李嘉誠(chéng)的北京“御翠園”捂盤23年后入市，價(jià)格暴漲50倍，港風(fēng)裝修遭吐槽

御翠園銷售中心坐落于北京姚家園北路與姚家園東里中路交匯處的逸翠園南區(qū)，這一地塊的歷史讓不少關(guān)注者意外，因?yàn)樗诼L(zhǎng)的時(shí)光后與逸翠園再次產(chǎn)生了交集。作為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在北京的收山之作，御翠園自2001年以約7億元購(gòu)得，至今已逾23年。

2023年7月18日，御翠園終于取得了預(yù)售許可，盡管銷售活動(dòng)遲至一年后啟動(dòng)。銷售中心的工作人員透露，項(xiàng)目當(dāng)前正處在意向認(rèn)購(gòu)階段，正式開盤時(shí)間尚未確定。

朝青板塊的街頭，深紅的海報(bào)默默宣告著“御翠園 觀景大宅”的到來，標(biāo)志著這個(gè)歷經(jīng)23年開發(fā)周期、自帶話題光環(huán)的項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。根據(jù)官方信息，御翠園，即“逸翠園”，定位于高端低密度住宅社區(qū)，提供平層與聯(lián)排別墅兩種選擇。已獲預(yù)售證的9棟樓中，包含3棟平層和6棟聯(lián)排別墅，總面積達(dá)9.32萬平方米，共有473套房源。另外，項(xiàng)目中還有部分住宅未列入銷售名單，并且作為現(xiàn)房銷售，成為其獨(dú)特賣點(diǎn)。

然而，面對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)整，即便是位置稀缺的御翠園，也開始采取折扣策略。官方公示的平均售價(jià)區(qū)間為9.07萬至9.9萬元每平方米，部分戶型單價(jià)突破10萬元大關(guān)。銷售人員透露，平層住宅享有97折優(yōu)惠，聯(lián)排別墅為98折，除四套端戶外均已售出，而這四套不參與折扣。

有消息稱，御翠園在取得預(yù)售證前，預(yù)估價(jià)曾高達(dá)10萬元每平方米，超出當(dāng)前公示價(jià)約10%。同時(shí)，平層的陽臺(tái)半面積作為贈(zèng)品，進(jìn)一步吸引購(gòu)房者。項(xiàng)目雖未正式開盤，意向認(rèn)購(gòu)中平層需預(yù)付50萬元，聯(lián)排別墅需100萬元，開盤時(shí)間未知。

周邊二手房?jī)r(jià)顯示，類似物業(yè)如逸翠園、御翠尚府、觀湖國(guó)際等，價(jià)格分布在8.8萬至10萬元每平方米之間，相比之下，毛坯交付的御翠園在裝修成本上對(duì)購(gòu)房者提出了額外要求，而北京多數(shù)新房為精裝修交付，這在競(jìng)爭(zhēng)中顯得不那么有利。

市場(chǎng)反饋中，御翠園的設(shè)計(jì)風(fēng)格和裝修風(fēng)格受到質(zhì)疑，被指采用的港式建筑風(fēng)格已顯過時(shí)，戶型設(shè)計(jì)上亦有不足，如面寬窄、進(jìn)深長(zhǎng)等，與北京新興項(xiàng)目相比競(jìng)爭(zhēng)力不足。

回顧歷史，御翠園位于北京四環(huán)與五環(huán)間，地理位置優(yōu)越，但其價(jià)值的提升伴隨著長(zhǎng)達(dá)23年的等待。2001年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以約7億元低價(jià)購(gòu)得40萬平方米的姚家園地塊，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)僅為1750元每平方米。如今，御翠園的最低擬售均價(jià)已超9萬元，與當(dāng)初樓面價(jià)相比，增長(zhǎng)超過50倍，長(zhǎng)期開發(fā)周期顯著提升了地塊價(jià)值。

然而，超長(zhǎng)開發(fā)周期不僅帶來了價(jià)值的飛躍，也增加了不確定性，如政策變動(dòng)、市場(chǎng)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)開發(fā)商而言是一場(chǎng)考驗(yàn)。在當(dāng)前北京樓市的調(diào)整期，御翠園的市場(chǎng)表現(xiàn)還需時(shí)間驗(yàn)證。