任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一定要軟著陸，避免硬著陸。我國(guó)當(dāng)前處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來(lái)形勢(shì)如何？

我們做出了中國(guó)房地產(chǎn)的十大預(yù)測(cè)：

1、房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代，20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)?！胺康禺a(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。

2、土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯。

4、人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)二八開(kāi)，美國(guó)、日本、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵。不可大意，全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。

6、放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是大勢(shì)所趨，這些都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，形勢(shì)已變，房地產(chǎn)市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)向防過(guò)冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。可以考慮持續(xù)大幅降息、組建住房銀行收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存用于保障房，當(dāng)務(wù)之急是重啟市場(chǎng)信心。

7、房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。