降息預(yù)期下，如何展望美國(guó)住宅市場(chǎng)？(10)

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2024-08-19 11:25:47 金融界

由于降息時(shí)美國(guó)已爆發(fā)次貸危機(jī)，后來(lái)演變成全球金融危機(jī)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇衰退周期較為漫長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)的降息并未立即對(duì)樓市的復(fù)蘇提供正向積極的影響，總房屋銷量從2006年的757萬(wàn)套下降至2009年的471萬(wàn)套，2007-2009年的總房屋銷售增速分別為-23%/-21%/+3%。

在2019年8月-2020年3月的降息周期中，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率從2.50%降至0.25%，累計(jì)降息2.25pct，30年期按揭利率從4.64%下降至3.45%，累計(jì)下降了1.19pct。本輪周期中，為預(yù)防經(jīng)濟(jì)快速降溫，美聯(lián)儲(chǔ)于2019年8月首次啟動(dòng)降息，總房屋銷售同比增速在降息后連續(xù)7個(gè)月迎來(lái)上漲，效果較為明顯，但后續(xù)上漲趨勢(shì)受新冠疫情擾動(dòng)有所放緩，后來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)緊急操作降息至零并重啟QE，房屋銷量同比增速在2020H2重回正增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)軟著陸。房?jī)r(jià)方面，本輪周期中降息對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為明顯，且與銷售增速基本保持一致，從首次降息后，房?jī)r(jià)同比連續(xù)上漲了44個(gè)月。

總結(jié)以上三輪降息周期，第一輪周期（2001-2003）：降息對(duì)房屋銷量的刺激效果“立竿見(jiàn)影”，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)滯后，房?jī)r(jià)同比增速在首次降息12個(gè)月后開(kāi)始企穩(wěn)。第二輪周期（2007-2008）：在全球經(jīng)濟(jì)大衰退的背景下，降息對(duì)房屋銷量和價(jià)格的正向作用相對(duì)滯后，房屋銷量和價(jià)格同比分別在首次降息后的第22/54個(gè)月才重回正增長(zhǎng)。第三輪周期（2019-2020）：與前兩輪降息的宏觀經(jīng)濟(jì)背景不同，本輪為預(yù)防式降息，降息對(duì)房屋銷量和價(jià)格的刺激作用相對(duì)較快且明顯。我們認(rèn)為，本次即將啟動(dòng)的降息周期的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與第三輪降息周期時(shí)更為接近，美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)雖然整體相對(duì)穩(wěn)定，但存在衰退風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，目前美國(guó)住房的可負(fù)擔(dān)性已較2019年的降息周期前明顯下降，可能一定程度上影響降息對(duì)成交和價(jià)格的刺激效果。

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