原標題：太突然！這個省會城市逆勢上調首套房貸利率，不少市民加急上車

3月19日，一份名為《關于調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》的文件在網(wǎng)絡流傳，文件落款為河北省市場利率定價自律委員會。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，上述文件屬實，石家莊市自2024年4月份起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限（LPR-20），二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

隨后，記者咨詢了石家莊域內多家銀行。

部分銀行表示已接到通知，將于4月1日零時準時調系統(tǒng)，最終利率以下款時間為準。

部分銀行表示，還未收到通知，不過將與央行政策保持一致。

銀行工作人員表示，近兩天不少市民來辦理房貸，想趕在利率調整之前辦完，辦理人多也會拖慢下款速度。

不過，一位房屋中介告訴記者，一些開發(fā)商會有合作銀行，開發(fā)商和銀行協(xié)調，此前材料齊全的情況下最快兩個小時就可下款。

另外，據(jù)新京報貝殼財經(jīng)報道，記者通過廣東惠州當?shù)劂y行獲悉，該地區(qū)已自3月起，將首套房貸利率從LPR-50BP回調至LPR-35BP，即從3.45%回調至3.6%。

但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。

首套房商貸利率政策下限上調30個基點

這份名為《關于調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》的文件落款為河北省市場利率定價自律委員會，該機構受中國人民銀行石家莊中心支行的指導和監(jiān)督管理。

網(wǎng)傳文件顯示，根據(jù)《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制的通知》(銀發(fā)[2022]294號)文件精神，對于采取階段性下調或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

2023年12月~2024年2月份，石家莊市新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，按照相關通知要求，自2024年4月份起，石家莊市將恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限 (LPR-20)。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

后續(xù)若無動態(tài)調整文件，該政策持續(xù)執(zhí)行。

記者獲悉，該網(wǎng)傳文件屬實。有銀行系統(tǒng)工作人員告訴記者，4月1日起，石家莊域內銀行首套房商貸政策利率下限恢復至LPR-20的全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

二套房商貸政策利率下限去年已經(jīng)調降一次，從LPR+60調整至LPR+20，本次調整不涉及二套房，也不涉及存量房貸。

多家銀行稱將準時調系統(tǒng)

不少市民加急上車

隨后，《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢了石家莊域內多家銀行。

部分銀行表示已接到通知，將于4月1日零時準時調系統(tǒng)，最終利率以下款時間為準。

部分銀行表示，還未收到通知，不過將與央行政策保持一致。

石家莊域內一工商銀行分支機構負責貸款的工作人員告訴前來咨詢的記者，“4月1日系統(tǒng)自動上調利率。現(xiàn)在來辦理貸款，如果4月1日前能放款，則仍按LPR-50執(zhí)行，最終利率以下款時間為準?！?/p>

對于放款速度，該人員稱，“這取決于購買的樓盤。二手房的審批速度會快一點，今天來辦月底前肯定能放。一手房需要備案，速度取決于開發(fā)商的配合程度。這幾天很多人趕在政策執(zhí)行之前來辦貸款，我們?yōu)榱四芊趴顚徟急容^快。”

招商銀行一名負責貸后的工作人員告訴記者，“最終利率以下款時間為準，現(xiàn)在辦時間有點緊，因為中間還有周六周日，還要走手續(xù)。手續(xù)齊全的話會快一些，但正常來說沒有這么快，一般得有2~3周。這幾天很多人來辦，辦的人多就更慢了?！?/p>

不過，一位房屋中介告訴每經(jīng)記者，一些開發(fā)商會有幾家合作銀行，開發(fā)商和銀行協(xié)調，總有一家銀行可以趕過來。材料齊全的話最快兩個小時就可下款。

“年后剛上班，一對夫婦買的一手房，因為只需要從單位開工資證明，材料簡單。當天晚上，開發(fā)商就約來了銀行的人，當場2個小時面簽下款?！?/p>

記者致電平安銀行及河北銀行，工作人員均稱還未接到正式通知，但將與央行政策保持一致。

同樣地，最終利率以下款時間為準。

一些村鎮(zhèn)銀行，如恒升村鎮(zhèn)銀行，則表示現(xiàn)在無法辦理房貸業(yè)務。

首套房商貸利率下限將調整為3.75%

石家莊市此前執(zhí)行的利率下限水平是多少？

根據(jù)中國人民銀行河北省分行此前公告，2022年5月17日至2022年10月12日，石家莊市此前執(zhí)行的利率下限水平為LPR-20BP；2022年10月13日至今則為LPR-50BP。

記者注意到，這一系列調整均有政策依據(jù)。

2022年5月，央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將首套自住房商貸利率下限從不低于相應期限貸款市場報價利率，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

2022年9月，《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。

對于2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。符合上述條件的城市政府可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

相關調整對購房者有多大的影響呢？

3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR3.45%，5年期以上LPR 3.95%，均與上月持平。

那么從下個月起，石家莊首套房商貸5年期以上利率下限將由3.45%調整為3.75%。

招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼告訴記者，首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，住房貸款如何定價仍由銀行與借款人商定。

董希淼表示，目前住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。

他進一步表示，多數(shù)城市首套房貸利率下限呈下降趨勢，近一百個符合條件的城市下調或取消了首套房貸利率下限。在目前居民住房消費需求不振的情況下，預計將有更多銀行對多數(shù)借款人實際執(zhí)行房貸利率下限。這次恢復全國性下限后，石家莊首套房貸款利率仍然處于低位。

上述招商銀行工作人員為記者算了筆賬。100萬房貸30年還清，如果是3.45%的利率，選擇等額本息月供約為4460元；如果是3.75%的利率，相應地月供約為4630元，每月需多還170元左右。

后續(xù)是否會有符合條件的其他城市跟進恢復首套房商貸利率下限呢？

對此董希淼表示，所有符合動態(tài)調整機制的都應該進行調整，也必須進行調整。

該機制核心在于“動態(tài)調整”，即首套住房貸款利率下限在一定條件下可放寬或收緊——新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限；新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房貸款利率下限。

建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有多個方面的積極意義。

一是有利于“因城施策”，授權地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場情況調整首套住房貸款利率下限；

二是有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套住房貸款利率下限進行適時調整；

三是有助于更好地支持剛性住房需求，也有助于堅持“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格連續(xù)三個月同比、環(huán)比均有所上漲的城市中，除了石家莊之外，還有上海和西安兩地。但這兩地的多家銀行均向貝殼財經(jīng)記者表示，目前暫未收到首套房貸利率上調的相關通知。

據(jù)了解，上海地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-10BP，即3.85%；而西安地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-20BP，即3.75%。

有業(yè)內人士指出，這兩地不屬于低于全國房貸利率下限水平的情況，因此也就不必跟隨上調。

因地制宜主動回調

惠州小幅上調房貸利率仍低于全國房貸利率下限水平

3月20日，記者通過惠州當?shù)劂y行獲悉，該地區(qū)確已自3月起，將首套房貸利率從LPR-50BP回調至LPR-35BP，即從3.45%回調至3.6%。

但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。

值得注意的是，惠州地區(qū)的房價并未如石家莊地區(qū)連漲三月。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，惠州地區(qū)僅在今年2月時，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比恢復到100.0，但同比仍在100以下。

這意味著2月份新建商品住宅銷售價格與上月持平，并已開始企穩(wěn)。

有接近監(jiān)管部門人士表示，自2023年1月18日起，惠州市實施階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

現(xiàn)在的房貸利率是銀行自身的市場行為，由各銀行結合市場的資金情況、房貸需求情況以及內部資金成本自行決定。

董希淼表示，惠州等地房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，根據(jù)當?shù)氐南嚓P情況回調房貸利率屬于常規(guī)操作，發(fā)揮地方“因地制宜”的房貸利率政策調節(jié)作用，符合差別化住房信貸政策的原則。

如果未來惠州地區(qū)房價持續(xù)企穩(wěn)，或還會有相應調節(jié)動作。

事實上，住房貸款利率形成了“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。

此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，惠州上調房貸利率15個基點，說明二季度房貸利率政策或有一些新變化，“拼低價”的情況或將不復存在，但是“較低”的利率仍會保留。