還記得前年，錢江晚報(bào)曾經(jīng)連續(xù)報(bào)道過杭州城西的景城花園和恩濟(jì)花園兩個(gè)小區(qū)業(yè)主“趕走”物業(yè)、自行管理小區(qū)的故事嗎？

最近，杭州的小區(qū)業(yè)主“自管”又出現(xiàn)了新模式——位于蕭山聞堰的江南摩卡小區(qū)，以業(yè)委會(huì)成員名義成立物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，目前已將近3年，口碑很不錯(cuò)，引來了很多別的小區(qū)業(yè)委會(huì)取經(jīng)學(xué)習(xí)。

江南摩卡小區(qū)綠樹成蔭

炒掉物業(yè)公司自己管

沒想到獲得了好口碑

江南摩卡說大不大，說小不小，整個(gè)小區(qū)由多層、小高層和高層組成，共1206戶人家。小區(qū)自2007年交付后，已經(jīng)先后換過三家物業(yè)公司。

小區(qū)業(yè)委會(huì)主任朱曙俊說，2016年12月，因?yàn)闃I(yè)主不滿第三任物業(yè)公司的不作為，該物業(yè)公司被提前解聘。

由于新的物業(yè)公司還在接洽，中間出現(xiàn)了真空期，為了小區(qū)正常的物管工作不中斷，業(yè)委會(huì)勸說原物業(yè)的一些工作人員留下來繼續(xù)服務(wù)。“原物業(yè)公司進(jìn)駐我們小區(qū)共有30人，除了物業(yè)經(jīng)理和保安主管走了，其余28個(gè)員工都留下來了，由業(yè)委會(huì)管理?！?/p>

與此同時(shí)，業(yè)委會(huì)聯(lián)系了綠城、萬科、龍湖等大品牌物業(yè)公司。一圈接觸下來，發(fā)現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)方面很難談攏。“江南摩卡這么多年來，物業(yè)費(fèi)一直沒漲過，多層是1.1元/m2/月，高層是1.8/m2/月，且含能耗費(fèi)。但是對(duì)于大牌物業(yè)公司來說，我們小區(qū)規(guī)模不夠大，這樣的物業(yè)費(fèi)不足以支撐他們的運(yùn)營。當(dāng)時(shí)有一家大牌物業(yè)說，物業(yè)費(fèi)低于3.2元/m2/月免談；另一家物業(yè)的報(bào)價(jià)，要求在物業(yè)費(fèi)提升0.8元/m2/月的基礎(chǔ)上，再將小區(qū)經(jīng)營性收入的30%劃歸他們。”朱曙俊說。

如此大幅度的物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，江南摩卡業(yè)主自然接受不了。而且在這段時(shí)間，業(yè)委會(huì)將留駐下來的原物業(yè)人員組織得井井有條，小區(qū)的整體面貌煥然一新。有小區(qū)業(yè)主說，“你們這3個(gè)月管理得挺好，不一定非要請(qǐng)大牌物業(yè)嘛。”

2017年3月，業(yè)主大會(huì)表決是進(jìn)行業(yè)主自管還是選擇大牌物業(yè)，最終90%的業(yè)主同意自行管理。

業(yè)委會(huì)牽頭成立公司

零酬金管理小區(qū)物業(yè)

小區(qū)正式實(shí)行自管，原先代管時(shí)期的一些做法就不適應(yīng)了。物業(yè)人員的工資、社保等支出，都需要通過公司形式正規(guī)走賬，但是根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)條款，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)是不能成立物業(yè)公司的。

經(jīng)過征求小區(qū)業(yè)主們的意見和表決，最后決定以江南摩卡業(yè)委會(huì)主任個(gè)人的名義，注冊一家物業(yè)公司，以酬金制合同的方式與小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定酬金為0，即物業(yè)公司在為小區(qū)物業(yè)服務(wù)中不盈利，不分紅，也不承擔(dān)虧損。

專業(yè)的事要專業(yè)的人來做。湘悅物業(yè)成立后，除了原先留下來的物業(yè)人員，又陸續(xù)招聘了保安、保潔等人員，并聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人來負(fù)責(zé)運(yùn)營，業(yè)委會(huì)不參與具體事務(wù)。目前江南摩卡小區(qū)物業(yè)團(tuán)隊(duì)人員達(dá)48人，這些人員的薪水由小區(qū)物業(yè)費(fèi)支出，兩者基本持平。

小區(qū)公共經(jīng)營性收入則用來給小區(qū)做各種提升改造?！靶^(qū)自管前，每年經(jīng)營性收入只有20多萬元，自管后通過盤點(diǎn)‘家底’，把停車位、商鋪、儲(chǔ)藏室等出租，現(xiàn)在一年經(jīng)營性收入有100多萬元。”朱曙俊說，自管近3年來，已經(jīng)先后投入了500多萬元對(duì)小區(qū)的消防設(shè)備、路面、外墻、綠化等進(jìn)行提升，并完成了監(jiān)控、道閘、門禁人臉識(shí)別入戶的改造，“我們應(yīng)該是蕭山第一個(gè)完成智慧小區(qū)改造的樓盤。”朱曙俊對(duì)此挺驕傲，“這500多萬元投入中，除了最初自管時(shí)因?yàn)橘Y金沒到位，動(dòng)用了102萬小區(qū)物業(yè)維修基金的利息，其余全部是由經(jīng)營性收入支出的。”

當(dāng)初小區(qū)剛開始自管時(shí)，有些業(yè)主對(duì)這種模式心存疑慮。經(jīng)過近3年實(shí)踐，小區(qū)環(huán)境改善有目共睹，多數(shù)業(yè)主對(duì)此持肯定態(tài)度。

吸引了眾多業(yè)委會(huì)前來學(xué)習(xí)

還托管了其他小區(qū)

記者在江南摩卡小區(qū)里看到，綠樹蔥郁，道路整潔，停車有序，雖然是交付10多年的老盤，房子外立面看上去還蠻新的。一位帶著小孩在小區(qū)廣場玩耍的黃女士說，自己在這里住了6年多，以前小區(qū)里的樹半死不活，路面坑坑洼洼，小區(qū)自管后路面改成瀝青，草坪樹木都重新整飭，“變化還是挺大的?！?/p>

小區(qū)自管后的最重要變化，是來自小區(qū)二手房價(jià)的提升。在聞堰一帶，同時(shí)期的商品房小區(qū)中，綠城西子開發(fā)的郁金香岸原本房價(jià)一直要比江南摩卡高出2000～3000元/m2，經(jīng)過自管后的改造，如今江南摩卡的二手房成交價(jià)已經(jīng)與郁金香岸基本持平。

江南摩卡小區(qū)的自管經(jīng)歷，讓周邊一些小區(qū)很受鼓舞，也有不少杭州甚至全國各地的業(yè)委會(huì)成員來取經(jīng)學(xué)習(xí)。

去年，位于濱江區(qū)的溫興風(fēng)情苑小區(qū)，業(yè)委會(huì)“罷黜”了原先的物業(yè)。風(fēng)情苑小區(qū)的物業(yè)費(fèi)跟江南摩卡接近。這樣的條件想要引入大牌物業(yè)不太現(xiàn)實(shí)，業(yè)主們又受夠了小物業(yè)公司的不規(guī)范，因此小區(qū)“自管”的呼聲比較高。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任考察了江南摩卡后，覺得可以借鑒學(xué)習(xí)，遂邀請(qǐng)朱曙俊幫忙組建物業(yè)團(tuán)隊(duì)。就這樣，朱曙俊開始了對(duì)外輸出管理的經(jīng)歷。

去年9月，風(fēng)情苑小區(qū)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)組建完畢，正式上崗。跟江南摩卡小區(qū)一樣，風(fēng)情苑小區(qū)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)也采取酬金制模式，即小區(qū)設(shè)立公共賬戶，物業(yè)團(tuán)隊(duì)的所有收入都進(jìn)入這個(gè)賬戶，賬戶里的每一筆支出都需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意后方能使用，物業(yè)人員的配比和待遇，參照小區(qū)物業(yè)費(fèi)的承受能力來確定。

“風(fēng)情苑小區(qū)的物業(yè)費(fèi)基本上也是開支員工薪水和各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)支出后差不多持平?！敝焓锟≌f，跟江南摩卡小區(qū)的唯一區(qū)別是，因?yàn)槭菍?duì)外輸出管理經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)情苑小區(qū)支付小區(qū)物業(yè)費(fèi)的3%，作為朱曙俊的顧問指導(dǎo)費(fèi)和酬金，“酬金大概是7萬多元?！?/p>

此外，江南摩卡隔壁的三江花園小區(qū)，業(yè)主發(fā)起聯(lián)名簽名，提出解聘原物業(yè)、授權(quán)江南摩卡的湘悅物業(yè)托管的臨時(shí)大會(huì)，最終順利通過。湘悅物業(yè)臨時(shí)受命托管，目前已經(jīng)2個(gè)多月。

來源：錢江晚報(bào)·小時(shí)新聞?dòng)浾咝焓甯偽?攝