3月是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”，伴隨著2024年不斷釋放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中，北京、上海、深圳二手房市場復(fù)蘇明顯，3月份的成交量雙雙突破當(dāng)?shù)亍皹s枯線”，而深圳二手房銷售已超去年同期。

中指院統(tǒng)計，截至3月31日，重點城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長，上周（3.25-3.31）成交量更是達到了2023年下半年以來周度最高水平。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)，部分城市和產(chǎn)品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

相較而言，新房市場則仍顯清冷，據(jù)開源證券監(jiān)測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%；而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。

多位受訪人士認為，受惠于各地優(yōu)化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響，各地二手房市場出現(xiàn)成交上漲，但這多是由以價換量推動，并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù)。

新房、二手房兩重天

步入3月份，不少城市的二手房市場活躍度提升明顯。

一線城市中，深圳的二手房市場在3月份則不斷刷新歷史紀錄。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，3月全市二手房網(wǎng)簽達5196套，環(huán)比增長116.6%，同比增長5.1%，突破了5000套行業(yè)榮枯線。這也是時隔3年，深圳月度網(wǎng)簽量再次突破5000套。

北京、上海的復(fù)蘇態(tài)勢也有所顯現(xiàn)。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創(chuàng)下了近一年來的最高點；上海的3月二手房成交量超2萬套，越過1.5萬套的“榮枯線”，市場回暖跡象明顯。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，在武漢，2024年第8周-第10周二手房成交節(jié)節(jié)攀升，其中第10周周成交套數(shù)高達1322套，與2023年第10周成交量基本持平；在天津，今年第8周-第11周二手房成交走高，其中第11周周成交套數(shù)達到1092套，基本已達去年二季度以來周度高點。

整體來看，重點城市二手房市場大多呈現(xiàn)出了“小陽春”的跡象。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第13周，重點10城二手房成交量約為1.98萬套，環(huán)比上漲6.94%，總體成交量延續(xù)平穩(wěn)上行態(tài)勢，實現(xiàn)“六連漲”，且成交量還創(chuàng)下了自去年5月份以來周度新高。整個3月份，重點10城二手房成交超7.23萬套，較2月份大幅上漲123.35%。

二手房市場相對良好的表現(xiàn)由多重因素促成。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析稱，一是春節(jié)后部分城市二手房掛牌量提升，部分業(yè)主降價帶動，二手房活躍度相對較高，同時，隨著二手房掛牌量增加，部分優(yōu)質(zhì)戶型、更高性價比的二手房項目入市，也在一定程度帶動需求入市。

此外，二手房作為現(xiàn)房，購房者所見即所得，也縮短了購房者的入住時間，購房者偏好度相對更高；春節(jié)過后為小學(xué)入學(xué)辦理時間，為滿足孩子上學(xué)需求，部分購房者集中入市，也推動了二手房市場活躍度提升。

將時間線拉長可以發(fā)現(xiàn)，今年以來的二手房市場整體上表現(xiàn)出較好的修復(fù)態(tài)勢。貝殼研究院二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)過后，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)；盡管由于去年特殊的高基數(shù)，今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少，但比2022年同期明顯增加28.5%。

在3月前兩周，深圳、南京、合肥、長沙、蘭州等多個城市的貝殼二手房成交量超越去年同期?！敖衲昕捶靠蛻魯?shù)量與去年相當(dāng)，但新增房源有所減少，有利于后續(xù)市場供求關(guān)系改善?！必悮ぱ芯吭罕硎?。

二手房與新房市場是高度相關(guān)的。盡管目前我國的住房供需總體基本平衡，但當(dāng)下的住房需求絕大多數(shù)是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求，而在房屋總價處于高位的現(xiàn)階段，改善置業(yè)的資金門檻頗高，賣掉舊房成為置換的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在一二線城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了“賣一買一”的置換鏈條，二手房市場的賣家往往會成為新房市場的購房者，并且也會通過出售二手房獲得購房資金。于是，二手房市場活躍起來之后，也就有助于置換鏈條重啟、增加市場活力，新房銷售也將得到有效恢復(fù)。

新房存滯后效應(yīng)

目前，二手房市場的熱度并未能帶動新房成交，多位受訪業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)下二手房市場盡管有所修復(fù)，但成交量還不夠多，并不意味著當(dāng)下入市信心已完全恢復(fù)，不足以拉動新房市場。

58安居客研究院院長張波向記者表示，目前一線城市老舊二手房的成交還未出現(xiàn)明顯抬頭跡象，這與一線城市限購依然偏嚴有關(guān)?！袄缟虾７潘闪送猸h(huán)外單身的限購，但大量外環(huán)內(nèi)老破小的目標(biāo)客戶正是單身人士，由于外環(huán)內(nèi)老舊二手房成交未能快速提升，大量的置換需求就被卡在賣房這個環(huán)節(jié)?！?/p>

事實上，許多城市當(dāng)前二手房市場的熱鬧、部分城市的成交改善，多是以價換量所致，市場并未真正進入景氣的態(tài)勢。

在南京，3月份二手房整體成交均價約為26245元/平方米，環(huán)比則下滑4.9%，房價回落至2.7萬大關(guān)以內(nèi)，且逐月走低。在天津，業(yè)主掛牌預(yù)期已大幅降低，房價持續(xù)下降，據(jù)克而瑞監(jiān)測，天津新房和二手房價差在2023年下半年以來明顯走闊，截至2024年2月末，天津新房成交均價為17926元/平方米，二手房則為10136元/平方米，價差近8000元/平方米。

即便是一線城市北京，二手房價也在持續(xù)走低。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年9月至2024年2月，北京二手房價格已經(jīng)連續(xù)五個月環(huán)比、同比都在下跌?？硕鹫J為，若二手房價格繼續(xù)下調(diào)，未來可能會傳導(dǎo)至新房端。

房地產(chǎn)市場當(dāng)下的形勢也延緩了部分購房者入市的進度。陳文靜認為，部分置換需求在二手房賣出后持幣觀望情緒仍較重，一定程度延緩了置換新房的速度，同時部分購房者仍觀望后續(xù)政策出臺落地，等待更適合的時間入場。整體看，從二手房售出到購買新房之間需要一定時間。

值得一提的是，二手房持續(xù)以價換量的另一個結(jié)果，是讓新房逐漸喪失價格優(yōu)勢，形成競爭關(guān)系。

張波表示，目前很多一二線城市的二手房其實是在搶一手房客源，而非熱度傳導(dǎo)。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛，“打新”人群看中的是新盤的價格優(yōu)勢，而2023年二季度開始，二手房價下調(diào)幅度加快，不少板塊的一二手倒掛已經(jīng)消失，這就導(dǎo)致新盤的價格優(yōu)勢不在，由于二手房中存在不少急售的“筍盤”，次新二手房價格甚至低于新盤價格，加之二手房“所見即所得”的優(yōu)勢，導(dǎo)致更多人群愿意選擇優(yōu)質(zhì)次新二手房。

上述房企市場負責(zé)人也認為，之前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期超供的新房，如今會轉(zhuǎn)化成二手房，蠶食新房市場的空間，因此“市場成交總量會較早恢復(fù)，但是新房市場需要更長時間”。

不過，業(yè)內(nèi)認為，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù)，疊加“白名單”項目融資支持持續(xù)落地，項目建設(shè)推進也有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。