馬光遠(yuǎn)：房價(jià)不會像過去一樣猛漲，存量市場成平衡關(guān)鍵
馬光遠(yuǎn)在近期的一次采訪中分析了房地產(chǎn)市場的需求與供給狀況。他指出，直至2030年前，我國住房市場需求預(yù)計(jì)維持在每年約10億平方米，包括首次購房、房屋改善、城市更新及老舊房屋拆遷等多方面需求。商業(yè)房產(chǎn)如寫字樓等，年需求量約為2億平方米，合計(jì)12億平方米。然而，當(dāng)前新房銷售已低于這一數(shù)字，2023年的銷售面積僅為11億多平方米，顯示出供不應(yīng)求的趨勢。更值得關(guān)注的是，新房開工面積僅9億多平方米，與12億平方米的需求相比存在顯著缺口。
針對市場上關(guān)于房價(jià)將大幅上漲的觀點(diǎn)，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為這并非毫無根據(jù)，但需考慮需求結(jié)構(gòu)的變化。隨著民眾收入結(jié)構(gòu)調(diào)整，部分人群的實(shí)際購買力下降，導(dǎo)致一部分需求無法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，某些行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求減少，進(jìn)一步收縮了需求量。此外，房地產(chǎn)市場正逐漸轉(zhuǎn)向以存量為主，尤其是在大城市，市場已由增量轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪恐鲗?dǎo)。這意味著，盡管增量市場供不應(yīng)求，但存量市場的存在如同一個(gè)調(diào)節(jié)水庫，在價(jià)格適宜時(shí)能提供額外供應(yīng)，抑制房價(jià)過快增長。
馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，二手房市場目前扮演著市場平衡器的角色，其龐大的供應(yīng)量使得以往的限制措施顯得多余，可以考慮全面取消，因?yàn)槎址渴袌龅木薮髱齑孀阋詰?yīng)對供應(yīng)擔(dān)憂。市場自身已經(jīng)具備通過二手房或存量市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制來達(dá)到平衡狀態(tài)。因此，即使增量市場緊張，也不必過分憂慮房價(jià)會急劇上升，二手房市場的靈活響應(yīng)能有效平抑價(jià)格波動。
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