個人住房貸款利率與企業(yè)貸款利率之間的倒掛現象已告終結。中國人民銀行最新數據顯示，2024年3月，新發(fā)放貸款利率處于歷史低位。其中，企業(yè)貸款加權平均利率為3.75%，較上月微降1個基點，較上年同期下降22個基點；而新發(fā)個人住房貸款利率則為3.71%，較上月顯著降低15個基點，較上年同期減少了46個基點。這是有公開記錄以來，新發(fā)個人住房貸款利率首次低于新發(fā)企業(yè)貸款加權平均利率。

回顧歷史，2020年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告中首次披露企業(yè)貸款加權平均利率，當時為4.64%，較上年12月下降0.48個百分點。此后，這一數值保持在4.5%—4.65%區(qū)間內。進入2022年，各類貸款加權平均利率普遍下降。2022年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告強調，近年來，人民銀行通過一系列措施，如健全市場化利率形成和傳導機制，推動現代貨幣政策框架取得顯著效果。

2019年8月，人民銀行對貸款市場報價利率（LPR）形成機制進行改革，新的LPR由報價行基于市場利率走勢和中期借貸便利（MLF）利率進行市場化報價。改革后，貸款利率市場化程度提升，形成了“市場利率+央行引導→LPR→貸款利率”的傳導機制，提高了貨幣政策傳導效率。自此，新發(fā)生貸款利率主要參考LPR定價。

在該報告中，人民銀行指出，自2019年8月LPR改革至2022年3月，企業(yè)貸款加權平均利率從5.32%降至4.36%，累計下降0.96個百分點，超過同期LPR降幅，有效推動實際貸款利率明顯持續(xù)降低，極大地緩解了小微企業(yè)融資難題。

個人住房貸款利率方面，2022年6月，新發(fā)放個人住房貸款利率降至4.62%，首次低于一般貸款加權平均利率。至2023年9月，新發(fā)放企業(yè)貸款加權平均利率降至3.82%，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率降至4.02%。至2023年12月，兩者均跌破4%，分別降至3.71%和4%以下。

當前，新發(fā)個人住房貸款利率持續(xù)走低，是市場力量與政策引導共同作用的結果。政策層面，2022年11月發(fā)布的“金融16條”支持各地實施差別化住房信貸政策，合理確定個人住房貸款首付比例和利率政策下限，以滿足剛性和改善性住房需求。2023年1月，政策進一步允許新建商品住宅銷售價格連續(xù)下降的城市階段性維持、下調或取消首套房貸利率政策下限。同年9月，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款借款人可申請由金融機構新發(fā)放貸款替換原有貸款，各銀行隨后公布具體調整細則。

截至2023年9月底，逾22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后平均利率為4.27%，降幅達73個基點，每年為借款人節(jié)省利息支出約1600億—1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。全國343個城市中，119個城市放寬了首套房貸利率政策下限，其中95個城市下調了下限，24個城市取消了下限。近期，更多城市宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

業(yè)內專家普遍認為，個人住房貸款利率仍有下調空間和可能性。降低房貸利率被視為當前刺激購房需求的關鍵措施之一，預計未來將有更多城市跟進。專家強調，推動房地產行業(yè)軟著陸，除逐步放寬限購外，關鍵在于引導居民房貸利率有效下行，并向市場傳遞明確信號：在樓市企穩(wěn)回暖前，房貸利率將持續(xù)下調且幅度將增大。這一政策信號已在2月5年期以上LPR報價大幅下調中得到體現。