)，新政落地第二天（12月15日），北京二手房單日成交426套，較前一日減少53套，但高于近一周水平的6.2%。24小時(shí)漲價(jià)房源量為273套，較12月14日增加80套。

有新房項(xiàng)目單日銷(xiāo)售20套房源，到訪量提升50%

從新房市場(chǎng)而言，部分置換客認(rèn)為新政落地有利于打通二手房、新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售通道。

“我是置換的，對(duì)我來(lái)說(shuō)政策是比較有利的，之前二手房市場(chǎng)相對(duì)平淡，增值稅沒(méi)了之后，房東和買(mǎi)家的心理價(jià)差其實(shí)是縮小的，更有利于二手房出售。目前二手房還在掛牌，新房我們已經(jīng)訂好了，開(kāi)發(fā)商也會(huì)給到一些置換周期，所以想等市場(chǎng)回暖后將二手房出售?！鄙虾Ｒ恍路渴蹣翘幙蛻舯硎?。

不過(guò)，對(duì)于首次置業(yè)的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，新政落地的影響相對(duì)有限。有新房項(xiàng)目客戶表示，“我們是買(mǎi)首套房，新政對(duì)我們的購(gòu)房決策沒(méi)什么影響，首付比例下調(diào)意味著多貸款，但月供和利息也會(huì)變多，我們還是會(huì)按照自己的節(jié)奏走。不過(guò)，房貸利率下限調(diào)整對(duì)我們是一個(gè)利好”。

從新政落地后首個(gè)周末的樓盤(pán)表現(xiàn)看，各項(xiàng)目也表現(xiàn)不一。

據(jù)萬(wàn)科朗拾花語(yǔ)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，該樓盤(pán)到訪量一直較高，此前工作日約80~100組，周末單天在兩三百組左右，新政出臺(tái)后，整體的來(lái)訪量差不多提升約50%。

澎湃新聞在上述項(xiàng)目售樓處看到，售樓處人流量較大，且看房者車(chē)輛在項(xiàng)目外排起長(zhǎng)龍。

據(jù)介紹，該項(xiàng)目位于閔行區(qū)梅隴板塊，一批次于今年9月開(kāi)盤(pán)，二批次于11月底開(kāi)盤(pán)。

“目前貨量剩的不多了，從認(rèn)購(gòu)量來(lái)說(shuō)，新政落地后的這個(gè)周末相比之前周末的話，認(rèn)購(gòu)量有提升一倍左右?！鄙鲜鰻I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，“新政出臺(tái)后，出來(lái)看房的人也比較多，客戶對(duì)包括樓層、樓棟的位置等的接受度也有提高，之前猶豫的部分客戶也會(huì)入市。特別是一些置換的客戶，新政對(duì)二手房利好的情況下他們更傾向于先來(lái)下定?！?/p>

據(jù)了解，該項(xiàng)目于新政落地后單日銷(xiāo)售量20套。

同樣位于閔行區(qū)的新房項(xiàng)目綠城沁蘭園正處于認(rèn)購(gòu)階段。據(jù)介紹，該項(xiàng)目于12月14日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，截至12月16日晚18時(shí)認(rèn)籌客戶超390組，認(rèn)購(gòu)率112%；周日（17日）單日認(rèn)籌客戶過(guò)百。澎湃新聞在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，周日傍晚，該項(xiàng)目仍陸續(xù)有客戶進(jìn)入售樓處。項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)將于12月18日上午12時(shí)結(jié)束。

此次，上海的住房信貸政策也有所調(diào)整。上海新政提及，上海首套房首付比例調(diào)整為不低于30%。二套房在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢撸畹褪赘犊畋壤{(diào)整為不低于40%。

澎湃新聞從位于自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的中建玖海云天項(xiàng)目處了解到，新政落地后，項(xiàng)目當(dāng)晚不打烊。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，新政后咨詢客戶明顯變多，存量客戶里面首付不足的和猶豫的新政一出就出手了，當(dāng)晚多組客戶直接下定，周末來(lái)訪量翻倍，截至周日（12月17日）16時(shí)，已新增銷(xiāo)售30余套。據(jù)項(xiàng)目官方披露的數(shù)據(jù)，上海新政落地4天，該項(xiàng)目銷(xiāo)售額破1億元。

不過(guò)，新政落地后，不同項(xiàng)目的售樓處表現(xiàn)并不相同。12月16日下午3時(shí)，澎湃新聞來(lái)到了位于寶山區(qū)的一個(gè)新房售樓處，一名銷(xiāo)售人員表示，目前的客流量較新政之前來(lái)說(shuō)并未增加很多，屬于正常階段，前來(lái)咨詢的購(gòu)房者較多，但真正能夠下手購(gòu)買(mǎi)的還是不算多，有些客戶還在觀望階段?！敖裉斓侥壳盀橹菇哟巳M客戶，聊下來(lái)感覺(jué)只有一組是真的想買(mǎi)房的，另外兩組只是來(lái)看看行情到底怎么樣，只是咨詢?！?/p>

也有新房渠道銷(xiāo)售對(duì)澎湃新聞表示，“新政落地，對(duì)新房市場(chǎng)有一定的推動(dòng)，我們的帶看量也有提升，不過(guò)不同項(xiàng)目受政策影響不太一樣?！?/p>

北京單日新房成交漲30%

從北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，新政也帶動(dòng)部分新房銷(xiāo)售。按照政策內(nèi)容，北京降低了首付和房貸利率，同時(shí)針對(duì)首套和二套、城六區(qū)和非城六區(qū)做了差異化調(diào)整，同時(shí)取消了普通住房與非普通住房差異化的首付比例政策。

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，本周六（12月16日）北京新建商品房成交556套，較前一日增加131套，環(huán)比上漲30.8%。近一周北京新建商品房日均成交428套。12月16日單日成交556套，高于近一周平均水平29.9%。