降息預期下，如何展望美國住宅市場？(11)
目前美國房地產市場面臨的挑戰(zhàn)是什么？
回顧上半年美國市場，整體供應量雖較年初有所增加，但在高房價和高利率的共同作用下，需求受到一定壓制，新屋和成屋銷量均有所下滑。房價方面，成屋中位價連續(xù)兩月創(chuàng)歷史新高。目前在供需兩端都面臨一些挑戰(zhàn)：
供應端：“利率鎖定效應”下，成屋房東換房意愿弱，導致庫存偏緊
根據(jù)FHFA于今年3月發(fā)布的報告《The Lock-In Effect of Rising Mortgage Rates》，每當新增按揭利率比存量按揭利率高1個百分點時，業(yè)主出售房產的概率將下降18.1%，而這種“利率鎖定效應”導致了美國房屋銷量在22Q2-23Q4期間減少了約130萬套。目前美國存量按揭平均利率為4.10%，而美國新增按揭的平均利率(截至8月15日)為6.49%，當前美國新增按揭利率和存量按揭利率的平均“鎖定差”為2.39pct。截至2024Q1末，美國約有86%的存量按揭利率低于6%，57%的存量按揭利率低于4%。由于存量按揭利率較低，市場上大部分潛在成屋賣家被現(xiàn)有的低利率房貸鎖定，不太愿意把房子掛牌，這直接導致了成屋庫存當下仍然偏緊。
需求端：高房價阻礙需求釋放
美國目前的住房供給缺口仍然較大。截至24Q2末，美國自住房無空置率/租賃房屋空置率分別為0.9%/6.6%，均低于該數(shù)據(jù)2010年以來的均值1.59%/7.4%。而根據(jù)房地美于2024Q1發(fā)表的一份調查報告顯示，美國住宅市場需要再增加76萬套待售住房和76萬套待租住房，才能使出租房和自有住房的空置率回歸到歷史平均水平。供給缺口預示著美國住房需求依然存在，但如我們前文所述，高房價和低住房可負擔比制約了這種需求的釋放。
降息預期下，下半年美國住房市場供需結構有望改善
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